Жемчужина в раковине. Как открыть рынок земли без помощи ЕСПЧ.

22 мая Европейский суд по правам человека принял решение по условному делу «Зеленчук и Цицюра против Украины».

В начале нулевых указанные граждане нашей страны получили по наследству то, что в народе называют «паи». Право собственности на них подтверждалось специальными сертификатами. Паи были переданы в аренду компаниям, которые их и возделывали. В качестве компенсации один из заявителей получал традиционные зерно или подсолнечное масло. Второму собственнику платили 20-36 евро в год за гектар. В дальнейшем владельцы земли хотели ее продать, но уперлись в мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения.

В украинской экономике пашни до сих пор не введены в полноценный экономический оборот. Еще хуже с системой учета прав собственности, поскольку в земельном кадастре участки «наезжают» друг на друга, следствием чего стали «наезды» на владельцев.

На данный момент по причине тенизации земельных отношений из легального оборота выведены миллиарды гривен и сотни миллионов потенциальных налоговых поступлений от внутренних оборотов. Объем потенциальных иностранных инвестиций можно оценит в 2-3 млрд. евро в год. Эта сумма в полтора раза превышает размер всех прямых иностранных инвестиций в украинскую экономику за прошлый год ($2,2 млрд.).

Сегодня у наших предпринимателей нет свободных оборотных средств, чтобы выкупить землю по рыночной цене, и если открыть рынок, она будет большей частью скуплена инвестиционными и венчурными фондами Китая или Ближнего Востока. А затем они предложат паи в аренду нашим аграрным компаниям, но за 20 евро с гектара, а раз в десять дороже.

Что касается внешних кредиторов в лице того же МВФ и сил, которые за ним стоят, то они руководствуются обычной логикой кредитора: «Нет денег на погашение долгов, так у вас там стиралочка б/у стоит... продайте». Для них земельный рынок Украины - жемчужина, которая пока еще плотно закрыта створками раковины. Но это именно то, что может решить проблему выплаты внешних долгов в 2019-2020 г.г. Пока жемчужина не открывается.

На данный момент из более чем 41 млн. га земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности пребывает порядка 31 млн. га, в государственной - 10,5 млн. га.
Но больше всего интересует теневой рынок, распаёванный между 7 млн. собственников (в среднем по 4 га на пай).


�нфографика: Деловая столица

Большая часть земель паевиков передана в долгосрочную аренду (до 50 лет) или в эмфитевзис (бессрочное право пользования) - всего 17 млн. га, или более 62%. Существенную часть занимают не оформленные паи либо используемые без оформления (к ним относится и невостребованное наследство). Таких паёв 5,6 млн. га, или более 20%. Арендуют паи аграрные предприятия, количество которых составляет более 45 тыс. Флагманами рынка являются аграрные холдинги (порядка 75), которые владеют 6 млн. га, причем для отдельных из них банк земли в 500 тыс. га не редкость. Государственные аграрные предприятия практически не присутствуют на рынке. Семь миллионов паёв общей площадью более 27 млн. га - огромный актив, к сожалению, не приносящий их владельцам существенного дохода. Средняя выплата арендной платы на один гектар в пользу собственника составляла в прошлом году 1,4 тыс. грн., или чуть более $50. � это в условиях постоянного роста объёмов реализации с/х продукции, в том числе на мировых рынках.

Что касается земель государственного фонда, то всем памятна идея бывшего премьера продать миллион-другой гектаров пашни, часть которой представляют земли, находящиеся в ведении академических аграрных институтов.


�нфографика: Деловая столица

Лидирует Одесская область, где в собственности государства находится 637 тыс. га, из которых 318 тыс. га - пашня. Далее следуют Днепропетровская (629/281), Полтавская (626/273) и Харьковская (574/360) области. Чуть меньше земельных наделов в Кировоградской, Винницкой и Черниговской областях. Таким образом, капитализация государственной пашни в южных аграрных областях составляет до 1 млрд. евро в каждой, стоимость потенциальной аренды - порядка 80-100 млн. евро, которые государство могло бы получать в каждой из этих областей.

В тесной корреляции с открытием рынка земли можно было бы запустить негосударственные пенсионные фонды. �менно НПФ вполне могли бы стать ключевыми покупателями этих финансовых инструментов (облигаций), которые обеспечивали бы не только необходимую доходность, но и хеджировали бы пенсионные накопления от инфляционных и курсовых рисков в долгосрочной перспективе. Кроме того, земля - это сравнительно безрисковый инструмент залога.

К сожалению, в Украине никто не пытается на конституционном уровне определить право собственности на землю как основу именно фермерского, семейного хозяйства, как это сделали, например, в Польше.

ЕСПЧ принял решение по иску Зеленчука и Цицюры, постановив, что государство Украина должно установить справедливый баланс между интересами общества (в плане введения моратория) и правами человека на свободное распоряжение своим имуществом. Каких-либо четких указаний относительно разблокирования моратория в решении суда пока нет. Судьи определили, что Украина должна принять все необходимые меры для разблокирования земельного рынка.
� это лишь первая ласточка: в ближайшее время, если в Украине не появится внятная позиция по земельному вопросу, рынок земли вполне может быть «запущен» отдельным решением ЕСПЧ, особенно если подобных исков станет в разы больше. Кроме того, суд может обязать государство выплатить собственникам земли компенсацию упущенной выгоды. � тогда нам не только придется окунуться в дикий рынок без правил со скверно работающим кадастром, но и заплатить миллиардные «компенсации».

Как показывает практика, если раковина не открывается, ее препарируют, перерезая мышечные ткани. Поэтому лучше открыться самим, выгодно презентовав свою жемчужину. Но делать это нужно не хаотично, а системно, начиная с конституционных изменений и заканчивая запуском эффективной системы учета прав собственности и финансового механизма, призванного защитить интересы малых и средних фермерских хозяйств.

По материалам «Деловая столица».