Покупка квартиры для рядового украинца до сих пор остается дорогим удовольствием. Поэтому потенциальные покупатели рассматривают два вероятных варианта: ипотеку и рассрочку. Что из этого выгоднее покупателю, каковы риски и в каком случае получится большая переплата, рассмотрим на конкретных примерах.
Ипотечный кредит: подушка безопасности и другие сюрпризы
Ипотека — это банковская услуга по предоставлению средств на приобретение недвижимости под залог. По условиям договора банк платит за квартиру застройщику, а покупатель становится собственником жилья и отдает взятые в банке деньги в течение определенного срока вместе с начисленными процентами.
Приобрести квартиру в ипотеку можно двумя способами: по договору купли-продажи имущественных прав, если квартира еще строится, или по договору купли-продажи, если квартира уже готова.
В первом случае речь идет о квартирах на первичном рынке, то есть об имуществе, которого не существует и которое будет создано в будущем. В этой схеме заложены большие риски: по данным аналитического исследования, проведенного компанией Monitor.Estate в сентябре 2020 года, более половины новостроек в Киеве можно отнести к категории рисковых. Ввиду этого ипотека на квартиры на первичном рынке непопулярна: банки не дают под нее выгодных предложений. Второй вариант — покупка готовой, реальной квартиры на вторичном рынке, но при этом цена сделки уже будет выше.
Перед тем как обращаться в банк за ипотечным кредитом, покупателю необходимо определиться с принципиальными вопросами:
- сколько он готов выделить средств на первый взнос;
- какую часть дохода ежемесячно он сможет отдавать банку и в течение какого периода;
- какие могут быть риски ввиду невозможности оплаты.
Попытайтесь сыграть в ипотеку: откладывайте условно несколько месяцев «ежемесячный платеж», чтобы понять, хватает ли на жизнь, если случаются непредвиденные расходы. А также заранее подготовьте подушку безопасности в несколько платежей на случай чрезвычайных ситуаций (например, увольнения с работы или проблем со здоровьем).
Существует две формы погашения ипотеки — классическая и аннуитетная. На этапе подготовки с помощью ипотечного калькулятора можно рассчитать параметры ссуды, чтобы оценить финансовые возможности и подобрать соответствующие условия кредитования.
Рассмотрим пример: стоимость квартиры — 1 млн грн, покупатель запрашивает ипотеку на 20 лет, первый взнос равен 20% стоимости квартиры, ипотечная ставка — 7%. При классической форме погашения переплата по кредиту составит 562 333,33 грн, при аннуитетной — 688 573,96 грн.
Стоит обратить внимание на ту часть договоров реальных предложений украинских банков, где прописаны дополнительные платежи. Кроме процентов банк может заставить заемщика уплатить:
- одноразовую комиссию от суммы кредита,
- оплату услуг нотариуса или оценщика,
- сбор в Пенсионный фонд,
- административный сбор,
- страхование от несчастного случая,
- ежегодное страхование квартиры,
- госрегистрацию и т.д.
При нарушении условий погашения ипотеки банк может изъять или продать недвижимость с аукциона. В лучшем случае покупатель может остаться без жилья, в худшем — в долгу перед банком и без жилья.
Если заемщик по каким-либо причинам не может платить, не стоит ждать звонка из банка, лучше самостоятельно с ним связаться. Покупателю следует объяснить свою ситуацию, тогда банк сможет предложить, например, уменьшение ежемесячного платежа за счет увеличения срока ипотеки или кредитные каникулы. Банк не ставит своей целью добавить человеку долгов, его задача — помочь выполнить обязательства по договору.
Рассрочка
Рассрочка — способ оплаты частями за недвижимость непосредственно строительной компании. Такое соглашение выгодно покупателю, если на момент приобретения недвижимости у него нет полной суммы.
Застройщики, в отличие от банков, не настроены ждать возврата средств годами. Рассрочка оплаты предоставляется на период строительства дома, поэтому чем раньше клиент приобрел квартиру, тем длиннее будет срок рассрочки. По условиям договора покупатель уплачивает первый взнос, а оплата за рассрочку делится на равные части и вносится раз в квартал или раз в месяц.
Цена квадратного метра в случае рассрочки может быть выше, чем при 100%-й оплате. Цену в данном случае устанавливает застройщик. Конечная стоимость квадрата будет зависеть от суммы первого взноса: чем больше взнос, тем ниже цена.
Перед тем как подписывать договор на рассрочку, следует убедиться в надежности застройщика и проверить наличие разрешительных документов на строительство. Если с этим все в порядке, дальше нужно внимательно пересмотреть пункт по стоимости, ведь цена за квадратный метр может изменяться на протяжении всего времени выплаты. Поэтому стоит либо зафиксировать первоначальную цену, либо понять, как она может меняться: за всю квартиру или только за неоплаченные квадратные метры.
Подробные подсчеты стоимости рассрочки, как правило, проводит сам застройщик.
Чаще всего это выглядит так: стоимость квартиры — 1 млн грн, покупатель запрашивает рассрочку платежей на 9 месяцев, первый взнос составляет 50% стоимости квартиры. В этом случае процент по рассрочке может составить 4%, или 40 тыс. грн.
А конечная сумма, которую придется выплатить, будет такая:
1 000 000 + 40 000 = 1 040 000 грн.
1 040 000 — 50% = 520 000 грн.
Первый же взнос составит 50% от этой суммы, то есть 520 тыс. грн, и столько же останется на выплаты. Таким образом, если остаток 520 тыс. грн разделить на 9 месяцев, получится сумма ежемесячного платежа, равная примерно 57 778 грн. Переплата составит 40 тыс. грн при условии, что стоимость квадратного метра не изменится за весь период рассрочки. Естественно, это значительно меньше, чем при ипотеке.
Если покупатель не сможет внести средства вовремя, то, возможно, застройщик предложит переоформить рассрочку на ипотеку или расторгнет договор и вернет все уплаченные средства покупателю. При этом срок возврата средств может составлять от 180 до 365 дней.
Как рассрочка, так и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Первый инструмент больше подходит тем, кто располагает большой суммой для первого взноса и готов выплатить остаток в сжатые сроки. Ипотеку обычно берут на многие годы, так как это большая сумма, хоть это и более демократичный вариант с меньшими ежемесячными платежами. Какой вариант лучше, решать покупателю.
Источник: The Page