Закрита прибудинкова територія — це додатковий комфорт та безпека чи соціальна сегрегація та розривання міського простору на шматки? Ця суперечка не вщухає як в професійному колі, так і серед потенційних та реальних споживачів такої концепції.
Property Times разом з урбаністами, архітекторами та забудовниками аналізував сильні та слабкі сторони такої організації простору та шукав альтернативні рішення.
Хто формує попит
Ми проаналізували київські новобудови в каталозі ЛУН, які наразі перебувають у стадії підготовчих робіт, будуються або вже збудовані, серед 285 житлових комплексів 128 заявлені з закритою територією від авто та сторонніх. Минулоріч ЛУН.Місто підрахував кількість закритих ЖК, які були побудовані з 2015 до 2019 року. Понад половина з них мають повністю закриту територію — і від сторонніх, і від авто. І лише 18% неогороджені. Так забудовники реагують на зростаючий попит на закриті території з боку покупців.
Онлайн-журнал про новобудови 3m2 провів опитування серед своїх читачів, згідно якого 85% потенційних покупців новобудов виступають за закриті території. Причому висловлювались думки, що закриті території потрібні не лише в новобудовах, але й в старих будинках. «Ніякий безпритульний не прийде пити на дитячий майданчик. І ніякий негідник не буде знищувати насадження у дворі. Скільки садимо квітів — все крадуть», — пояснює свою позицію один з читачів в коментарях.
15% висловилися проти дворів, закритих від сторонніх. «Який сенс жити в будинку, життя біля якого створюється лише вашими сусідами?», — йдеться в коментарях.
Тобто пропозицію формує попит. Кияни часто надають перевагу закритим територіям, вважаючи їх більш безпечними.
Що отримують мешканці
Той, хто обирає життя в закритих дворах, очікує, що натомість він отримає підвищений рівень безпеки на території комплексу.
«Головна причина закриття житлових просторів — безпека. Якщо не буде кількісно посилюватись патрулювання поліції, контроль з боку дільничних інспекторів, їхнє всебічне забезпечення, доки не з'явиться система онлайн-відеоспостереження за громадськими просторами, то незабаром не тільки нові житлові комплекси будуть зачинятись парканами, а й усі існуючі будинки почнуть ставити огорожу з магнітним замком», — коментує Гліб Ушаков, кандидат архітектури, доцент КНУБА.
Зазвичай формат закритих територій передбачає додаткові заходи безпеки, особливо, якщо мова йдеться про ЖК класу бізнес та еліт, але наразі вже й комплекси комфорт-класу не обмежуються лише парканами. Системи доступу, відеоспостереження, охорона — це додаткові складові закритих дворів.
Крім того, формат закритих дворів передбачає більш комфортне облаштування прибудинкової території.
«Забудовники мають можливість створювати різноманітні концептуальні рішення та просторові проєкти в межах внутрішньої території, спираючись на запити цільової аудиторії, тренди в ландшафтному дизайні та житловому будівництві, маючи запит від покупців на свої ідеї та рішення, — коментують в прес-службі «Інтергал-Буд». — Також це можливість сформувати усі умови для вибудовування сусідських взаємовідносин між мешканцями житлового комплексу шляхом створення ком’юніті однодумців».
«Закриті об'єкти створюють середовище, яке може бути якісніше, ніж міське середовище. Тому закриті території при неякісному середовищі показують приклад, яким має бути міське середовище», — додає Олександр Попов, CEO, архітектор, співзасновник компанії Archimatika.
Забудовники також зацікавлені в створенні закритих просторів, особливо, якщо йдеться про «довготривалі» проєкти, які будуються в кілька черг. Якісне внутрішнє наповнення дворів, яке завдяки закритості не псується «випадковими гостями», підвищує привабливість комплексу серед потенційних покупців, які оцінюють його за першими збудованими чергами.
Крім того, правильно спроєктований, оформлений та наповнений функційними просторами двір і територія, в середньому підвищує вартість житла на 5-7%, зазначають в прес-службі «Інтергал-Буд».
Що недоотримує місто
В той час, як окремі ком’юніті отримають бенефіти від закритих дворів, місто втрачає зв’язки й можливість гармонійно розвиватися.
«Проєкти з закритою територією негативно впливають на розвиток міста, перекриваючи можливість транзитів, отримання іншого досвіду, створюють напруженість, негативно відбиваються на розвитку сфери обслуговування, доступу до нових упорядкованих територій всіх мешканців міста і таким чином уповільнюють розвиток міських територій», —пояснює Дмитро Васильєв, співзасновник та головний архітектор компанії Archimatika.
Закритість перешкоджає інтеграції нових житлових одиниць в тканину міста, з’являється так звана неоднорідність зон. «Серед міста утворюються провали у якості життя, що притягує туди усілякі негаразди і занедбаність. А поряд розвиваються прогресивні ділянки, куди усі прагнуть: і мешканці і бізнес. Але на межах між неоднорідними зонами — конфліктна ситуація. І кожен район і місто в цілому нормально розвиваються тільки як цілісний організм, а поглиблення розриву у якості неоднорідних зон в цілому гальмують розвиток і функціонування всього міста», — пояснює Гліб Ушаков.
Що недоотримує бізнес
Наразі кожен новий комплекс, окрім житлової складової, включає також і комерційні приміщення, які покликані забезпечити мешканців найнеобхіднішими сервісами в кроковій доступності. Обмежений доступ до закладів харчування, сфери обслуговування, магазинів, що розташовані у закритих ЖК, негативно впливає на бізнес, який згодом може піти через нестачу відвідувачів.
«Для якісних операторів недостатньо тільки мешканців ЖК, тому вони в закриті ЖК найчастіше не йдуть. Щоб забезпечити мешканцям обіцяну якість інфраструктури, девелоперам доводиться компенсувати недостатню кількість потенційних користувачів для магазинів, кафе та ресторанів низькою ціною на комерційну нерухомість», — пояснює Наталя Рева, PR-директор SAGA Development.
Сегрегація та шляхи подолання
Сегрегація – чи не найболючіша проблема, з якою стикаються містяни. Мешканці кварталів, що межують з закритими ЖК, змушені обходити «чужу» територію, відчуваючи, що там їм не раді, і зрештою починають вороже ставитися до тих, хто закрився за парканом.
«Це закладає на майбутнє постійну напруженість і конфліктність між мешканцями закритого ЖК та мешканцями навколишніх будинків, які будуть відчувати, що здійснилось відчуження їхнього колишнього простору. Треба передбачати навіть конфлікти між дітьми з кращої території всередині комплексу і дітьми ззовні», — говорить Гліб Ушаков.
«Забудова територій, відокремлених від житлових районів, що вже склались у місті — це вершина сегрегації, — зазначає Дмитро Васильєв. — Припустимо район зі старою забудовою відрізаний від нової залізничною лінією чи річкою — це ідеальні умови для цілковитої сегрегації, таким чином виходить бідне гетто ізольоване від дорогого житла з катерами біля пристані.
Виправити цю ситуацію можна вкрапленнями соціального житла. Як роблять в цивілізованих країнах, вони дають якусь частину під забудову комерційну для продажів, і тут же поруч на ділянці муніципалітет будує своє соціальне житло, яке здає в оренду, таким чином відбувається змішання класів».
Архітектори пропонують глибше розглядати питання сегрегації, аби зрозуміти причини цього явища й відшукати шляхи його подолання.
«Звичайно, сегрегація це погано. Але найбільше зло — це втрата культури. Коли є люди, які підтримують певний рівень культури, і приходить хвиля інших людей, і ця культура стирається — це набагато гірше, ніж сегрегація. І якщо ми публічним простором і власною культурою поведінки в місті задаємо планку, до якої всі починають прагнути, то ніяка сегрегація не потрібна, тому що всі стають учасниками цього культурного, поведінкового дискурсу, — пояснює Олександр Попов. — Але якщо ми не в змозі це зробити, і у нас є окремі осередки культури, то краще її вберегти, ніж просто говорити про недоліки сегрегації. Тому для нас найголовніше, створювати гарне якісне середовище, де є можливість, і якщо для підтримки цього середовища потрібен паркан, то його наявність — це найкраще рішення, ніж його відсутність, що призвело б до знищення цього середовища. І чим більше у нас буде якісною середовища з хорошою культурою поведінки, тим швидше ми наведемо порядок у нашому місті».
Забудовники розуміють важливість налагодження добросусідських відносин із районом та мешканцями найближчих комплексів, тому аби проблема сегрегації не відчувалася так гостро пропонують власні шляхи її вирішення. «Важливо інвестувати в благоустрій локації: ремонт доріг, прокладання інженерних комунікацій, догляд за скверами, парками, вуличне освітлення та зливова каналізація, — коментують в прес-службі «Інтергал-Буд».— Для вибудовування добросусідських стосунків ми самі шукаємо можливості для взаємодії, наприклад, беремо шефство над громадськими домінантами в проєктах або поруч з ними: реконструюємо парк «Нивки», що по сусідству з нашим «Нивки-Парком», створюємо паркову зону на території ВДНГ, очищуємо озера тощо».
Альтернативні варіанти
Намагаючись одночасно задовольнити попит з боку покупців на безпечні й закриті територій й при цьому інтегрувати власні проєкти в тканину населеного пункту, забудовники пропонують альтернативні варіанти організації внутрішнього простору житлових комплексів.
«Якщо ми озираємось на Німеччину, Іспанію чи ближчі до нас Чехію та Польщу, то бачимо, що закрита територія передбачає принцип квартальної забудови: в основі чіткий розподіл на приватний та громадський простір. Наприклад, прибудинковий двір стає приватною територією, а вулиця чи провулок, який поєднує комплекс із районом, залишаються в доступі громади. Сюди ж можуть виходити фасади та окремі входи комерційних площ для розведення потоків внутрішніх і зовнішніх, а також певна соціальна, громадська, рекреаційна атракція, — коментують в прес-службі «Інтергал-Буд». — Наприклад, як в житловому комплексі «Озерний Гай Гатне», де на території комплексної забудови є кілька озер. Більше озеро, яке силами компанії «Інтергал-Буд» почистили та зробили благоустрій довкола водойми, залишається у відкритому доступі: і мешканці комплексу, і жителі села можуть вільно відпочивати на пляжі».
Квартальний підхід застосований при проєктуванні ЖК RYBALSKY. «Концепція передбачає приватні, напівприватні та публічні зони. Приватні зони — це окремі квартири мешканців. Напівприватні — місця загального користування та внутрішні двори всередині кварталів. Публічна територія — пішохідний бульвар та набережна водного каналу, доступні для всіх. На перших поверхах по зовнішньому периметру кварталів знаходяться об’єкти інфраструктури. Вздовж каналу запланована вулиця ресторанів, також загальнодоступна, — розповідає Наталя Рева. — Активні й добре освітлені перші поверхи з великими панорамними вікнами, літні майданчики кафе та ресторанів роблять район безпечним і дружнім. А відкритість інфраструктури формує додатковий трафік та дозволяє залучити якісних операторів для комерційних приміщень».
В іншому проєкті девелопера SAGA Development, який реалізується у партнерстві з Perfect Group, — «Новий Поділ» — трохи інший підхід. Крім того, що там буде повністю відкрита й публічна набережна та активні фасади, при проектуванні відмовилися від повністю закритих внутрішніх дворів. Візуально вони напіввідкриті, однак доступ всередину матимуть лише мешканці. При цьому, вся інфраструктура району буде загальнодоступною.
Фахівці припускають, що згодом поступово ринок буде відходити від закритих дворів, натомість будуть з’являтися альтернативні концепції, які зможуть гарантувати приватність та безпеку, не виокремлюючи при цьому житлові простори із загальної структури міста.
За матеріалами Property Times