Чем грозит занижение оценочной стоимости недвижимости.

Сегодня очень распространена практика, когда продавец существенно занижает оценочную стоимость для заключения договора купли-продажи, чтобы уменьшить расходы на налоги. Какие финансовые обязательства несут продавец и покупатель, и чем грозит такое занижение стоимости, «Минфину» рассказал глава Ассоциации налогоплательщиков Украины Григол Катамадзе.

Продавец.
В случае продажи недвижимости физическим лицом - резидентом Украины, продавец обязан уплатить 5% налога на доходы физических лиц (НДФЛ), 1,5% военного сбора плюс государственную пошлину в размере 1% от суммы продажи недвижимости.
Налоги платятся при условии, что: недвижимость, которая отчуждается, была в собственности менее трех лет; лицо совершило за отчетный год более одной сделки об отчуждении имущества. При этом налогами облагается вторая и каждая последующая продажа.
Если же продавцом недвижимости выступает физическое лицо - нерезидент Украины, при таких же условиях он уплачивает НДФЛ в размере 18%, военный сбор в размере 1,5% и государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта недвижимого имущества.
В целом расходы для физического лица - резидента Украины составляют 7,5% от суммы сделки без учета нотариальных расходов, а для нерезидента — 20,5%. В случае совершения сделки, сумма которой превышает 50 000 гривен, перечисление денег проводится только по безналичному расчету.

Финансовые обязательства покупателя.
Покупатель недвижимости - физическое лицо уплачивает сбор на пенсионное страхование в размере 1% от стоимости купленного имущества.
Налог на продажу недвижимости не уплачивается, если отчужденное имущество принадлежало владельцу более трех лет, если за отчетный период он впервые продает недвижимость или эта недвижимость была получена продавцом в наследство.
Следует отметить, что от уплаты государственной пошлины при купле-продаже недвижимости освобождаются ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС, инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести, инвалиды I-II категорий. От уплаты сбора на пенсионное страхование освобождены сделки дарения недвижимости и договоры пожизненного содержания.

Риски при занижении стоимости недвижимости.
Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Она не должна быть ниже оценочной стоимости этого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку.
Во время проведения операций по продаже объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор. При этом стороны предоставляют документ об уплате налога в бюджет. Нотариусы ежеквартально представляют в налоговый орган отчет по форме 1-ДФ по оформленным сделкам с недвижимостью. Он включает информацию о лице, которое получило вознаграждение по договору, и о размере налога, который был уплачен. Если же налоговая проверка установит, что налоги были уплачены не в полном объеме, в том числе в связи с занижением стоимости имущества, то компенсировать разницу будет и продавец (относительно налога с продажи), и покупатель (в отношении пенсионного сбора). Кроме того, Налоговым кодексом в этом случае предусмотрены штрафные санкции: 25% от суммы неуплаченного налога в случае совершения первого нарушения, и 50% — в случае повторного нарушения.

Существует определенный риск и для покупателя. Факт продажи недвижимости по цене существенно ниже рыночной может быть основанием для расторжения договора. И именно указанная в договоре цена, а не реально уплаченная покупателем сумма, подлежит возврату покупателю в этом случае. То есть покупатель может остаться и без имущества и без средств, уплаченных за недвижимость.
Более того, занижение оценочной стоимости недвижимости при заключении договоров купли-продажи является риском не только для сторон договора, но и для субъектов оценочной деятельности. За такие нарушения их могут не только привлечь к ответственности, но и лишить лицензии.
За умышленное занижение стоимости недвижимого имущества в договоре купли-продажи всех участников процесса могут привлечь к ответственности по статье 212 Уголовного кодекса Украины.
По данным Фонда государственного имущества Украины с июня 2018 должна заработать Единая база данных отчетов об оценке недвижимого имущества. При заверении сделок, для которых законодательством предусмотрено получение нотариусом отчета об оценке, он в обязательном порядке будет проверять его регистрацию в Единой базе данных и наличие присвоенного ему уникального номера. Если отчет об оценке не будет зарегистрирован в Единой базе данных и не будет номера, он будет считаться недействительным, и сделка купли-продажи не состоится.

Источник: Минфин.