Умные дома и блокчейн для сделок. Как технологии меняют рынок жилой недвижимости.

Сфера недвижимости достаточно консервативна и медленно принимает инновации. Но, тем не менее, технологические решения добрались и до этой области. Сейчас технологии в сфере недвижимости - одно из самых привлекательных для инвесторов направлений. К октябрю 2019 года общий объем венчурного капитала, полученного отраслью, превысил $24 млрд. (по данным Business Insider). Цифра уже стала рекордной для рынка недвижимости.

PropTech 3.0: развитие технологий в недвижимости

Термин PropTech за последние пару лет прочно обосновался в словаре венчурных инвесторов. Это property technologies или технологии в области недвижимости. Некогда неприступная и консервативная, сейчас эта сфера меняется достаточно быстро.
Наиболее полное и, вероятно, поэтому самое популярное определение PropTech дал кофаундер платформы Unissu Джеймс Дирсли. По его словам, PropTech - это малая часть глобального цифрового преобразования индустрии недвижимости. Она включает не только технологическое развитие сферы, но и перемены в нашем восприятии недвижимости и в том, как мы ею распоряжаемся.

Исследование Оксфордского университета PropTech 3.0: the future of real estate делит развитие технологий в сфере недвижимости на три этапа.
Первый из них появился с изобретением и распространением персональных компьютеров (в 1980-х), укрепился с развитием интернета и появлением доткомов. Окончанием эры стал их крах из-за обвала индекса NASDAQ в 2000 году. При этом примерно тогда же крупные игроки рынка недвижимости начали выходить в онлайн. Этот шаг стал переходом к индустрии PropTech 2.0. Она развивается и сейчас благодаря всплеску технологических инноваций - от искусственного интеллекта до 5G. Главные игроки и двигатели - стартапы и венчурные инвесторы. Ключевое направление - проекты, в основе которых лежат принципы sharing economy. Такие компании не владеют квадратными метрами, которые предоставляют своим клиентам. В сфере жилой недвижимости пальма первенства - у сервиса Airbnb.
Мы стремительно приближаемся к третьей волне. PropTech 3.0 - это перевод всех сделок на блокчейн, рост числа онлайн-брокеров, увеличение количества цифровых услуг, повсеместное строительство «умных» домов. Технологии будут менять все аспекты наших отношений с недвижимостью - от покупки, продажи и аренды до архитектуры и дизайна.

«Умные» дома

Пит Флинт, инвестор венчурной компании NFX, подчеркивает в материале TechCrunch, что сейчас на рынке - время сильных технологических стартапов, которые создают для потребителей современные продукты, отвечающие их требованиям. Уверены, что разработчики «умных» IoT-гаджетов для дома входят в это число. Smart-устройства для дома решают целый ряд проблем - от экономии электроэнергии до защиты от взлома и пожара.
Евгений Эрик, CEO компании Solar Gaps, создавшей smart-жалюзи, считает, что на западном рынке ниша smart home мала и составляет не более 2%. Как подчеркивает Эрик, происходит смена парадигмы - от центра smart home, который управляет глупыми устройствами, мы переходим в мир, где все устройства «умные». Именно поэтому при создании Solar Gaps было принято решение не строить хаб, а выпускать устройство, затрагивающее только один аспект. Однако не все так однозначно - если система работает в комплексе, пользователям не нужно дополнительно монтировать отдельные элементы и добиваться их совместимости между собой.
Такие продукты появляются и в Украине. Мы разрабатываем и производим комплексное решение для дома - платформу, экосистема которой включает 11 элементов - от интеллектуальной камеры и датчика открытия дверей до smart-розеток и комплекса перекрытия воды. Система полностью беспроводная и может монтироваться на любом этапе производства. Мы стремимся создавать в Украине по-настоящему «умные» квадратные метры. Сейчас здесь нет решений, которые бы покрывали весь спектр потребностей пользователей. Люди еще не привыкли к IoT, потому что на нашем рынке продукты работают только точечно - решают, например, только проблему безопасности. Хотим это исправить, объяснить, в чем суть «умного» дома и почему им просто управлять.

Блокчейн для сделок

На рынке недвижимости (и жилой недвижимости - в частности) технология может обеспечить скорость и прозрачность сделок. Основной плюс использования блокчейна - исключение посредников, а значит, снижение риска мошенничества. Первая сделка на блокчейне по продаже жилой недвижимости произошла в 2016 году в Дании с помощью площадки Coinfy. Криптовалютой сделки был биткоин. Сделка на основе блокчейна по продаже квартиры в Украине состоялась в 2017 году, в пик расцвета криптовалютного рынка. Продавец при этом находился в Штатах. Платформой для проведения сделки, по данным WSJ, был американский стартап Propy.
Однако блокчейн-технологии можно использовать не только для продажи жилой недвижимости, но и аренды или ипотечного кредитования. Как подчеркивает CB Insights, арендатор и арендодатель могут подписать договор на основе смарт-контракта, который будет включать такие же пункты, как и обычный - стоимость жилья, периодичность платежей, сведения об обеих сторонах договора. При этом выплаты можно будет автоматизировать, а при расторжении контракта - быстро и без проблем перевести залоговую сумму на счет арендатора. Однако на украинском рынке технология развития пока не получила - здесь медленно приживаются инновационные решения и начинать стоит с объяснения их функционала.

VR и AR

Решения на основе дополненной и виртуальной реальности позволяют потенциальным клиентам увидеть жилье до покупки, дизайнерам - создать идеальный проект и понять, как мебель и аксессуары будут смотреться в интерьере. Как сообщает Goldman Sachs, к 2025 году капитализация VR/AR-решений для рынка недвижимости составит $2,6 млрд. На Западе в этом направлении работает ряд стартапов. Например, среди продуктов Roomy - возможность трансформировать 2D-изображение продукта в 3D-модель.
Другой проект, компания Virtual Apt, создает 360°-видео, которые затем застройщики могут использовать в маркетинговых целях - для привлечения аудитории. Платформа Realvision работает с собственниками домов, выставленных на продажу. Всего за час стартап обещает провести съемку дома. Затем компания создает виртуальные 3D-туры и объемные поэтажные планы домов.
В Украине пока не развит рынок подобных решений, реализуемых в области жилой недвижимости. Однако перспективы возможны - компания EverScan, например, проводит лазерное и лидарное сканирование производственных и офисных помещений, а также домов-объектов архитектурного наследия. Поэтому технологически такие проекты можно осуществить. Важно, чтобы на них существовал спрос.
Украина только начинает движение к технологическим инновациям в секторе недвижимости. Самая развитая и перспективная сфера - это smart home. Решения будут доступны на этапе застройки. Украинский рынок недвижимости моложе западного (на это влияет советское прошлое). Нам приходится развиваться в ускоренном режиме, что влияет и на степень распространения инноваций. Поэтому не стоит ожидать быстрого принятия сразу нескольких технологий. Концепция smart home станет отправной точкой внедрения изменений на рынке жилой недвижимости.

Валерия Задорожная, СЕО комплексной smart home системы bron.