Об этом рассказали городские члены Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) в региональной торгово-промышленной палате.
Поскольку в Николаев приехал лично президент АСНУ С. Злыдень, то его попросили рассказать о ситуации на киевском рынке и прокомментировать правительственную программу доступного жилья.
Отвечать он начал со второго вопроса и напомнил, что правительства ранее уже принимали программы и о социальном, и о доступном жилье. «Все это популизм, в том числе и нынешняя программа. Почему популизм? Потому, что нет денег», - сказал он. Для ликвидации очередей на жилье, которые достались со времен советской эпохи, надо привлечь частные инвестиции, поскольку в бюджете таких денег нет. Но частному инвестору нужны льготы по налогам. Если вспомнить 1998 год, то Л. Кучма отменил льготы, которое обещало государство. Доверие в этом аспекте утрачено.
С. Злыдень также отметил, что «внутренний инвестор обнищал или часть денег вывел, спрятал. Не работает сегодня внутренний инвестор, а при нынешней ситуации старается как можно меньше показывать, что у него есть какие-то капиталы».
Отсюда сделал вывод: программа доступного жилья - это популизм, и работать она не будет. Но если бы такая программа заработала, то повлияла бы на первичный рынок Киева.
Сегодня «в Киеве первичный рынок расходится как пирожки, как только цена стала адекватной, в пределах 1000 долларов за квадратный метр». Люди опять начали рисковать, и, скорее всего, это связано с желанием иметь качественное жилье. Сегодня новое жилье в Киеве ликвиднее хрущевок, вторичный рынок стоит.
Покупает жилье средний класс, который как бы отсутствует на Украине, но фактически эта прослойка есть. Ее представляют люди, которые в нынешних условиях имеют возможность получать доход. Плюс капиталы, которые сохранили в кризисные времена. Средний предприниматель имел в загашнике 50-100 тысяч долларов в зависимости от региона. Не у всех же все пропало!
С. Злыдень заявил, что в период кризиса 2008-2009 гг. люди пострадали в основном на ипотечных программах. Но тот, кто владел недвижимостью, от нее не избавлялся, понял, за счет чего выживать. Даже если арендные ставки и упали, то все равно это стабильный источник доходов на период кризиса. Многие средние и крупные бизнесмены переориентировались, раздробив большие объекты на мелкие. «Никто не попытался от нее избавиться», - сказал президент АСНУ.
Он отметил, что на Украине отсутствует фондовый рынок, все зарегулировано государством, «простому человеку невозможно работать, да и ценных бумаг «с гулькин нос».
С деньгами остается идти либо в банк, либо на рынок недвижимости. На Украине остается «сумасшедший дефицит квадратного метра, причем во всех сегментах, начиная коммерческим и заканчивая промышленной недвижимостью».
«Рынок недвижимости всегда будет актуальным и являться локомотивом экономики», - констатировал президент.
По его словам, у законопроекта «О риелторской деятельности» народного депутата И. Прасолова «шансы практически нулевые», поскольку комитет Верховной Рады «его не собирается рассматривать и не будет рассматривать». Зато проект Кабмина «Об особенностях осуществления риелторской деятельности» создает над риелторами угрозу, поскольку в нем «одна огромная проблема - регулирование деятельности риелторов государством».
С. Злыдень прогнозирует, что в Верховной Раде законопроект зарегистрируют после парламентских выборов. «Никто его толкать и лоббировать не будет. Он просто будет идти по процедуре, и за пять лет он дойдет», - сказал он.
Поскольку к предложениям АСНУ в Кабмине не желают прислушиваться, то задача - «не дать чиновникам принять закон без участия риелторов». Поэтому готовится концепция нового закона о риелторской деятельности. «А когда Кабмин будет регистрировать свой законопроект, в течение 9 суток мы зарегистрируем под одним и тем же названием свой риелторско-народный законопроект», - заявил С. Злыдень.
А какова ситуация на рынке недвижимости в Николаеве?
Об этом рассказала член АСНУ, риелтор Николаева Н. Царенко.
Операции на рынке первичного жилья остановились, и одной из причин сложившейся ситуации стали «недострои». «В Николаеве много домов, которые должны были сдать еще в 2009 году, но они до сих пор стоят. Вроде бы что-то и происходит, но такими маленькими-маленькими дозами. Люди выделяют деньги и потихоньку строят», - сказала она.
В качестве примера назвали дом на ул. Мореходная. Когда в 2008 году люди покупали в нем квартиру, им говорили, что в 2009 году он будет сдан. Но работ там еще много.
По информации Н. Царенко, в домах незавершенного строительства куплено процентов 50 квартир. Где-то больше, в зависимости от объекта. Например, в центре города раскуплено 80% квартир в доме. В микрорайоне Северный, жилом комплексе «Ривьера» процент меньше, хотя в «Ривьере» уже сдано несколько секций домов.
Из разговоров с горожанами выяснилось, что у потенциальных покупателей на Намыве возникает вопрос: «На протяжении скольких лет вокруг нас будет болото, будут бить сваи? Мы делаем ремонт, вселяемся в квартиры, но не получаем того качества жилья, на которое рассчитывали. Там нет нужной инфраструктуры». А в рекламных проспектах показаны причал, детские площадки и садики, школы и др.
«На первичное жилье у людей, безусловно, есть спрос, но только на введенный в эксплуатацию и заселенный людьми дом», - сказала Н. Царенко.
Ее коллеги привели другие примеры. Например, несколько лет назад сдали дом в микрорайоне Солнечный. Там выкупили половину квартир, но проживают лишь в пяти-шести из них. Хотя в этом доме действуют хорошие условия кредитования, хорошая цена, специальные предложения с подарком в комнатах, «не идут люди туда».
Почему?
«В Николаеве менталитет таков: я хочу видеть сейчас, я хочу это приобрести, зайти и жить», - считает часть риелторов.
Н. Царенко добавила: «Самая основная у нас проблема - это ГАСК, подключение всех необходимых коммуникаций. Это проблема!»
Обсудили риелторы и вопросы цен на жилье.
По их словам, горожане выставляют квартиры на продажу по принципу: «Я хочу столько-то! Меня не интересует, сколько стоит квадратный метр. Я хочу вот так!»
У людей остались в памяти цены прошлых лет, когда за квартиру давали 150 тыс. долларов. Они не понимают, почему сегодня она стоит 50 тысяч?
«Не дружит голова с этой цифрой, совершенно», - сказала Н. Царенко. Это особенность Николаева.
Нередко люди называют цену, исходя из того, что им надо купить квартиру, совершенно не думая о том, сколько реально стоит недвижимость. Горожане заявляют: «Мне надо продать «трешку», чтобы в Киеве купить «двушку».
Городским специалистам по недвижимости приходится разъяснять людям нынешнюю ситуацию, особенно, если квартира заложена в банке.
Оказывается, что на предприятиях, руководство которых находится за пределами города, «более активно и нормально рассматривают предложения о сотрудничестве с риелторскими компаниями города».
А отношения с местными застройщиками риелторы назвали «первобытными». Были конкретно названы компании, где «все завязано на каких-то знакомствах с управлением города», где постоянно меняются цены и складывается впечатление, что у них постоянно идет эксперимент: а как это пройдет?
Свое жилье они пытаются продать, но «долго и нудно». После встречи с руководством напрашивается вывод, что хозяева «просто не владеют ситуацией», но на контакт с риелторами города не идут.
По данным Николаевского УКС горсовета, сегодня в городе около 800 квартир не могут найти своего покупателя.
Почему?
Застройщики отвечают: «Мы ставим цену выше рыночной, и в ближайшее время снижать не будем».
По мнению риелторов, так можно поступать, но только с эксклюзивными объектами, где-нибудь на Советской или на проспекте Мира (в районе «Колоса»), где спрос на квартиры высок. На ура проходили в свое время квартиры в гарнизоне «Леваневцев». Но он утрачивает привлекательность нынешней неухоженностью, замусоренностью заброшенной территории воинской части, которую город никак не может принять.
Президент АСНУ С. Злыдень сделал свой вывод: «Если мы видим, что люди не избавляются от недвижимости, а придерживают ее, то это говорит о том, что рынок стабилизировался на данный момент, т.е. к нему опять вернулось доверие».
Вернулось ли доверие?
Возможно, вопрос спорный. Но местные риелторы отметили: «Паника на рынке недвижимости уже прошла, он стабилизировался. А стабилизация даже плохого состояния - это уже плюс».
На цены могут повлиять новшества со стороны государства.
Из всего вышеизложенного можно сделать вывод, что рынок недвижимости сегодня находится в коматозном состоянии. А порождают его следующие факторы:
- низкая покупательная способность населения, большой выбор предложений;
- недоступность ипотеки;
- угроза предстоящей девальвации гривны;
- сезонный фактор.
Эти факторы в разной степени будут влиять на рынок недвижимости до конца 2012 года.
Ю. Щетинин.