Факторы, которые тормозят реализацию смарт-квартир.

О них идет речь в статье К. Смирнова специально для Delo.ua «Украинские застройщики отказываются от смарт-квартир».

Бум популярности строительства сверхмалогабаритного жилья за относительно небольшие деньги пришелся на 2016-2017 годы.
Первыми предложили украинскому рынку недвижимости новый формат жилья компания KAN Development и архитектурное бюро «Архиматика», спроектировавшие и построившие в Киеве ЖК «Комфорт Таун». Свою идею они преподнесли как смарт-квартира, намекая одновременно и на разумную планировку («smart» с английского переводится как «умный») и на разумную трату денег при покупке жилья.

Директор консалтинговой компании Residential Development Solutions Ярослава Чапко отметила, что название «смарт-квартира» в Украине не совсем точно отражает философию, которая используется на Западе. За границей маленькие квартиры есть практически в каждой стране, а название «смарт» там отражает не площадь, а философию организации пространства (специальная мебель-трансформер, дистанционное управление инженерными сетями и т.д.). В Украине главный акцент сместили именно на стоимость покупки.

Несмотря на то, что смарт-квартиры относятся к самому дешевому сегменту жилья, так называемому «эконом-минус», по стоимости квадратного метра они дороже, чем обычные квартиры.
Причина - необходимость сооружать больше перегородок и подведение коммуникаций к большему числу квартир на одном этаже. По сути смарт-квартиры в Украине это просто маленькое жилье, для которого придумали удачный маркетинговый ход по продаже.

Но сейчас этот тренд постепенно идет на спад и названы тормоз - факторы строительства таких квартир.

Во-первых, недобросовестные застройщики попытались спешно «подогнать» под популярный формат жилья нежилые помещения - реконструированные промышленные или офисные здания. Называя это апартаментами или студией. Без перевода такой недвижимости из категории нежилой в жилую, в ней нельзя было прописаться, а коммуналка насчитывалась по более высоким тарифам (как для предприятий). Но об этом покупатели узнавали уже постфактум. Бывало, что компании просто перепланировали на этапе строительства 3-комнатное жилье в три смарт-квартиры, чтобы скорее реализовать все построенные площади.

Второй фактор - законодательные проблемы. Дело в том, что ст.47 Жилищного кодекса Украины четко указывает жилую (а не общую) площадь, которая должна приходиться на одного члена семьи - 13,56 кв. м. Государственные строительные нормы (ДБН В.2.2-15-2005) еще жестче - не допускают существования однокомнатных квартир меньше 30 кв. м. Кроме того такой класс жилья как «смарт» пока в законодательстве не прописан. Но в порядке исключения, застройщики могут отступить от норм, согласовав свой проект в Минрегионе.
Если такого разрешения нет - последствия аналогичны первому случаю. «Получить разрешение на строительство жилья меньшей площади, разумеется, стоит времени и денег, но застройщики идут на эти расходы, так как есть спрос на подобное жилье», - поясняет Олеся Перчак.

В-третьих, нельзя обойти вниманием социальный фактор. Эксперты отмечают, что самое дешевое жилье обуславливает и соответствующий контингент будущих жильцов - это люди с невысокими доходами, часто с психологией временщика (особенно если жилье сдается в аренду). Были примеры, когда жильцы первой очереди дома с квартирами бизнес-класса хотели отгородиться забором от секций второй очереди, где появились смарт-квартиры.
Определить потенциальных покупателей жилья в жилищном проекте и правильно соотнести площади и количество квартир разного уровня комфорта и стоимости - это очень тонкое дело. Нужно оптимально встроить часть смарт-квартир.
Кто-то говорит, что 10% в общем объеме квартир - это нормально.
Кто-то считает, что и это много, так как арендаторы или что хуже - хостелы, могут вызвать недовольство остальных жильцов.
«Это как при смешивании коктейля - из одинаковых ингредиентов у каждого получается свой напиток. Если он смешан правильно, то все идет хорошо, если нет - продажи стопорятся или возникают проблемы впоследствии», - говорит О. Перчак.