Фейерверк прогнозов на осеннем рынке недвижимости Украины.

Уменьшение количества сделок и снижение активности клиентов в летний период наблюдается практически ежегодно. Это известно каждому риэлтору. В этом году нестабильность доллара, ресурсный дефицит у банков и, как следствие, ужесточение условий ипотечного кредитования обусловили значительное снижение количества сделок на рынке жилой недвижимости Украины.
Поэтому рынок недвижимости сегодня наполнен всевозможными высказываниями, которые воспринимаются в роли прогнозов.

Наиболее скептический прогноз выдала риелторская компания Hamptons International (Великобритания). Она прогнозирует резкий обвал цен на рынке жилой недвижимости в Украине. По мнению экспертов британской компании, пик падения придется на октябрь. Первыми обвалятся цены в Киеве - как минимум, на 25-30% - со $100 тыс. за среднюю однокомнатную квартиру до $70-75 тыс. к концу осени. В отношении Донецка, Харькова, Одессы и Днепропетровска прогноз более лояльный. Обвал произойдет без резких скачков. Здесь цены на жилье упадут к концу года в среднем на 20%.

Национальные компании также дают картину падения. Например, по информации киевлян в июле количество сделок упало на 25%. По словам директора АН «Риелторский дом» Г. Людкевича, цены на жилье снизились в среднем на 1-1,5%.
Наиболее часто упоминаемой причиной такого положения дел называют проблемы с ипотечным кредитованием. Нынешнее повышение процентной ставки ипотечного кредита до 15-18% годовых в гривне привело к тому, что в Киеве лишь около 10% семей могут себе позволить взять кредит в банке, а в регионах ситуация еще критичнее.

Однако есть компании, которые показывают успешную реализацию построенного жилья. Например, в январе-июне 2008 года компания «ТММ» продала в Киеве 5, 5 тыс. кв. м жилья, в Харькове - 13,1 тыс. кв. м, в Житомире - 2,1 тыс.кв. м. Объем денежных поступлений от реализованной недвижимости в первом полугодии 2008 года составил 190 млн. гривен, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода 2007 года. Несмотря на это, замгендиректора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» А. Говорун прогнозирует снижение продаж недвижимости эконом-класса, который в наибольшей степени зависит от ипотечных средств. По его же оценкам, в апреле-июне из-за замедления темпов прироста ипотечного кредитования строительная отрасль недополучила 5 млрд. гривен. Если рынок жилой недвижимости не оживится осенью, то строительные придется продавать жилье со снижкой.

Менеджер департамента недвижимости Mirax Group (Украина) Р. Хицюк считает, что происходит качественное распределение недвижимости по сегментам, достаточно заметная коррекция цены переоцененных объектов. По его словам, платежеспособный спрос снижается, накапливается отложенный спрос со стороны тех, кто заинтересован в дополнительных квадратных метрах, но не способен или не готов их оплатить. При этом темпы строительства жилья продолжают отставать от потребностей рынка.

Cтарший партнер юрфирмы «Центр права», заместитель Главы Комитета по недвижимости и строительству Ассоциации юристов Украины А. Атепалихин считает, что кризис на отечественном рынке недвижимости может начаться в середине-конце сентября. При этом он отметил, в Украине процесс инвестирования в недвижимость набирает обороты, особенно быстро в развивающихся городах, таких как Киев, Днепропетровск, Львов, Харьков.

В ходе круглого стола «Анализ цен на рынке жилья Днепропетровска в 2008 г.» генеральный директор НПО «Созидатель» Л. Турчин заявил, что в Днепропетровске не ожидается «обвала» цен на жилье, поскольку город испытывает его дефицит. «Для того, чтобы ликвидировать существующий в Днепропетровске дефицит жилья, ежегодно необходимо возводить минимум 300 тыс. кв. м высотного жилья», - сказал Турчин.

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Р. Кизлайтиса, в настоящее время спрос на первичное жилье упал вдвое, наблюдается перенасыщение рынка, а конкуренция ужесточилась. «Те, кто не собирается снижать цены, а намерен побороться с клиентами, их (клиентов) потеряет, и напротив, те, кто готов скинуть в цене 10-20%, перехватят инициативу», - считает Р.Кизлайтис.

Директор строительно-инвестиционной компании «Киев жилье-инвест» В. Молотков напомнил, что нижняя планка рентабельности обусловлена депозитной ставкой украинских банков, т.е. 18-24% годовых в гривне. Если рентабельность проекта ниже, чем эти цифры, то выгоднее просто положить деньги на депозит и не иметь сложностей со строительством в условиях непрерывного роста цен на материалы и рабочую силу. Он также разложил по полочкам затраты киевских строителей: стоимость получения необходимых разрешительно-согласовательных документов - около 10% от общей стоимости проекта, приобретение земли - около 25%, строительство - до 30-35%, да к тому же иные накладные расходы.

Президент корпорации «Авантаж» (Харьков) А. Денисенко, комментируя прогнозы развития ситуации на рынке Украины и снижение объемов строительства заявил, что крупные строительные компании безболезненно переживут кризис на инвестиционно - строительном рынке. А вот небольшие компании из-за отсутствия опыта и ресурсов будут вынуждены покинуть рынок. Среди компаний, которые останутся участниками рынка, Денисенко назвал те, «у кого есть собственные производственные мощности, строительная техника, генподрядная организация, производство стройматериалов». Он также отметил, что «необходимым условием для успешной работы на рынке является эффективный финансовый менеджмент и положительная репутация у потребителей и кредиторов». По мнению эксперта, на инвестиционно-строительном рынке нет кризиса, а наблюдаются «временные трудности».
Специалисты корпорации «Авантаж» высказали мнение, что снижения цен на жилье не произойдет из-за стабильно высокого спроса, дефицита квартир, особенно в сегменте эконом-класса и удорожания стройматериалов и энергоносителей.

По мнению застройщиков, ситуация на рынке стабилизируется осенью, с началом «сезона» продаж. Другие застройщики ожидают оживление рынка уже по окончанию лета. Их поддержал директор агентства недвижимости «С.I.Т.» Э. Бразас. По его мнению осенью прогнозируется увеличение активности рынка и, как следствие, увеличение количества сделок. На уровне цен это скажется незначительно, но рост на 1-2% в месяц в долларовом эквиваленте вполне вероятен.

Инвестор.