Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость.

С начала экономического кризиса 2014 года, покупательная способность украинцев сильно снизилась, что напрямую отразилось на рынке недвижимости.

В жилом сегменте новостроек девелоперы сильно уменьшили не только маржу, но и себестоимость строительства. Итак, начали подбирать упущенную прибыль количеству проданных объектов. Из-за этого предложение на рынке сильно превысившее спрос до сих пор не изменилось. Как следствие, цена пробила дно и только в отдельных сегментах начинает увеличиваться.
Планомерное укрепления гривны по отношению к иностранным валютам увеличило стоимость недвижимости в валюте, в среднем на 10%. Несущественно, но все же, увеличивается покупательная способность украинцев. Инфляция, из года в год уменьшается. Все эти факторы указывают на потенциальный рост рынка недвижимости. И это хорошая новость для тех, кто решил вложиться в жилую недвижимость сейчас. Ведь при таком сценарии ее стоимость будет расти.

В зависимости от объема имеющихся сбережений, существуют различные модели инвестирования.

Как средство сохранения капитала можно приобрести недвижимость, даже без ремонта (требующего дополнительных затрат).
В таком случае инвестор фактически консервирует ресурсы и рассчитывает только на рост рынка, что, после продажи, даст возможность зафиксировать прибыль. Такая тактика является наименее прибыльной, ведь вложенные деньги фактически не работают на владельца, а заморожены в стенах. В такой ситуации потенциальные доходы от продажи прямо зависимы от волатильности рынка. Будет рост - удастся получить прибыль, если нет - придется фиксировать убытки, или ждать лучших времен.

Другая модель предполагает получение стабильного пассивного дохода от сдачи объекта в аренду.
В зависимости от класса приобретенного жилья, окупаемость такой операции составляет 7−10 лет. При этом у инвестора остается недвижимость, стоимость которой за указанный период возрастает. Как результат, эта модель обеспечивает стабильный ежемесячный доход при параллельной капитализации актива.

Довольно часто используют спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость.
Объект приобретается на стадии строительства по цене на 20−30% ниже его потенциальной рыночной стоимости после сдачи в эксплуатацию. После чего продается, фиксируя прибыль. По такой модели средства на долго не замораживаются, а постоянно остаются в обороте. Однако, следует отметить, что устарелость градостроительного законодательства и коррупционная составляющая нередко приводят к замораживанию такого строительства. К примеру, только в Киеве, по экспертным оценкам, количество замороженных объектов достигает 10% от строящихся.

Существует еще один спекулятивный инструмент инвестирования в недвижимость — выкуп конфискованного и арестованного государством имущества на аукционах.
В зависимости от обстоятельств, стоимость таких объектов может быть существенно ниже ее рыночной оценки. Приобретение такого типа недвижимости обеспечивает быструю оборачиваемость капитала. Ведь на аукционах есть возможность приобрести уже готовые объекты с целью дальнейшей перепродажи.

Но не только для этого. Данная модель предполагает возможность сочетания различных инструментов инвестирования. Так, приобретя объект на государственных аукционах, можно как сохранить стоимость капитала в недвижимости, так и использовать его в целях получения пассивного дохода, путем сдачи в аренду. Единственной разницей между приобретением недвижимости на рынке и выкупом путем участия в аукционах, является потенциальная нижняя ее стоимость.

Отдельного внимания заслуживает сегмент коммерческой недвижимости.
Даже поверхностный анализ рынка приводит к выводу о недостаточности коммерческих площадей не только в областных центрах или городах - миллионниках, а также в Киеве. К примеру, вакантность офисов центров снизилась до минимального значения за последнее десятилетие и составляет 10% в среднем по Украине. А если смотреть в разрезе столицы, то это вдвое меньше - неполных 5%.
Поэтому, одним из самых прибыльных объектов для крупных инвестиций является именно офисная недвижимость. Ведь предложения на рынке явно не достаточно. Но если девелоперы ищут возможности для сооружения офисной недвижимости с нуля, то для инвесторов с меньшими ресурсами вполне выгодным является переоборудование старых заброшенных помещений в современные коворкинг и опен-спейсы.
(Коворкинг - общественное пространство, объединяющее людей для общения и творческого взаимодействия. Опен-спейс - организация рабочих мест сотрудников на одной открытой площади, не имеющей стен – ред.)
Мировой опыт указывает на все большую популярность этой тенденции. Очевидно, девелоперы не смогут обеспечить бизнес достаточным количеством новых офисных центров. Из-за этого, небольшие коворкинги и офисы типа открытого пространства должны занять необеспеченный спрос.

Что касается арендных ставок, то большинство экспертов сходятся на позиции того, что ставки вырастут в среднем на 15% в следующем году. Все эти факторы делают рынок офисных помещений крайне привлекательным для инвесторов.

В какой именно сегмент недвижимости инвестировать - решать вам. Однако очевидное преимущество поиска и приобретения недвижимости именно на электронных аукционах. Там всегда можно подобрать объект, который интересует именно вас и ценовой фактор при принятии решения будет точно не последний.

Д. Дроздов, специально для «НВ Бизнес».