Аренда земли: год новый, проблемы старые.

6 марта состоялось первое в 2018 году заседание Правового комитета Украинского клуба недвижимости, которое было посвящено тематике аренды земли и коммерческой недвижимости. Обсуждение было начато с «базы», которой для любой недвижимости является земля, сообщили на сайте «ЮРЛ�ГА».

Старший юрист Киевского офиса Baker & McKenzie Андрей Гребенкин в своем выступлении обратил внимание на 4 наиболее острых, по его мнению, проблемах в сфере аренды земли.

Злоупотребления при проведении земельных торгов.

В силу несовершенства законодательства недобросовестные лица имеют возможность затянуть процесс передачи земли государственной и коммунальной земли в аренду достаточно нехитрым образом. В число участников аукциона вводится лицо, которое не имеет реальной цели стать арендатором, однако предлагает заведомо завышенный размер арендной платы, который экономически невыгоден реальным претендентам на участок. В результате именно это лицо признается победителем торгов, после чего уклоняется от заключения договора.
Законодательство в таком случае требует проведения повторных торгов, на которых вполне может повториться та же схема.
По мнению Гребенкина, наиболее эффективным способом борьбы с этим видом злоупотреблений будет заимствование норм законодательства о публичных закупках, которые позволяют в случае уклонения победителя торгов от заключения договора, автоматически перейти к заключению договора с участником, занявшим «второе место».

Практика расторжения договоров аренды земли в связи с ее неиспользованием арендатором.

Фактически на уровне решений судов разных инстанций закрепились следующие подходы к применению ст. 143 Земельного кодекса:
- использование земли не по целевому назначению однозначно является основанием для расторжения договора;
- сам по себе факт неиспользования земельного участка не является основанием для расторжения договора;
- если неиспользование земельного участка влечет за собой ухудшение его качества (залеснение пахотных земель, эрозия почв и так далее), договор аренды может быть расторгнут.
Поэтому фактически арендаторы имеют возможность четко понимать, в каких случаях их бездействие грозит лишением права аренды.

Недоурегулированность вопроса перехода права аренды земельного участка в случае смены собственника расположенной на нем недвижимости и оформление возврата земли после прекращения договора аренды.

Эти две проблемы связаны между собой и на практике встречаются чаще всего в ситуации аренды государственных либо коммунальных земель. При этом ни органы местного самоуправления, ни суды до сих пор не сформировали единого подхода к применению принципа «земля следует за зданием». Как следствие в каждом отдельно взятом населенном пункте процедура перехода права аренды от прежнего собственника здания к новому выглядит по-разному.

Наиболее часто встречающийся вариант базируется на ст. 116 ЗК: старый арендатор проводит расторжение договора аренды, а новый - в свою очередь, заключает новый договор. Единственное преимущество для нового арендатора заключается в отсутствии необходимости проходить процедуру земельных торгов и составлять проект землеотвода.

В то же время более логичным все же представляется применение норм ст. 120 ЗК, которые позволяют «автоматический» переход прав и обязанностей арендатора к новому собственнику здания в рамках существующего договора аренды.
При этом наличие определенного массива судебных решений дает основания надеяться, что точка в вопросе будет поставлена не Верховной Радой, а Верховным Судом.

�нвестор.