Изменения в оформлении права собственности на недвижимость: аспекты и проблемы

О них рассказали во время круглого стола, проведенного на эту тему в Региональной торгово-промышленной палате Николаевской области.

Президент палаты С. Власенко пригласил к диалогу начальника Регистрационной службы главного управления юстиции в Николаевской области Елену Кириличенко, начальника РО ФГИУ в Николаевской области Евгения Казанского, главу Николаевского общества оценщиков Олега Абрамова, заместителя начальника управления Госкомзема в Николаевской области Максима Лаптева, председателя Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости Петра Мойсола, председателя Ассоциации нотариусов Николаевской области Светлану Лактионову, СМИ и других лиц.

Первым было выступление руководителя формируемой службы. Елена Кириличенко отметила, что принятие Закона Украины «О регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» кардинально меняет порядок регистрации права собственности на недвижимость. Шесть ранее самостоятельных реестров теперь будут сосредоточены в Государственной регистрационной службе Украины.

Николаевские регистраторы будут дислоцироваться по адресу: улица Потемкинская,17/4/ угол улицы Артиллерийская. В штатном расписании предусмотрено 40 регистраторов. Все они будут госслужащими. На эти должности могут рассчитывать лица с квалификационным уровнем «специалист» или «магистр», которые имеют стаж практической работы 1-3 года, в зависимости от должности. Е. Кириличенко отметила, что на ту зарплату, которая полагается государственным регистраторам, специалистов высокой квалификации найти будет непросто. Пока штат полностью не укомплектован, и она надеется на конкурсный отбор (возможно, в нем примут участие регистраторы, которые работали в НМБТИ - ред.).

Пока остаются без ответа ряд вопросов. Каков размер государственной пошлины, сколько будет стоить выписка, как будут регистрировать объекты, которые не прошли государственную регистрацию, и т.д.

Отвечая на вопрос, готова ли Николаевская регистрационная служба с 1 января 2012 года в полном объеме предоставлять услуги горожанам, Е. Кириличенко сослалась на заявление председателя Государственной регистрационной службы Украины Л. Ефименко о готовности к работе.

Иметь диплом - это одно, а опыт работы - совсем иное. Таким был лейтмотив выступления Евгения Казанского. Он сказал, что после 20 лет независимости Украины впервые закон регламентирует порядок определения прав собственности на недвижимое имущество. Ранее действовали ведомственные инструкции.

Глава регионального отделения рекомендовал госрегистраторам всегда вникать в историю возникновения права собственности. За 16 лет работы в фонде ему приходилось сталкиваться с фактами, когда тот или иной совет прикрывался коллегиальной ответственностью в принятии решения назвать своим тот или иной объект. Есть также опыт судебных тяжб с Николаевским горисполкомом за право продавать государственное имущество. Также регистраторы могут иметь дело с фактами, когда объекты не приняты в эксплуатацию, а городской совет выдает документы, что это уже чья-то собственность.

Е. Казанский рекомендовал формируемой службе находить общий язык с Госкомземом, поскольку объекты недвижимости и земля взаимосвязаны. Также он предложил помощь работников РО ФГИУ в Николаевской области.

Максим Лаптев отметил, что Госкомзем будет заниматься регистрацией земельного участка, а государственные регистраторы - имущественными правами на землю. Он не смог ответить, будет ли Госземагентство и Укргосреестр обмениваться данными, поскольку этот вопрос рассматривается в Киеве.

М. Лаптев отметил, что в ходе реорганизации возникнут проблемы с созданием базы, как это уже имело место в Госкомземе. Сегодня Центр ГЗК (Государственный земельный кадастр) остается администратором, т.е. обслуживает электронную базу по земельным участкам (геоинформационная система). Функция кадастрового регистратора сводится к внесению технических характеристик земельного участка в электронную базу.

Светлана Лактионова отметила, что если нотариусы брали данные из шести реестров, то с одним также справятся. Однако пока не совсем понятен объем пользования реестров, поскольку никаких инструкций нотариусы не получали.

Нотариусы выступают за мягкий переход к новым правилам регистрации права собственности на недвижимость.

Петр Мойсол выразил сомнение в том, что Государственная регистрационная служба заработает с 1 января в полном объеме.
Подтверждением тому являются очереди горожан у НМБТИ.
А в ходе диалога выяснилось, что госрегистраторы еще не обладают полной информацией, которая им потребуется в работе. База Укргосреестра будет формироваться продолжительное время.
Открытым остается вопрос с объектами недвижимости, которые не прошли государственную регистрацию. П. Мойсол предположил, что в январе на рынке недвижимости будет хаотическое движение.

Риелторы считают, что необходим переходный период минимум полгода.

Участники дискуссии обсудили ход реализации постановления Кабмина от 26.10.11 № 1103 «Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)».

Оказывается, не все просто и ясно с оценочной стоимостью недвижимости.

Е. Казанский отметил, что постановление разработано в соответствии с Налоговым кодексом Украины и касается объектов недвижимости, которые находятся в частной собственности. Субъекты оценочной деятельности, которые соответствуют Закону «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», получают лицензию на оценочную деятельность в центральном аппарате ФГИУ. Они заключают с фондом соглашение, т.е. уведомляют в письменном виде о том, что желают участвовать в этой работе. Форма уведомления пока отсутствует, но в ближайшее время будет разработана ФГИУ.

Постановление №1103 определяет, что оценщики должны ежемесячно подавать информацию о результатах проведения оценки в форме, установленной ФГИУ.

Е. Казанский заявил, что минимальную стоимость квадратного метра, по которой могут продаваться объекты недвижимости в населенных пунктах, должны определять облгосадминистрации ежегодно по состоянию на 1 января. Но как это будет делаться?

Руководство николаевского отделения обратилось к главе наблюдательного совета по вопросам оценочной деятельности Е. Григоренко и получило ответ, что ФГИУ разрабатывает методические рекомендации по этому вопросу и после завершения работы их направят в облгосадминистрации. (Николаевские оценщики готовы предоставить свои услуги облгосадминистрации - ред.)

Частные нотариусы Елена Дворецкая и Светлана Лактионова отметили, что с вступлением в действие «Временного порядка определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)» нотариусы должны руководствоваться оценочной стоимостью.

Постановление возложило на них мониторинг минимальной стоимости 1 кв. метра. Объект недвижимости должен облагаться налогом по стоимости не ниже минимальной. (Согласно ст.7 постановления при определении оценочной стоимости недвижимости субъекты оценочной деятельности учитывают показатели минимальной стоимости 1 кв. метра - ред.) Однако на данный момент не определена минимальная стоимость 1 кв. метра и ФГИУ еще не представил рекомендации по ее определению.

У нотариусов возник вопрос: зачем необходим реестр, если оценщики уже есть в реестре ФГИУ? Первоначально было много звонков от горожан с целью узнать о том, кто же входит в реестр оценщиков. Но нотариус не имеет доступа к реестру оценщиков и может лишь рекомендовать тех лиц, с которыми уже работал.

Нотариусы отметили, что объект, который подлежит налогообложению, должен быть оценен, и необходим соответствующий отчет. Согласно ст. 56 постановления Кабмина № 1440 от 10.09.03 «Об утверждении Национального стандарта N 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» отчет об оценке имущества может составляться в полной или в сжатой форме.

По мнению нотариусов, при купле-продаже необходим отчет в полной форме.

Такую позицию они объяснили рядом нормативных требований.

Во-первых, документы определения оценочной стоимости недвижимости должны храниться не менее 5 лет у субъекта оценочной деятельности. Если и возникнут спорные вопросы по объекту через год или более, то можно все восстановить по отчету.

Во-вторых, в полном отчете обязательно указывается описание объекта оценки, письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных, заявления, которые являются важными для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества, а также вывода о его стоимости.

Нотариусам на практике приходится иметь дело как с инвентарной оценочной стоимостью объекта недвижимости (делает БТИ), так и с рыночной оценкой недвижимости. В разных ситуациях они отличаются. Например, дом в селе может иметь более высокую инвентарную оценку, чем цена, по которой он может быть продан.

Для расчета подоходного налога нотариусы используют реальную оценочную стоимость, т.е. сумму договорной цены купли-продажи. Стоимость, указанная БТИ, при этом не учитывается, но она необходима. Ведь согласно постановлению №1103 исходными данными для определения оценочной стоимости являются в том числе и материалы технической инвентаризации, подготовленные БТИ.

Подводя итоги, Сергей Власенко отметил, что не вызывает сомнения целесообразность упрощения процедур регистрации прав на объекты недвижимости и земельные участки, а также наложенные на них отягощения. Также позитивным будет и создание единого реестра прав собственности на эти объекты под эгидой государственного регистратора. Однако рынку требуется более продолжительный переходной период, а новой структуре - время на завершение подготовки к работе.

P. S.
В день проведения круглого стола, народные депутаты приняли закон, которым продлили на один год деятельность БТИ в прежнем формате. В Верховной Раде посчитали, что Минюст не успевает создать на местах структуры, которые будут заниматься регистрацией, не хватает специалистов. Поэтому оставили все как есть, чтобы «не наломать дров и не вызвать возмущение граждан».

26 декабря пресс-служба Президента Украины сообщила, что В. Януковоич подписал Закон № 4152-VI «О внесении изменений в некоторые законы Украины об обеспечении реализации прав на недвижимое имущество и их отягощений при их государственной регистрации». Таким образом, полномочия бюро технической инвентаризации (БТИ) по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества продлены до 1 января 2013 года.

Позже в парламенте зарегистрировали законопроект, который предлагает внести поправки в Налоговый кодекс и таким образом контроль за сферой оценивания передать от ФГИУ и Госземагентства Государственной налоговой службе. Такие преобразования мотивировали необходимостью исключить возможности занижения оценочной стоимости имущества и вывести из тени операции на рынке недвижимости и купли-продажи транспортных средств.

В ходе пресс-конференции глава Николаевской облгосадминистрации Н. Круглов сообщил, что документ, который требует от облгосадминистрации определить минимальную стоимость 1 кв. метра, имеет ряд вопросов к его авторам и к ним направили письмо, чтобы получить разъяснения по определению минимальной стоимости 1 кв. метра недвижимости в населенных пунктах области. Пока вопросы у нотариусов и оценщиков остаются.

Ю. Щетинин