архив: 08.01.2011-22.12.2011

Ситуация на николаевском рынке недвижимости.

В Николаевском горсовете был организован круглый стол на тему «Состояние рынка недвижимости и перспектива развития в Николаевском регионе».
Возможно, это подтолкнуло ряд журналистов региональных интернет-изданий вспомнить о городском рынке недвижимости. Ведь продолжительное время эту тему никто не освещал, вероятно, не имея информационного повода.
Круглый стол дал повод, и журналисты изложили свою точку зрения на сложившуюся ситуацию. При этом не будем забывать, что в нашей демократической стране пока свободу слова не отменили, а ответственность для интернет-сайтов не вводили.
В итоге горожане узнали, что молодые семьи, подобно космонавтам и полярникам, могут всего за полмиллиона гривен купить квартиру в нашем городе. Также нам напомнили о том, как решали проблемы жилья для корабельных мастеровых гласные Николаевской городской думы и флотского начальства в 19-м веке.
Однако с рядом заявлений вряд ли стоит соглашаться.
Например, «большинство роскошных квартир в микрорайоне Солнечный на живописном берегу Южного Буга остались невостребованными». Фактически эти квартиры востребованы, но нет платежеспособного спроса. За три года здесь реализовано более 60% жилья.
Говорить о том, что зарплата строителей на этом объекте не составляла 10-12 копеек на одну гривну в структуре себестоимости конечного продукта, то же самое, что определять среднюю температуру больных в палате. В ходе возведения жилых домов николаевские строители имели неплохие зарплаты, правда, частично в конвертах.
Странным выглядит заявление, что в жилищном комплексе «Лески-2» «покупатели не торопятся приобретать квартиры в престижном районе». Разве горожане считают Намыв престижным районом?
Еще удивительнее вопрос: «Зачем инвесторы продолжают реализовывать проекты массового жилищного строительства?» Но сегодня их никто не реализует. Многие заморожены, как, например, жилой микрорайон Ингульский, в районе улиц Косиора, Адмиральская и 2 Госпитальная.
Со ссылкой на компанию «Соцмарт» указано, что в жилищном комплексе «Северная звезда» уже реализовали 85-90% жилья. Однако в этом же исследовании приводятся данные, что «половину и более квартир еще не реализовали следующие жилищные комплексы: «Лески-2», «Северная звезда». И действительно, на сайте компании «Гарант» предлагают к продаже 23 квартиры, расположенные в доме по адресу: ул. Архитектора Старова, 2/6, корпус 5.
«Сегодня Николаевский горсовет продолжает раздавать придомовые территории для строительства нового жилья, которое никогда не станет доступным для большинства населения», - подана информация. Если внимательно изучить решения горсовета, то станет известно, что придомовые территории уже не пользуются спросом у инвесторов. Отчасти это желание отбили протесты горожан. А последний земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома депутаты предоставили частному лицу на ул. Садовая еще в октябре прошлого года. Если сегодня и запрашивают землю, то, как правило, под коттеджное, индивидуальное строительство.
Однако вернемся к круглому столу, который организовали в горсовете исполнительный директор Николаевского отделения АСНУ А. Фомицкий и председатель Николаевского регионального отделения АСНУ А. Олейников.
После вступительного слова исполнительного директора городские риелторы узнали, что они пришли «поговорить о будущем нашего города».
К беседе пригласили президента Ассоциации специалистов недвижимости Украины С. А. Злыдень, представителей АСНУ Киева, Одессы, Николаева и двух депутатов горсовета А. Агнянникова и Е. Свинарчук.
Сергей Злыдень охарактеризовал ситуацию на рынке недвижимости Украины, хотя в основном оперировал статистикой города Киева.
По его словам, в сравнении с 2008 годом стоимость одного квадратного метра столичного жилья упала на 45%. В 2009-2010 гг. рынок находился в состоянии «депрессивной стабилизации», когда ничего не продается и не покупается, цены стоят на месте и даже незначительно снижаются на 0,5%. Именно в 2010 году рынок недвижимости покинули многие риелторы. Остановилось строительство. Такое состояние продолжалось до весны 2011 года.
По информации президента АСНУ, банки уже начали пересматривать подходы к ипотечному кредитованию. В частности, одесские банки с сентября месяца предполагают начать работать с неподтвержденными доходами, как это было в 2006-2007 годах. С. Злыдень заявил, что в банках средства есть и деньги должны работать. Он надеется, что банки подогреют отложенный спрос населения на жилье, «когда население ожидает ценового дна, инвесторы - политической стабильности, а подрастающее поколение, которое не имеет средств на квартиру, имеет потребность в ней».
Было заявлено, что законы о социальном жилье, о доступном жилье сегодня не работают и не могли работать, поскольку в них не предусматриваются схемы привлечения частного инвестора, а только бюджетные средства. Депутат горсовета Е. Свинарчук также считает абстрактной принятую горсоветом программу строительства доступного жилья в Николаеве.
С. Злыдень сказал, что сейчас в Киеве и в Крыму началось оживление рынка недвижимости. При этом цены продолжают небольшое снижение, но заявочная цена уже приближается к реальной. Киевские БТИ переполнены и перегружены, люди стоят на улице за извлечениями из реестра. А получение земельных актов вообще «превратилось в битву».
Президент АСНУ отметил, что в Киеве и Крыму количество сделок увеличивается. Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Киеве составляет 1350-1500 долларов, на первичном рынке - от 960 до 1000 долл./кв. м, а в пользующихся спросом пригородах Киева - от 500 до 600 долл./кв.м. «Идет волна оживления», - заявил президент АСНУ.
Отдельно он остановился на проекте закона о риелторской деятельности, который в очередной раз внесли в Верховную Раду. Комментариев много. Однозначной оценки он не имеет. Да и вряд ли может иметь, поскольку каждый закон готовится и лоббируется определенным кругом лиц, которые имеют свой интерес.
Председатель Николаевского регионального отделения АСНУ А. Олейников был предельно краток и заявил, что николаевские риелторы хорошо знают ситуацию на местном рынке недвижимости и нового он ничего сказать не может.
Всем известно, что краткость - сестра таланта. Но новый председатель мог бы подготовить хотя бы какую-нибудь аналитику о николаевском рынке недвижимости. К тому же были приглашены несколько телекомпаний и городских СМИ. Правда, городских телеоператоров в зале так и не увидели.
Тогда представители Николаевской областной ассоциации специалистов недвижимости (НОАСН) решили помочь назначенному председателю.
В частности, они заявили, что в городе давно и активно работает НОАСН и ее следовало бы представить на круглом столе. Ведь это почти 150 николаевских специалистов недвижимости. Но А. Фомицкий почему-то забыл об этом. Поэтому появление на николаевском небосводе еще одной организации риелторов несколько удивительно.
В ответ С. Злыдень сказал, что, чем больше общественных организаций, тем лучше.
У местных риелторов возник вопрос: а нужно ли киевское «перетягивание каната» между общественными организациями риелторов переносить на николаевский рынок?
На вопрос о ценовом дне президент АСНУ ответил, что «его уже достигли, но оно может еще несколько просесть».
А вот руководитель Риелторской палаты Украины А. Бондаренко более откровенно заявил, что «рынок еще не почувствовал дна».
Такой прогноз имеется и у НОАСН. Николаевские риелторы сообщили, что в городе цена 1 кв. м не увеличивается, а, наоборот, продолжает снижаться. Никто не возьмет на себя ответственность заявить, когда мы достигнем дна.
Представители НОАСН могли бы рассказать более подробно о ситуации на рынке недвижимости города. Тогда бы приехавшие представители АСНУ и журналисты узнали, что сегодня в Николаеве число покупателей жилья не растет. Зато увеличился спрос на обмен квартир.
Основные покупатели - горожане, которые улучшают свои жилищные условия. Одни продают имеющееся жилье, добавляют деньги на большее и лучшее. Другие продают крупногабаритные квартиры, чтобы добавить и купить две небольшие. Можно предположить, что покупатель выжидает в надежде, что к осени цены еще просядут. Все хотят продать подороже и купить подешевле.
Спросом на вторичном рынке пользуются одно- и двухкомнатные квартиры по цене 21 тыс. долларов и 28 тыс. долларов соответственно. Летом на 1-комнатные квартиры сформировалась цена в диапазоне 23-25 тыс. долларов, хотя иногда приобретают квартиру за 19 и даже за 18 тыс. долларов.
О цене квадратного метра на первичном рынке жилья следует судить по официальной информации: ЖК на ул. Гагарина (6800 грн.), ЖК «Солнечный» (6280 грн.), ЖК «Лески-2» (6000 грн.), Николаевский ДСК (6000 грн.), ЖК «Северная звезда» (4700-4800 грн.).
Естественно, что цены на жилье динамичны. Например, цена квадратного метра в ЖК на ул. Гагарина с приближением окончания строительства поднялась на 500 грн. А в жилом доме на пересечении ул. Водопроводная и пр. Ленина пошла вниз.
По коммерческой недвижимости больше аренды, чем продаж. Сегодня лишних денег мало, а главное - у предпринимателей нет уверенности в завтрашнем дне. Спросом пользуются объекты площадью 40-60 кв. м. Большие площади не сдаются, поскольку туда некому зайти. Несколько торговых сетей ушли из Николаева. Это «АБВ», «Мегамакс», сократил площади «Амстор» и другие. Зато ширится сеть ломбардов и аптек.
Представители Николаевского БТИ сообщили, что также не наблюдают оживления на рынке недвижимости. Наоборот, за последние полгода налицо явный спад.
Многие сделки останавливают изменения законодательной базы по земельным вопросам, затруднения с получением кадастрового номера и др.
На проблемные вопросы николаевские риелторы не услышали ответа от президента АСНУ. Да и не для этого их собирали. А. Фомицкий настойчиво уводил ход круглого стола от проблемных вопросов. Правда, пообещал ответить на них на очередном круглом столе с участием местных представителей органов власти.
В итоге дискуссии городские специалисты недвижимости констатировали, что «киевская волна еще не докатилась до Николаева».

Ю. Щетинин.