Надо делать выбор между двумя малоприятными вещами - либо перейти на более высокую аренду, либо стать собственником придомового участка. К этому подталкивают представители ГФС.
Как сообщалось ранее, в Николаеве ряду ОСМД переданы придомовые земельные участки в аренду на определенное количество лет – от 5 до 15. В подписанных договорах размер арендной платы за землю был определен в размере 0,1% от нормативной денежной оценки земельных участков. Много это или мало могут сказать члены ОСМД, а среди них есть люди разного материального достатка.
В последнее время бухгалтерам ОСМД поступили предложения от работников ГФС внести корректуры в данные договоры. Отметим, что это не их личная инициатива. Они всего лишь госслужащие.
Есть Письмо ГФС Украины от 03.02.2015 г. № 3340/7/99-99-10-02-02-17 «Об определении размера арендной платы».
В нем указано, что в целях обеспечения надлежащего выполнения налогоплательщиками обязанности по уплате арендной платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной формы собственности Государственная фискальная служба Украины сообщила, что Верховным судом Украины в постановлении от 02.12.2014 г. № 21-274а14 выражена правовая позиция относительно применения подпункта 288.5.1 пункта 288.5 статьи 288 Налогового кодекса Украины (НКУ).
С вступлением в силу НКУ годовой размер арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, который подлежит перечислению в бюджет, должен соответствовать требованиям подпункта 288.5.1 пункта 288.5 статьи 288 НКУ и является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы. Данная норму НКУ гласит – «размер арендной платы устанавливается в договоре аренды, но годовая сумма платежа не может быть меньше 3 процентов нормативной денежной оценки».
Исходя из принципа приоритетности норм НКУ над нормами других актов в случае их разногласия, до момента внесения в такой договор соответствующих изменений размер арендной платы в любом случае не может быть меньше, нежели установленный подпунктом 288.5.1 пункта 288.5 статьи 288 НКУ. Согласно правовой позиции ВСУ с 1 января 2011 г. размер налогового обязательства налогоплательщика по уплате арендной платы не может быть меньше, нежели определенный пунктом 288.5 статьи 288 НКУ.
Главные управления ГФС обязали:
а) обеспечить проведение встреч с арендаторами земельных участков государственной и коммунальной формы собственности;
б) довести до налогоплательщиков правовую позицию ВСУ, изложенную в постановлении № 21,
в) предложить осуществить начисление и уплату арендной платы в определенном НКУ размере (в том числе путем представления уточняющих расчетов).
Письмо ГФС документ конечно важный.
Однако есть и Законы.
Согласно ст. 30 Закона «Об аренде земли» определено, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон, а в случае недостижения согласия относительно изменения условий спор решается в судебном порядке.
Обратимся к Хозяйственному кодексу Украины - статья 188. «Порядок изменения и расторжения хозяйственных договоров».
Она трактует, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускаются, если иное не предусмотрено законом или договором. А сторона договора, которая считает необходимым изменить или расторгнуть договор, должна направить предложение об этом второй стороне по договору.
Договор заключался между горсоветом и главой правления ОСМД.
Кто будет инициатором изменения условий договора?
Не исключено, что простимулировать городскую власть поможет прокуратура. По имеемой информации она уже заинтересовалась договорами аренды с ОСМД.
Также напомним, что есть решение Николаевского городского совета от 28.01.2015 № 45/48 «О внесении изменений в решение Николаевского городского совета от 09.06.2011 № 6/33 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за землю», в котором указано, что для обслуживания ОСМД размер арендной платы с «0,1%» увеличен до «3%» от нормативной денежной оценки земельных участков.
Статья 188 ХКУ определяет, что в случае если стороны не достигли согласия относительно изменения (расторжения) договора заинтересованная сторона имеет право передать спор на разрешение суда. Если судебным решением договор изменен или расторгнут, договор считается измененным или расторгнутым со дня вступления в силу данным решением, если другого срока вступления в силу не установлено по решению суда.
Есть мнение, что перерасчет за аренду для ОСМД могут сделать с 2011 года.
Но напомним, что Верховный суд Украины ранее делал вывод, что изменение размера земельного налога является основанием для пересмотра установленного размера арендной платы путем внесения соответствующих изменений в договор аренды его участниками. А указанное не влечет автоматического изменения условий договора о размере арендной палаты, а затем соответствующего доначисления ГНИ суммы налогового обязательства по арендной плате с применением штрафных санкций по налоговым уведомлениям-решениям.
В этой ситуации можно попытаться получить землю в собственность, на что так неохотно шел многие годы Николаевский горсовет.
Да, для этого потребуются расходы на оформление новой документации.
Да, предстоит получить разрешение на право собственности придомовой территории у депутатов горсовета, и в первую очередь, земельной комиссии.
Но землю получите в собственность.
Что выигрывает ОСМД?
В соответствии с п. 276.1 ст. 276 Налогового кодекса земельный налог за земельные участки в пределах населенных пунктов, занятые жилищным фондом, взимается в размере 3% суммы земельного налога, исчисленного согласно статьям 274 и 275 Налогового кодекса. То есть ОСМД исчисляют сумму земельного налога по ставке 3% суммы земельного налога, исчисленного по полной ставке, установленной для земель населенных пунктов.
При этом необходимо учитывать, что размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены жилые дома, а также здания, сооружения и придомовые территории, относящиеся к ним, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации, а основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра, который ведется уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
Значит, руководству ОСМД предстоит советоваться с членами объединения по данной дилемме.
Инвестор.