В 2019 году рынок недвижимости Украины станет более организованным.

На рынке первичной недвижимости в 2018 году впервые наметился тренд на сокращение темпов строительства. По предварительным данным, за предыдущий год общая площадь принятого в эксплуатацию жилья сократилась на 15-16% по сравнению с 2017 годом, до 8,5-8,7 млн. кв. м. В 2019 году масштабы застройки продолжат снижаться. Причем, как в Киеве, так и в других крупных городах. Почему так происходит, и с какими еще трендами столкнется рынок в обозримом будущем, рассказал Николай Негрич, член постоянной комиссии КГГА по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования.

Во-первых, платежеспособный спрос на первичном рынке отстает от темпов строительства. Если у крупных застройщиков к моменту ввода объекта в эксплуатацию выкуплено до 85-90% квартир, то у компаний поменьше – всего 50-60%. Дело в том, что приобретение квартиры для большинства украинцев – довольно крупная инвестиция. � в отсутствие доступных ипотечных кредитов далеко не все могут позволить себе такую покупку: ипотека покрывает лишь 5-7% сделок.

Во-вторых, растет себестоимость строительства. По данным Госслужбы статистики, индекс цен на строительно-монтажные работы за 11 месяцев 2018 года составил 21%. Для сравнения, за весь 2017 год он достиг 16%, за 2016 год составил 10%. Поэтому для некоторых застройщиков возведение жилых комплексов становится экономически нецелесообразным, и они отказываются от запуска новых проектов. По данным НБУ, количество разрешений на строительство, выданных за девять месяцев 2018 года, сократилось почти в семь раз.

В-третьих, меняются требования к застройке населенных пунктов. В частности, новые государственные строительные нормы, которые вступили в силу в сентябре 2018 года, ограничивают этажность домов, вводят более жесткие правила зонирования территорий, в том числе запрет на застройку парков и других «зеленых» территорий. �х действие распространяется на все населенные пункты Украины. Кроме того, на повестке дня – принятие нового Генерального плана Киева, где зафиксированы более жесткие требования к жилищному строительству в столице. Все это в комплексе тоже окажет влияние на первичный рынок.

В 2019 году из-за избытка предложения жилья конкуренция между застройщиками останется на высоком уровне. Прежде всего, она отразится на ценовой политике строительных компаний. Если проследить динамику цен на квартиры в новостройках в 2017-2018 годах в Киеве, то в долларовом эквиваленте минимальная стоимость квадратного метра осталась на уровне $450-550, а средняя находится у отметки $1000. В других крупных городах похожая тенденция.

В гривне цены растут. Но незначительно, на 3-5% в год. Связано это по большей части с девальвацией гривны и инфляцией. Поэтому в 2019 году рост цен на первичном рынке возможен, но в пределах 5-7% или около того. Более существенного повышения стоимости квадратного метра вряд ли стоит ожидать, поскольку цена является главным инструментом в борьбе за покупателей. Особенно в сегменте доступного жилья, эконом и комфорт-класса.

Еще один важный тренд – рост качественных характеристик объектов. Это более дорогостоящие и долговечные строительные и отделочные материалы (например, использование вентилируемых фасадов), различные дизайнерские решения, которые повышают внешнюю привлекательность жилого комплекса. А еще – проектирование не только наземных, но и подземных паркингов, охраняемая территория и развитая придомовая инфраструктура. А также решения, которые помогают жильцам экономить на коммунальных платежах: автономное отопление и горячее водоснабжение, «зеленые» технологии для частичной электрификации жилого комплекса, полный учет и контроль потребления энергоресурсов.

В 2019 году, скорее всего, в комфорт-классе появятся опции, которые ранее были присущи новостройкам бизнес- и даже премиум-класса. Это нестандартные архитектурные и дизайнерские решения: замена привычных парадных просторными входными группами с лаунж-зонами и лобби, свободные планировки квартир, которые позволяют владельцу квартиры зонировать пространство по своему желанию, витражное остекление и «умные» технологии. То есть, оснащение квартир разнообразными датчиками (температуры, движения, дыма) с возможностью дистанционного управления ими.

Также происходит оптимизация площади квартир. В первую очередь в эконом-классе. Это следствие роста коммунальных тарифов. Причем, речь не просто о принудительном сокращении метража. Подразумевается грамотное зонирование жилья, применение функциональных планировок, благодаря чему покупателю не приходится платить за пустующие «углы».

Но, что самое важное, рынок в 2019 году станет более организованным. Лидерство по-прежнему будут удерживать застройщики с именем, историей и наличием ресурсов для реализации крупных проектов, которые предусматривают комплексную застройку целых микрорайонов с одновременным развитием социальной инфраструктуры. Компании послабее, которые не имеют «финансовой подушки» для масштабных проектов, будут вынуждены переориентироваться на регионы либо вовсе уйти с рынка.

�сточник: Mind.