Украинские суды стали чаще аннулировать договора дарения недвижимости. В частности, речь идет о тех дарственных, где дарителем выступал пожилой человек.
«Основная аргументация в таких решениях:
Пожилой человек в момент заключения договора дарения полностью не осознавал значения своих действий, а предполагал, что заключает договор пожизненного содержания и останется проживать в квартире до момента своей смерти.
Также встречаются одиночные случаи, когда даритель владел недвижимостью на основании поддельных документов или отмененного судебного решения.
В таком случае договор дарения по цепочке, после признания недействительными правоустанавливающих документов или отмены решения суда, на основании которого даритель владел объектом недвижимости, договор дарения также признается недействительным», - рассказал адвокат ЮК Riyako&Partners Николай Максимов.
Напомним, договор дарения (или проще говоря, дарственная) – это передача права собственности от дарителя к одариваемому человеку на безвозмездной основе – т.е. бесплатно. Возможна как немедленная передача права собственности (в момент подписания договора), либо в будущем с определенными условиями наступления подарка. В любом случае даритель обязуется передать имущество бесплатно в дар, ничего не ожидая взамен.
Важно понимать, что оспорить в суде можно любой договор по отчуждению недвижимого имущества, в том числе и договор дарения. Право на обращение в суд является неотъемлемым конституционным правом каждого гражданина, но результат судебного рассмотрения в каждом случае индивидуален.
Если подпись дарителя в договоре не подделана, он был психически здоров в момент подписания договора дарения и понимал значение своих действий, судебная перспектива оспаривания такого договора сводится практически к нулю.
Когда могут оспорить
При оспаривании договора дарения необходимо помнить, что строк исковой давности составляет один год.
Оспорить договор дарение можно в том случае, если он был подписан лицом с ограниченной дееспособностью. Ограничение дееспособности может быть вызвано не только психическими болезнями, но и употреблением спиртных, наркотических средств, а также, если человек создает для своих родных и близких неблагоприятное материальное положение.
«Существуют ситуации, когда договор купли-продажи маскируют под договором дарения, тогда необходимо признавать его ничтожным как притворным (недействительным)», - отметил адвокат, управляющий партнер ЮФ «Горецкий и Партнеры» Олег Горецкий.
Также даритель может потребовать аннулировать договор, если:
• одаряемый совершил преступление против него или членов его семьи;
• угрожал или шантажировал его, вынуждая подписать заведомо невыгодный договор;
• если был обманут или введен в заблуждение относительно юридических последствий данной сделки, и т.д.
«При сделке купли-продажи оснований для расторжения договора гораздо меньше, причем отсутствуют мотивы для его расторжения, потому что процедура передачи денег была осуществлена», - заметил Горецкий.
Составляем дарственную правильно
Дарственная на квартиру отличается от любых других соглашений тем, что даритель (владелец) безвозмездно передает второй стороне свое имущество и не вправе требовать за это действие какой-либо компенсации.
Если оформляется дарственная на жилье в новострое, то необходимо прописать обязанности получателя (сторона, которой переходит право собственности на новостройку) по отношению к третьим лицам. Часто к процедуре дарения прибегают родители одного из супругов, чтобы уберечь своего ребенка от возможных проблем при разводе. В таком случае, второй из супругов не сможет претендовать на подаренную недвижимость.
Дарственная на жилье оформляется по месту нахождение недвижимого имущества либо по месту регистрации любого из субъектов договора.
При оформлении договора необходим перечень документов:
• правоустанавливающий документ на недвижимость;
• справка об оценочной стоимости квартиры;
• выписка из реестра прав собственности на квартиру;
• технический паспорт квартиры;
• разрешение органа опеки и попечительства, если одариваемый не достиг совершеннолетия или в квартире прописаны дети.
Стоимость и налоги при дарственной
Главное отличие дарственной от договора купли-продажи то, что налоги платит лицо, которое получило в дар объект недвижимости. Если такое лицо является близким родственником дарителя, то оно полностью освобождается от уплаты налогов.
Кроме того, при нотариальном заверении договора дарения стороны обязаны уплатить 1% от суммы сделки в качестве государственного сбора, а лицо, принимающее недвижимость в дар, еще и 1% от суммы сделки в качестве сбора на обязательное пенсионное страхование (кроме случая приобретения недвижимости в первый раз).
Стоимость дарственной будет зависеть от того, кто, кому будут дарить недвижимость: родственнику, знакомому или иностранцу. В каждом случае действуют разные налоги и сборы.
Совокупность стоимости дарственной на квартиру в Украине составляет:
1. услуги нотариуса;
2. госпошлина – 1% от стоимости имущества;
3. военный сбор – 1,5% от стоимости жилья;
4. налог при оформлении дарственной на квартиру или налог на доходы физических лиц — 5% от стоимости подарка.
Третий и четвертый пункт не оплачивается в случае, если недвижимость дарится родственникам первой степени родства: супруг/супруга, дети, родители.
Ставка налога на доход физлицам поднимается до 18%, если даритель является нерезидентом страны.
Также, при продаже имущества посторонним лицам, необходимо наличие оценки имущества жилья и оплата услуги нотариуса.
«Общая стоимость оформления дарственной на близкого родственника будет составлять 4000-5000 грн., а дальше расценки будут зависеть от субъектов данного договора и стоимости недвижимого имущества», — говорит Горецкий.
Налоги при купле-продаже
При купле-продаже налоги платит продавец объекта недвижимости в случае если владеет объектом менее трех лет и/или за последний год осуществлял операции по продаже недвижимости (5% от суммы сделки - налог на доходы, 1,5% от суммы сделки - военный сбор).
Наличие родственных отношений при купле-продаже недвижимого имущества на уплату налогов не влияет.
При нотариальном заверении договора купли-продажи недвижимости стороны обязаны уплатить 1% от суммы сделки в качестве государственного сбора, а лицо, покупающее недвижимость, еще и 1% от суммы сделки в качестве сбора на обязательное пенсионное страхование (кроме случая приобретения недвижимости в первый раз).
«Если оформлять дарственную или договор купли-продажи у государственного нотариуса, то стоимость его услуг будет фактически заложена в одном проценте от суммы сделки, который уплачивается в качестве государственного сбора. Частный нотариус волен самостоятельно устанавливать плату за свои услуги, однако, как показывает практика, стоимость услуг частного нотариуса на 2000-3000 грн. выше, чем государственного», — рассказал Максимов.
Какие нюансы еще нужно знать для оформления дарственной:
• при оформлении договора необходимо присутствие у нотариуса обоих сторон сделки – дарителя и одариваемого. После оформления бумаг нотариус регистрирует сделку и дает выписку из Реестра имущественных прав на нового владельца;
• даритель лишается права собственности, а одариваемый сразу его приобретает (если не прописаны иные условия). Он должен получить на руки договор дарения и выписку из госреестра о регистрации права собственности за новым владельцем;
• в дарственной можно указать, что передача недвижимости от дарителя к одариваемому произойдет позже, например, сразу же после достижение получателем подарка определенного возраста, вступление в брак, окончание ВУЗа и т.д.;
• если существуют какие-то налоговые или ипотечные обременения, то заключение договора дарения возможно только с разрешения налоговых инстанций и банка, выдавшего ипотеку.
Источник: UBR