Было все бесплатно, придумали схему - заплатите тысячу

В Украине узаконили и продлили схему, которая позволяет четырем электронным площадкам осуществлять посреднические услуги при оценке недвижимости.
С каждой операции купли-продажи недвижимости площадки зарабатывают около 1 тыс. грн., а в целом – до миллиона гривен в день.
В "бюджетную ночь" были проголосованы поправки в Налоговый кодекс, которые закрепили за площадками монопольное положение и сделали невозможным выход на рынок новых игроков.

112.ua разбирался, почему украинцев разводят на деньги, как работает "хлебная" схема и откуда она появилась.

В 2012 году приближенные к власти схемщики предприняли первую попытку по созданию схемы с оценкой недвижимости при операциях купли-продажи и зарабатыванию на ней денег. Фонд госимущества издал три указа, согласно которым оценку недвижимости могли проводить только сертифицированные оценщики. Сертификаты на этот вид деятельности получили всего 12 фирм-близнецов, созданные за полгода до изменения правил оценки.
Все указывало на их связь с нардепом Антоном Яценко (тогда член Партии регионов, а нынче народный депутат от группы "Видродження", - ред.).
По словам журналиста-расследователя Юрия Николова, даже в то время схема вызвала огромный общественный резонанс: "Быстро выяснилось, что ее провернули не без помощи Александра Януковича". Многие организации указывали, что в стране установили фактически монополию на оценку недвижимости.

После Майдана, в 2014 году, схему отменили. 21 августа 2014 года было принято постановление Кабмина № 358 "О проведении оценки для целей налогообложения, начисления и оплаты других обязательных платежей, которые осуществляются в соответствии с законодательством", согласно которому было закреплено правило о том, что доступ к государственному реестру должен быть беспрепятственным и бесплатным. Таким образом, доступ к единой базе отчетов об оценке недвижимости стал полностью бесплатным, и продавая недвижимость, люди оплачивали только услуги нотариусов и оценщиков.

В Фонде госимущества заявили, что новые условия в своих интересах стали использовать "черные риэлторы". Ежегодно от занижения стоимости сделок по купле-продаже недвижимости бюджет якобы недополучал 2-3 млрд. грн. Оформляя сделки, риэлторы и простые украинцы стали массово занижать оценку имущества, добиваясь таким образом искусственного занижения налога на доходы физических лиц и военного сбора.
Это происходило в связи с тем, что согласно статье 172 Налогового кодекса, доход физлица от продажи недвижимого имущества рассчитывается исходя из цены продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, говорится в сообщениях на сайте ФГ�У.

Чтобы исключить возможность занижать реальную рыночную стоимость и уклоняться от уплаты налогов, было принято решение о создании электронного модуля, который мог бы в автоматическом режиме определять объективную рыночную стоимость объектов недвижимости. Модуль делает оценку на основании объектов оценки, которые фигурируют в других сделках. То есть система работает таким образом, что выдавая по запросу автоматическую оценку, она также фиксирует осуществленную сделку в Единой базе. Кроме того, система при оценивании учитывает цену продажи (предложения) из открытых источников, в частности из интернета, говорится в разъяснениях на сайте ФГ�У.

�дея хорошая, но с воплощением, как обычно, "налажали", вернее, "налажали" с пользой для нужных лиц.
Для того чтобы новая система заработала, Верховная Рада в конце минувшего года приняла поправки к статье 172 Налогового кодекса, которые вступили в силу 1 января 2018 года. В них говорилось "о создании единой базы данных отчетов об оценке с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта".
Но кроме того, поправками также "нормативно закреплялась система информационно-телекоммуникационного обмена информацией и документами между Единой базой и авторизованными электронными площадками". � именно это сложное и странное на первый взгляд определение стало сердцем новой схемы.
Ключевое здесь то, что "в законе появились нормы о том, что информацию отчетов об оценке недвижимого имущества в Единую базу нужно вносить через авторизованные электронные площадки", поясняет 112.ua Юрий Николов.
Таким образом, была узаконена норма о том, что информация в Базу вносится, а также осуществляется оценка только через посредников.
"По сути, авторизованные площадки никакой функции не выполняют. Это все равно, как переслать e-mail одному адресату, но сделать это не напрямую, а через другого адресата. При этом за эту услугу нужно заплатить деньги", - поясняет Николов. Раньше такую базу успешно обслуживал сам ФГ�У, теперь же депутаты решили, что вносить данные будет не оценщик, а посредник.

Обойти эту норму никак нельзя. "Если гражданин не выполнит процедуру, не заплатит верифицированные через нее налоговые платежи, он рискует стать фигурантом уголовного дела", - говорит журналист. Площадки-посредники, естественно, берут за свои услуги деньги. С учетом двух последних повышений, которые произошли с момента, как система начала функционировать, а это произошло 18 июля нынешнего года, стоимость одной операции площадок-посредников достигла в среднем 500 грн.
"Как это работает сейчас?
Например, человек решил продать свою квартиру. Он приходит к частному оценщику, который оценил недвижимость, допустим, в 50 тыс. долл. Эту цифру нужно ввести в Единую базу, а также проверить ее через модуль, корректна ли оценка. Оценщик вводит данные через площадку -"прокладку", и вот только за то, что он их вводит и нажимает кнопку Enter, с него система снимает 500 грн. Эту сумму оценщик взимает с клиента.
В момент непосредственного заключения договора купли-продажи человек приходит к нотариусу, и тот тоже проверяет оценку через базу, и снова минус 500 грн.
При этом площадки -"прокладки" зарабатывают на этом не менее миллиона гривен в сутки", - рассказал 112.ua Николов. А продавец заплатит "прокладкам" 1 тысячу гривен с продажи недвижимости.

Динамика роста стоимости услуги: 18.07. – 390 грн.; 13.09. – от 17 до 510 грн. в зависимости от цены объекта; 10.10. – все 510 грн., 12.11. – 570 грн. т.ч. НДС 20%.