В Шевченковском районе Киева 22 октября был введен в эксплуатацию 25-этажный жилой комплекс UNO City House на 263 квартиры. Для высотки, цены на двухкомнатные квартиры в которой стартуют от 2,64 млн грн, застройщик – компания "ИСК Обрий" – предусмотрел подземный паркинг. Но – всего лишь на 24 паркоместа.
Комплекс, где активные работы начались в феврале 2020 года, находится по адресу ул. Елены Телиги, 25. Через дорогу – мемориальный парк "Бабий Яр" и метро "Дорогожичи". Окружающая ЖК территория плотно застроена пяти-семиэтажными зданиями советского периода.
В непосредственной близости от новостроя отсутствуют альтернативные парковочные площадки.
Очевидно, что после заселения дома, в котором уже продано более 95% квартир, прилегающую к нему территорию заполонят машины новых жильцов. UBR.ua разбирался, как была допущена такая ситуация.
Сколько должно быть паркомест
В разговоре с UBR.ua эксперт по недвижимости Виктория Берещак пояснила, что количество паркомест в ЖК UNO City не соответствует Государственным строительным нормам (ГСН, укр. аббр. – ДБН). Согласно им, говорит эксперт, количество парковочных мест в здании определяется исходя из числа квартир с одной комнатой, а также с двумя и более.
В центральной части города (к которой можно отнести Шевченковский район) к однокомнатным квартирам применяется коэффициент 0,5, к двухкомнатным и больше – коэффициент 1. Если рассматривать район близ метро "Дорогожичи" не как центральную городскую зону, то для однокомнатных квартир коэффициент остается прежним, а для остальных снижается до 0,8.
Даже если бы UNO City состоял только из однокомнатных квартир, то к комплексу должна была прилагаться парковка на 131 место. Однако, отмечает Берещак, исходя из плана и количества этажей ЖК, в нем приблизительно 149 однокомнатных квартир. Еще 84 квартиры имеют две комнаты, 26 – три комнаты. Также в комплексе имеются четыре двухуровневые квартиры на четыре комнаты.
Исходя из этого, если относить расположение ЖК к центральной части Киева, он должен предусмотреть 189 парковочных мест. Если не к центральной – то 166.
Однако, подчеркивает Берещак, в эти расчеты берутся только паркоместа для жителей комплекса.
"По ГСН жилой комплекс должен иметь парковочные места и для гостей. Их количество должно составлять не менее 15% от паркомест для жителей", – указала она.
То есть в случае ЖК Uno City дополнительно к парковке для жителей, комплекс должен был предусмотреть еще от 25 до 28 паркомест для гостей (в зависимости от того, считать ли район метро "Дорогожичи" центральным или нет).
Что может оправдать застройщика
Одной из возможных причин низкого количества паркомест в комплексе, предположила Берещак, может являться то обстоятельство, что застройщик "ИСК Обрий" "зашел" в проект лишь в 2016 году. До этого на участке по адресу Елены Телиги, 25, неоднократно планировалась постройка жилого дома, но всякий раз отменялась.
Еще в советское время участок не стали застраивать из-за обнаружения строителями останков погибших – предположительно, здесь происходили расстрелы во время войны.
В 2005 году Киевсовет согласовал строительство на земельном участке 25-этажного здания, в котором также предусматривался подземный паркинг.
Работы, заказчиком которых выступила ООО "Алимпекс-Мертингер", а подрядчиком – "Трест-Киевгорстрой", начались в 2008 году и должны были быть окончены в 2010-м. Но из-за финансового кризиса так и не были завершены – возвести удалось только фундамент, каркас первого этажа и конструкцию подземного паркинга.
Таким образом, "ИСК Обрий", выкупив недострой в 2016 году, продолжила развивать уже начатый проект.
Однако в постановлении Киевсовета, которым разрешалось начало строительства для ООО "Алимпекс-Мертингер", значится, пишет издание 3m2, что в проекте жилого дома "необходимо предусмотреть места постоянного хранения транспорта (кроме открытых автостоянок), в количестве, которое не менее количества квартир в этом доме" (пункт 3 решения Киевсовета от 27 января 2005 года №86/2662).
Было ли изменено это решение и, если да, то по какой причине, не ясно.
В "ИСК Обрий" отказались комментировать UBR.ua причину низкого количества паркомест в ЖК UNO City.
Почему согласовали проект ЖК
В то же время Берещак указывает, что контролирующие органы должны были проверить соответствие жилого комплекса правилам ГСН на количество парковочных мест перед утверждением проектной документации.
"Думаю, что тут каких-то оснований для снижения числа паркомест в проекте не могло быть. Разве что застройщик мог сослаться на запрет строительства парковок над туннелями метрополитена. Но в данном случае это абсурдный аргумент. Поэтому, не буду врать, не знаю, как застройщик объяснял контролирующим органам, почему у них так мало паркомест", – сказала Берещак.
UBR.ua обратился за комментарием в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины (ГИАГ, укр. аббр. – ДИАМ), недавно созданную вместо Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ, укр. аббр. – ДАБИ).
В пресс-службе ведомства подтвердили получение запроса, но на момент выхода материала ответ так и не прислали.
Как бы там ни было, а новоселам UNO City и их соседям по близлежащим домам вскоре придется столкнуться с острой нехваткой мест для паркования своих автомобилей. Разрешить проблему, говорит Виктория Берещак, при желании могла бы постройка многоуровневой наземной автостоянки в пешей доступности от новостроя.
В свою очередь аналитик компании SV Development Сергей Костецкий рассказал UBR.ua, что после прохождения строительной экспертизы, подписания всех согласовательных документов с госорганами, застройщик избавляется от обязательств относительно развития придомовой инфраструктуры.
Эксперт также выразил мнение, что сегодня нормы ГСН в Украине в большей степени носят "рекомендательный характер и необязательны к исполнению".
"Если дом получил все разрешения на ведение строительных работ, то застройщик никакой ответственности уже не несет и претензий к нему относительно паркинга никаких не предъявишь. Все равно, что спросить, почему вы садик не построили?" – прокомментировал UBR.ua Костецкий.
Частные строительные инспекции могут помочь
Со своей стороны, президент Конфедерации строителей Украины (КСУ), экс-замминистра регионального развития Лев Парцхаладзе в разговоре с UBR.ua не смог найти предположительную причину того, как проект ЖК с таким низким количеством паркомест могли утвердить во время строительной экспертизы, а после – на уровне ГАСИ.
Он полагает, что, если сейчас подать жалобу в контролирующий орган и запросить проверку соответствия ГСН, то как минимум – она будет проведена. Однако привести к ответственности экспертов, подавших документы на согласование, фактически невозможно.
Для глобального исправления ситуации по игнорированию застройщиками ГСН, считает Парцхаладзе, необходимо дождаться принятия законопроекта №5655 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о реформировании сферы градостроительной деятельности" (или "О реформировании ГАСИ").
Документом, говорит президент КСУ, предполагается создание частных архитектурно-строительных инспекций, которые будут нести уголовную ответственность за свои решения.
Домов без паркингов – до четверти рынка
В то же время Виктория Берещак отмечает, что за последнее время в Киеве улучшилась ситуация с обеспечением новостроев паркоместами. По ее оценке, в вводимых сейчас в эксплуатацию жилых комплексах уровень обеспеченности жителей парковкой может и не достигать "желаемых" 80%, но вместе с тем превышает 55%.
Тех ЖК, в которых, как в случае с UNO City, критически низкое количество парковочных мест, на рынке не более 25%. При этом такие проекты часто неконкурентны по сравнению с остальными. По словам эксперта, этот показатель значительно ниже, чем тот, который был еще четыре года назад.
"В большинстве случаев, если сейчас ЖК вводится в эксплуатацию с критически низким количеством паркомест, то это комплексы масс-маркета, бюджетного сегмента, которые проектировались до 2019 года", – говорит Берещак.
Источник: UBR.ua