С 15 июля в Украине процедуры возобновления договоров аренды земли будут проходить по новым правилам.">

С 15 июля в Украине процедуры возобновления договоров аренды земли будут проходить по новым правилам.

О них рассказал юрист Виталий Петровский в спецпроекте на Kurkul.com.

Верховна Рада України 05.12.2019р. прийняла Закон України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який в народі отримав назву «антирейдерський закон».
Цим Законом запроваджуються зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України, а також до Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися процедури поновлення договорів оренди землі.

Стаття 126-1 ЗК України.
«Переважне право на поновлення договору, якщо орендар не пізніше одного місяця до закінчення строку дії договору, якщо інше не передбачено договором, звертається до орендодавця з листом-повідомленням про намір поновити строк дії такого договору. У випадку, якщо орендар, котрий належно виконував умови договору оренди, після спливу строку дії такого договору продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачувати за таке користування орендну плату, а орендодавець, у свою чергу, впродовж місяця не висловив своїх письмових заперечень щодо такого землекористування після спливу строку договору, то договір оренди вважається автоматично поновленим на тих же умовах і той самий строк, які були вказані у договорі оренди», — пояснив юрист.

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі»
«У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк», — зазначив Віталій Петровський.

«Законодавець прибрав процедуру так званого автоматичного поновлення договору у новій редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», — розповів Віталій Петровський.

«Поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи обласної державної адміністрації», — підсумував юрист.

Ця зміна може мати негативний наслідок для Орендарів, оскільки кожна нова пролонгація договору повинна бути виключно за рішенням уповноваженого органу. Виходячи з існуючої практики прийняття органами місцевого самоврядування схожих рішень, така процедура може зайняти досить тривалий час.

Аналізуючи вказані зміни, слід звернути увагу на перехідні положення «антирейдерського закону».
Привертає увагу абзац 4 розділу ІХ Перехідних положень, яким передбачено наступне: «Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Залишається лише здогадуватися, що мав на увазі законодавець, коли зазначив про «правила, чинні на момент їх укладення».
Якщо під словом «правила» розуміти «норми чинного законодавства», то можна дійти до висновку, що ті договори оренди, які були укладені до 15.07.2020, можуть автоматично поновлюватися відповідно до приписів ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».
Водночас, щоб чинні договори оренди землі були приведені у відповідність до «нових правил» укладення та поновлення таких договорів, необхідно в них вносити відповідні зміни.

Дивлячись у майбутнє, можна зробити прогноз, що це питання буде дуже суперечним та стане предметом багатьох судових спорів. З упевненістю можна сказати, що проблематика питання та правозастосування нової процедури поновлення договорів оренди буде предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду.
Є надія, що судова гілка влади чітко дасть відповіді на всі дискусійні питання, а нові правила поновлення договорів оренди землі не будуть трактуватися двозначно.