Что сдерживает ипотечное кредитование в Украине?
mlp / 20.07.2010
Ко второй половине 2010 года украинский рынок ипотеки вышел из состояния анабиоза.
За последние полгода количество банков, готовых кредитовать украинцев под залог недвижимости, выросло более чем в 2,5 раза — с 7 до 18 финучреждений. Наряду с ростом предложений от банков начали снижаться и процентные ставки. Так, если в январе средняя эффективная (реальная) ставка кредитования составляла 28,74% годовых, то уже к середине июля она снизилась почти на 5 процентных пунктов (п.п.) — до 23,78%.
Правда, несмотря на позитивные изменения на рынке ипотеки, говорить о его восстановлении пока еще явно преждевременно, так как число выдаваемых банками кредитов в месяц исчисляется даже не десятками, а единицами. «С момента возобновления программ ипотечного кредитования было выдано только шесть кредитов на общую сумму 3,5 млн грн», — отмечает начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев.
В других финучреждениях ситуация с ипотечным кредитованием, по всей видимости, не намного лучше, чем у Укргазбанка, так как остальные представители опрошенных банков просто отказались предоставить данную статистику. Учитывая, что на пике развития рынка в 2007 году было заключено 216 тыс. ипотечных договоров, сегодняшние несколько сотен кредитов явно не дотягивают до «кредитного бума».
Банкиры объясняют низкую активность заемщиков тем, что несмотря на появление предложения, украинцы не спешат брать ипотечные кредиты. Потенциальные покупатели обосновывают свое нежелание влезать в долги чрезмерно жесткими условиями, выдвигаемыми банками. Первоначальный взнос в 30-50% от стоимости заветной недвижимости — это минимум 160-200 тыс. грн (если кредит берется на покупку «гостинки» в спальном районе Киева). Такая сумма «отрезает» значительную часть населения, испытывающего трудности в квартирном вопросе. А счастливых обладателей нескольких сотен тысяч гривен, необходимых для первоначального взноса, отпугивает высокая цена ипотечных кредитов — реальные ставки сейчас находятся в диапазоне 22-26% годовых.
Не менее важным фактором, чем ставки по кредиту, является цена недвижимости, точнее, ее динамика. Когда квартиры стабильно и неуклонно дешевеют, то даже без финансового и экономического кризиса спрос на них снижается до минимума. Зачем покупать что-то сегодня, если завтра будет дешевле? А согласно индексу цен на киевскую недвижимость, рассчитываемому компанией «Планета Оболонь», средняя стоимость квартир в Киеве снизилась с начала кризиса почти в два раза (на 45%).
Пока что тенденция снижения цен на жилье сохраняется, хотя и стоит отметить, что темпы снижения замедлились. Так, за II квартал 2010 года индекс цен снизился только на 1,4%. Если прогноз экспертов правильный и цена на квадратные метры уже находится возле дна, то идея взять ипотечный кредит сейчас перестает быть абсурдной, а оказывается очень даже экономически целесообразной. Основное, что отпугивает покупателей, — это очень высокие процентные ставки.
Однако на практике оказывается, что с сегодняшними ценами на недвижимость обслуживать взятую ипотеку даже под 25% легче, чем купленную в долларовый кредит квартиру два года назад.
Для примера возьмем двухкомнатную квартиру общей площадью 52 кв. м в районе Березняков (спальный район, левый берег Киева). Сейчас ее цена составляет $70 тыс. (553 тыс. грн.) Параметры займа: валюта — гривна, первоначальный взнос — 50%, эффективная ставка — 25% годовых, схема выплат — классическая, срок — 10 лет. Ежемесячный платеж в первый год будет составлять около 8 тыс. грн, или $1 тыс. по сегодняшнему курсу (ежемесячно платеж будет уменьшаться приблизительно на 50 грн). Итоговая переплата по кредиту за 10 лет составит 340 тыс. грн ($43 тыс.), или 123% от суммы кредита.
Два года назад аналогичная квартира стоила около $130 тыс, зато можно было взять кредит в валюте под 12,5% (эффективная ставка). Остальные параметры те же, что и у гривневого кредита в 2010 году: первоначальный взнос — 50%, срок — 10 лет. В таком случае ежемесячные платежи в первый год составляли около $1200, а итоговая переплата за 10 лет достигла бы $41 тыс. В случае если бы срок кредита составлял максимальные 30 лет, то ежемесячный платеж сократился бы до $850 (переплата — $122 тыс.).
Как видно из расчетов, идея купить сейчас квартиру в кредит ничуть не глупее, чем приобретение недвижимости 2-3 года назад. «Если сегодня есть возможность оплачивать кредит по таким ставкам, то конечно, стоит брать. Вы потеряете сегодня на процентной ставке, но сэкономите на стоимости квартиры», — говорит Игорь Шевченко.
Напомним, на Украине за июнь средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке продемонстрировали снижение от 0,16 до 1,25 процентных пункта. При этом на три учреждения увеличилось количество банков, выдающих кредиты на первичном рынке недвижимости.
Источник: «Дело».
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Что сдерживает ипотечное кредитование в Украине? 
