Верховная рада приняла один из самых громких законопроектов этого политического сезона — №5600. Кроме политических задач, он ставил себе цель навести порядок в строительной отрасли. В частности, закрыть схемы продаж, которые помогали избегать налогообложения застройщикам.
Сразу после первого чтения проект закона «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений» подвергся беспощадной критике со стороны строительных компаний.
Среди ряда других существенных изменений его положения оказали значительное влияние на отрасль, в частности, речь шла о повышении ставок налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
Ведь до сих пор доход от продажи одного объекта в год не облагался налогом, а продажа второго и последующих облагается налогом по ставке 5%. Это позволяло многим застройщикам оптимизировать расходы, продавая квартиры физическим, а не юридическим лицам.
Авторы «ресурсного» закона обещали закрыть эту возможность. Согласно документу, доход от продажи третьего и последующих объектов недвижимости, проданных физлицом в течение одного года, должен был облагаться налогом по стандартной ставке – 18%.
Но после многочисленных заявлений о том, что закон обрушит строительный рынок, до второго чтения в проекте, решили существенно смягчить эту норму.
Теперь согласно закону платить 18% налога придется не со всей суммы, полученной от продажи недвижимости, а только по разнице между суммой продажи и ценой, за которую недвижимость перешла к продавцу.
Эксперты и участники рынка считают это значимой победой по сравнению с прописанными ставками в первоначальном документе. В то же время, сходятся и на том, что налоговая оптимизация скажется на цене квадратного метра.
По убеждению руководителя адвокатского бюро Татьяны Даниленко, законопроект №5600 станет шагом по прекращению злоупотреблений со стороны продавцов недвижимости, которые до сих пор избегали регистрации статуса предпринимателя, чтобы не платить налоги по ставке 18%. Исчезнет смысл в использовании схемы с продажей недвижимого имущества физлицами без предпринимательского статуса.
«На практике застройщики продают квартиры, начиная с этапа строительства, причем на средства юридических и физических лиц-инвесторов. И осуществляют это посредством: имущественных прав, дериватив, предварительных договоров. Ко второму чтению убрали инициативу налогообложить продажу жилья, которая могла привести к удорожанию жилья на 20% для новых покупателей и лиц, инвестировавшихся в средства в строительство», — пояснила адвокат.
По словам Даниленко, хотя законопроект фактически касается дисциплинирования застройщиков относительно добросовестной уплаты налогов в госбюджет, но в наших реалиях это приведет к переформатированию финансовой деятельности и использованию более сложных и ценных схем в дальнейшей работе. «А поскольку возрастут расходы, в конечном итоге будут отражены в повышении стоимости жилья для покупателей», – добавила эксперт.
В то же время директор юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Григорий Трипульский считает, что с изъятием нормы о ставке 18% при продаже физлицам оставили лазейку в законе для минимизации налогов.
«Высокий порог налога был действительно ощутимым препятствием для злоупотреблений. В проекте, который дошел до второго чтения норму слишком смягчили: 18% от разницы продаж можно дальше использовать для минимизации налогов. В целом это не является препятствием для налоговых манипуляций», — подчеркнул Трипульский.
Юрист подчеркнул, что закон продвигали как инструмент, который наведет порядок в строительном деле, но этого не произошло.
«Строительные компании дальше могут продавать через физлиц. Квартиры физлицо покупает, например по $500, a продает $1 тыс. до за кв. метр, и при этом теперь заплатит 18% (вместо 5%) подоходного налога, вместо того, чтобы предприятие платило налог на прибыль», — пояснил он.
В целом повышение ставок НДФЛ с 5% до 18% больше всего повлияют на малые строительные компании, которые работали и, возможно, еще продолжают работать преимущественно через предварительные договоры купли-продажи или договоры о совместной деятельности, заключенные между физлицами.
На компании, работающие через институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства или жилищно-строительные кооперативы, описанные изменения напрямую не повлияют.
По словам юристов, застройщикам, работающим по предварительным договорам купли-продажи или договорам о совместной деятельности, необходимо пересмотреть свои схемы финансирования строительных проектов и последующей продажи недвижимости и выбрать более оптимальные механизмы.
Источник: The Page