Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Почему загородные дома становятся неликвидными объектами недвижимости?

Почему загородные дома становятся неликвидными объектами недвижимости?

mlp / 15.05.2017

О существовании на рынке «страшного и ужасного» неликвида знают все. Особенно много неликвидных объектов, говорят, среди загородной недвижимости. Никоим образом не споря с этими тезисами, мы решили в них разобраться: что это такое – «неликвид»? Какие объекты попадают в данную категорию? И - вероятно самое главное – что делать человеку, который по каким-то причинам оказался владельцем подобного «сокровища» и желает его продать?

Наука о «жидком» и «не жидком»

С формальным определением понятия никаких сложностей не возникло. Согласно энциклопедическому словарю экономики и права, неликвиды – это товары и другие материальные ценности, излишние и ненужные данному предприятию, обычно трудно реализуемые на рынке. В сфере загородной недвижимости неликвиды – это объекты (поселки, участки), которые очень трудно продать.
Ликвидность происходит от латинского liquidus – «жидкий»; этот экономический термин означает свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Другими словами, ликвидный объект быстро обращается в деньги. А неликвидным будет товар, который продается с трудом, за длительное время или совсем не продается. То есть на загородном рынке – это участки, которые по каким-то причинам никто не хочет приобрести.

Когда дисконт не спасает

На рынке жилой недвижимости традиционным «ликвидом» считается небольшая квартира в приличном районе, на среднем или повыше этаже, в хорошем состоянии.
Одним словом, многое (если не все) определяется ценой. И возникает следующий вопрос: а кто сказал, что цена, по которой владельцы неликвидных объектов мечтают продать их, адекватная и рыночная?
Да, когда-то (в эпоху бума начала 2000-х годов) эти объекты стоили очень дорого. Да, владелец данной недвижимости, вероятно, много вложил в ее развитие. Но к сегодняшнему состоянию рынка это не имеет ни малейшего отношения. Не верите? Тогда попробуйте продать 486-й компьютер. А ведь когда-то он был современным и стоил полновесные $1000…

Неликвид возникает там, где владельцы недвижимости в массовом порядке, извините за выражение, чрезмерно раскатывают губы. Возьмем ликвидный товар: бензин. Сегодня 92-й стоит на заправке 25 грн. за литр, и вы легко и быстро сможете продать за 20 грн., а за 35 грн. продать нереально. Квартиры в Киеве – ликвидный товар: вы легко сможете продать, снизив цену на 10-15%.

А вот на загородном рынке не все объекты ликвидны.
Ликвидный товар – это тот, который мы гарантированно можем продать, снизив цену в пределах разумного (10-15%). А неликвидный – когда и 30-40-процентный дисконт никаких гарантий не дает…

Дорого и непрофессионально

Еще один, лежащий на поверхности вопрос, почему неликвид больше распространен на загородном рынке?
Причин этому обнаружилось несколько.

Директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко рассказал: «Сам загородный дом – продукт более дорогой, чем городские квартиры. Он сложнее и дороже в обслуживании, на отопление больших площадей требуется больше электроэнергии или газа». А, как известно, чем дороже товар – тем меньше на него потребителей, и тем эти потребители более избалованы и придирчивы.

Второе соображение, по словам Коваленко, загородный объект не является предметом первой необходимости. Чаще всего такие дома покупают люди, уже обеспеченные жильем. А значит, у них снова больше возможностей долго выбирать.

Наконец на загородном рынке больше различной «самодеятельности». Многоэтажные здания в городе строят крупные компании, которые уж совсем грубых ошибок при проектировании не делают (хотя и здесь можно найти немало примеров неправильной концепции). А за городом, где часто правят бал частные лица, они возводят нечто, отвечающее именно их собственным представлениям о прекрасном. Когда возникает нужда продать – выясняется, что больше ценителей подобного нет. По крайней мере, за желаемые продавцом деньги.

Сложности возникают при продаже недвижимости с особенностями в отделке, с дополнительными постройками на участке, особенностями ландшафтного дизайна, наличием редких видов растений на участке. Покупатели сами решат, какой ремонт им нужен, что разместить на своем участке, и вряд ли будут сильно переплачивать за чужие фантазии. Продавцу же хочется как минимум оправдать те затраты, которые он ранее понес.

Слагаемые неуспеха

Теперь о причинах, по которым объект загородной недвижимости превращается в неликвид. Их назвали опрошенные эксперты.

Плохая транспортная доступность. Если к объекту практически невозможно добраться из-за непроходимых пробок, крайне плохого дорожного покрытия, отсутствия в непосредственной близости (до 3 км) маршрутов общественного транспорта – такой объект будет считаться неликвидным, по какой бы цене его ни выставлять.

Отсутствие объектов инфраструктуры высокой важности – магазинов, больниц, школ…

Проблемы с документами. Покупая участок или дом, необходимо тщательно проверить целый ряд бумаг: свидетельство о праве собственности на землю, правоустанавливающие документы юридического лица. Нужно обратить внимание на концепцию коттеджного поселка и утвержденный генплан, в приложениях к которому обязательно описываются все инженерные сети поселка. Важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

Соответствующее целевое назначение земли. Если поселки таунхаусов строили на землях с не соответствующим видом разрешенного использования, то впоследствии могут возникнуть проблемы с оформлением прав собственности или коммуникациями, и продать такой объект будет очень проблематично. Затраты на снятие существующих рисков и обременений могут превосходить стоимость объекта после проведения всех необходимых мероприятий, и тогда можно говорить об абсолютной неликвидности в глазах рационального покупателя.

Соответствие цены среднему для рынка уровню. Причем насторожить должно не только слишком дорогое, но и слишком дешевое предложение: в этом случае есть серьезная опасность, что компания-продавец просто не сумеет выполнить свои обещания…

О пользе терпения и нестяжания

Что делать владельцам неликвидных объектов?
Эксперты назвали огромный перечень возможных мер, однако все они обладают одним свойством: все они годятся для компаний, но вряд ли по силам частному лицу.
Например, «проложить дорогу от шоссе до поселка», «простимулировать местную администрацию с целью создания поблизости необходимой инфраструктуры». Если проблемный участок дороги всего 100-200 м, то может быть есть смысл засыпать его щебенкой за свой счет – шансы на продажу вашего дома повысятся.

Что касается традиционного набора, доступного обычному человеку, то он невелик. Обычно проблема неликвида решается тремя способами: выжидание, значительная скидка и компенсация минусов плюсами.

С выжиданием все понятно: тут надо просто запастись терпением, помня, что простоять предлагаемый дом может и год, и более – особенно при нынешнем состоянии рынка.
«Компенсация минусов плюсами» - тут нужно создать у объекта какие-то дополнительные «фишки». Например, сделать качественную отделку, поскольку элитному рынку не хватает качественных предложений. Эксклюзивный ремонт или готовый ландшафт на участке при коттедже, эксплуатируемая кровля у квартиры в новостройке или возможность объединения нескольких апартаментов в одно помещение – все помогает стимулировать интерес к проекту.
Что до снижения цены, то этот способ, бесспорно, самый эффективный – только по понятным причинам не нравится продавцам. Виктор Коваленко советует: «Нужно держаться «в рынке», и если ваш объект менее ликвидный, постоянно держать цены на нижней планке по сравнению с объектами, аналогичными по площади, расположению и материалу постройки. Основная проблема, которая наблюдается у многих владельцев, - это ориентированность не на среднерыночную цену, а на их собственные инвестиции в дом. Покупателям очень сложно объяснить, почему во всем поселке дома по 1,5 млн., а этот - за 2 млн. Если вы строите дом для продажи – нужно покупать все качественное, но относительно недорогое, иначе отбить затраты будет очень сложно».

Резюме от портала www.zagorodna.com

Частный владелец неликвидного загородного объекта мало что может поделать – эта мысль может быть признана «плохой новостью». Что до хорошей, имеется и она – продать все-таки можно! Правда, для этого придется либо радикально сбрасывать цену, либо запастись терпением и ждать покупателя многие месяцы, а то и годы. Какой путь предпочесть – это каждый собственник решает для себя сам.

28.06.2017
Что тормозит реализацию Закона «О государственно - частном партнёрстве»?
27.06.2017
Удастся ли стройотрасли сохранить положительную динамику до конца года?
26.06.2017
Отношение нардепов Николаевщины к Закону «О коммерческом учете коммунальных услуг».
22.06.2017
Николаевские портовики желают участвовать в реализации проектов в рамках государственно-частного партнерства, но закон о нем еще готовят.
21.06.2017
В Николаеве продолжает падение цена жилья на вторичном рынке.
20.06.2017
Стоимость однокомнатных квартир в новостройках Украины и Николаева.
20.06.2017
Как нужно оформлять новую документацию на строительство.
19.06.2017
Вице-премьер Г. Зубко замолвил слово за Николаевский регион.
16.06.2017
«Cудостроение: не дадим себя обманывать!»
16.06.2017
Инициативу заместителя мэра Николаева депутат горсовета оценил как популизм.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор