архив: 01.10.2018-31.10.2018

О планах реконструкции устаревшего жилого фонда в Украине.

Минрегион продолжает работать над изменениями и дополнениями в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», чтобы оживить программу комплексной реконструкции ветхого жилья по всей стране.
И хотя нормы будущего закона еще могут измениться, а работа над документом не завершена, некоторые его положения уже известны и активно обсуждаются.

В Минрегионе окончательно пришли к выводу, что получить согласие абсолютно всех жильцов старого дома на реконструкцию не выйдет, поэтому в ведомстве предлагают ограничиться минимумом в 75% голосов. Будущая реновация не будет означать снос старых домов, а термин «реконструкция» предполагает собой в первую очередь капитальные ремонтные работы и в крайнем случае здание будут сносить.
Как жильцы будут голосовать за запуск реновации и процедуру их отселения должен разработать и утвердить Кабмин. Документально оформленное отселение будет осуществляться из аварийных зданий, в которых будет проводиться полная замена внутренних коммуникационных систем.
На время проведения работ людей отселят во временное жилье - в так называемые «стартовые дома» (в случае сноса ветхого жилья) или, маневренный фонд (если ограничатся реконструкцией). Как далеко от прежнего дома - в проекте документа пока не прописано, но подразумевается, что «времянка» не должна выходить за пределы того же населенного пункта. Переселять обещают в равноценное жилье без потерь в общей площади и количестве комнат.
Проектом также предусмотрена денежная компенсация жильцам в случае, если предложенное альтернативное жилье по каким-то причинам им не подошло. Рассчитывать ее будут исходя из рыночной стоимости старой квартиры. Жильцы смогут доплатить за «компенсационное» жилье, если захотят переехать в большую по площади квартиру.

Источники финансирования реконструкции могут быть откуда угодно. Подойдут, например средства инвесторов и застройщиков; полученные в результате заключения соглашений о частно-государственном партнерстве; из государственного и местных бюджетов; предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о комплексной реконструкции; фондов финансирования реконструкции.

Пока предложения чиновников не решают серьезных проблем.
Вот основные, по мнению застройщиков:
1. Наиболее актуальный вопрос – это количество жильцов квартала, дающих добро на отселение. В Минрегионе считают, согласие всех не нужно будет. Вместе с тем, как быть с теми 10-15%, которые не желают съезжать из своей квартиры? Решения на данный момент не озвучено.
2. Понятия «равноценные» помещения и «рыночная» цена требуют большей однозначности. Необходимо четко прописать, что, например, отселенец получает равноценное помещение такой же площади (или с повышающим коэффициентом) и указать, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья.
3. Отселение «в границах населенного пункта» - один из самых спорных вопросов. Например, житель Печерска, скорее всего, будет против переезда, скажем на Харьковский массив. Выходом из этой ситуации может стать внедрение специального повышающего коэффициента площади (например, 1,3-1,5) в зависимости от района города. То есть, если человек съезжает с квартиры в 40 м2 в центре, взамен он должен получить, либо аналогичное жилье неподалеку, либо квартиру на окраине, но площадью 60 м2.
4. Механизм отселения в документе не прописан, а, следовательно, вполне возможно, что в судебном порядке можно будет оспорить любое действие по отселению.
5. Законопроект толком не разъясняет, куда конкретно будут отселены жильцы старых домов. То есть, сколько необходимо маневренного жилья для отселенцев.
В законе о сносе/реконструкции необходимо учитывать все возможные риски, проблемы и варианты их решения, говорят строители.
Важный момент – предусмотреть механизм создания стартовой базы с учётом площадок, где возведут компенсационное жилье: чтобы построить первые дома и вручить людям ключи от предоставляемых квартир, а стартовые затраты компенсировать в последующих проектах. Ведь масштаб реформы огромный.

Частным строительным компаниям участие в программе по сносу/реконструкции может принести определенные бонусы.
К примеру, возведение нового жилого комплекса на месте ветхой пятиэтажки упрощает для застройщика выделения земельного участка под строительство. Частично – снижает затраты на подведение сетей и инженерных коммуникаций (конечно, в зависимости от их состояния и изношенности).

«Готовы ли будут застройщики к реализации совместных проектов с государством – неясно. Бизнес неохотно идет на подобное взаимодействие в силу ряда причин, одна из которых – вероятность проверок фискальных и других госорганов. И от того, будут ли в законе четко прописаны гарантии для компаний, участвующих в реконструкции жилого фонда, зависит уровень их вовлеченности», — заметил директор по развитию компании NOVBUD Вячеслав Павлов.
На сегодняшний момент только крупные компании-лидеры рынка способны реализовывать масштабные проекты по замене устаревшего жилья. Ведь речь идет не о точечной застройке, а квартальной, вплоть до реновации целых массивов и микрорайонов. У крупных игроков-девелоперов для осуществления таких проектов есть все необходимое, например: опыт реализации масштабных жилых проектов, квалифицированные кадры, необходимые технологические мощности (спецтехника).

По материалам UBR.