Ситуацию на украинском рынке недвижимости многие читатели нашей газеты знают не понаслышке. Кому-то приходилось «выбивать» разрешение на строительство, кто-то мучительно долго переоформлял документы в БТИ, кто-то пытался оформить право собственности на землю. Вместе с этими процессами накатывала волна эмоций и нелитературной лексики. И люди задавали вопрос: а где-то может быть по-другому, по-человечески?
В данном материале мы представляем информацию о рынке недвижимости в Грузии.
В этой стране действует Национальное Агентство Публичного Реестра (НАПР), которое владеет информацией обо всех землях страны вместе со всем, что на этих землях построено, обо всех обременениях и ограничениях в отношении каждого земельного участка. Вся информация является общедоступной.
Руководитель НАПР Сосо Цискаришвили сообщил, что основными функциями НАПР являются следующие: ведение реестра прав на недвижимое имущество, реестра о наложении ареста на имущество, реестра налогового залога/ипотеки; учет кадастровых данных о недвижимом имуществе; регистрация залоговых прав на движимое имущество (кроме механических транспортных средств); обеспечение доступности информации о зарегистрированных правах и правоустанавливающие документы.
В результате такой тотальной открытости коррупция политиков и чиновников, рейдерство, мошенничество на рынке недвижимости, самозахваты земельных участков, «уплотнительные» застройки и тому подобные прелести украинской повседневности отсутствуют.
На экране администратор зала контролирует, чтобы люди в очереди не ждали дольше 15-20 минут. Работа каждого из регистраторов - как на ладони. В Тбилиси регистрация всех юридических лиц, которые создаются или ликвидируются, осуществляется шестью работниками.
По итогам исследования Doing Business 2010, проведенного Всемирным Банком и Международной финансовой корпорацией (IFC) в 183 странах, по реформам, совершенным в сфере регистрации недвижимости, Грузия занимает 2-е место после Саудовской Аравии, которая владеет несоизмеримо большими финансовыми ресурсами, с такими показателями: 2 процедуры, срок - 3 дня, 0,0% - стоимость транзакции.
Согласно тому же исследованию Украина - 10 процедур, срок - 93 дня, 2,6% - стоимость транзакции. Это без взяток, а также без учета того, что огромное количество людей и целых групп людей не может получить правоустанавливающие документы. Например, ОСМД относительно собственной придомовой территории или люди, которые являются совладельцами приватизированного жилья, но не имеют документов, подтверждающих данный факт. Дубликат свидетельства о приватизации можно получить только в том случае, если все совладельцы напишут об этом заявление. А если они поссорились с другими совладельцами?
В Грузии справки-характеристики получают непосредственно из автомата. Все просто: сканер считал номер заявки, а аппарат подал справку на печать, и все. Также можно ввести в этот автомат любую другую информацию об имуществе, которая вам известна: адрес, фамилию, кадастровый номер и т.д. Автомат покажет вам имеющиеся сведения и безвозмездно распечатает. Вы будете иметь действующую справку, которую не нужно заверять подписями-печатями.
Операция по перерегистрации с должника на кредитора права собственности на квартиру занимает в Грузии 20 минут. Здесь также бывает, что неплатежеспособный должник не хочет переоформлять на кредитора предмет ипотеки. Но это бессмысленно, потому что суд все равно через несколько недель примет соответствующее решение, да еще и убытки взыщет. Агентство и исполнительная служба почти мгновенно это решение выполнят, то есть Агентство в течение максимум четырех дней зарегистрирует переход права собственности и предоставит обновленную выписку из Публичного реестра, а исполнительная служба на основании этой выписки немедленно освободит квартиру от бывших владельцев и их имущества.
Грузинских регистраторов совершенно не волнует внутренняя планировка ваших домов и квартир. Их интересуют исключительно капитальные стены. Внутри - делай что хочешь, потому площадь учитывается по капитальным стенам. Это на Украине существует обмер по «отделанным» стенам, и поэтому годами люди узаконивают свою снесенную /построенную гипсокартонную стенку между кухней и гостиной.
В Тбилиси элементарно можно построить многоквартирный дом или гостиницу.
Для этого, во-первых, покупаете или берете в аренду (максимум на 49 лет) земельный участок. При этом все публичные ограничения и обременения в пользу смежных земельных участков (расстояние от соседей, максимальная этажность и т.д.) давно уже определены и прекрасно известны покупателю при заключении сделки.
Во-вторых, можно зайти на сайт тбилисской мэрии и безвозмездно скачать какой-нибудь из более сотни готовых проектов, по которым здания уже успешно построены. Желательно делать это вместе с архитектором, который «привяжет» понравившийся вам проект к приобретенному земельному участку или посоветует другой, если вы вдруг выберете проект, несовместимый с вашим участком. При желании можно заказать архитектору проект с излишествами. Никаких разрешений на это не требуется - подразумевается, что, если у человека есть диплом архитектора, значит, он в курсе, как надо проектировать здания.
В-третьих, сдаёте правоустанавливающие документы на свой участок и подписанный архитектором проект в службу архитектурного контроля, которая за 20 дней максимум (дёшево) или даже за один день (за несколько тысяч лари) дает вам разрешение на строительство.
Несколько раз в процессе строительства вас проверят соответствующие службы на предмет, не нарушаете ли вы строительные нормы, придерживаетесь ли правил безопасности и т.д. После получения разрешения на строительство можно зарегистрировать будущий дом в публичном реестре за 50 лари ($27) за 4 дня.
С момента регистрации будущие квартиры уже можно беспрепятственно продавать-покупать.
В ходе августовской встречи представителей Госкомпредпринимательства Украины директор Департамента строительства правительства Грузии Григол Какаурудзе рассказал, что в Грузии разрешение на строительство по обычной процедуре можно получить за три дня, а по ускоренной (за дополнительную оплату) - за один. Сдача земли в аренду в Грузии фактически не практикуется. На 80% в стране внедрено электронное декларирование всех операций.
Тарифы на государственные услуги в Грузии установлены законом. Так, чтобы заменить старое удостоверение водителя на новое, нужно оплатить около 10 долларов. Причем вся процедура замены длится 5-10 минут. Столько же времен идет на получение номерных знаков на автомобиле, и стоит это приблизительно 20 долларов. Дополнительных поборов нет.
«Мы прошлись катком по коррупции, - отметил Григол Какаурудзе. - Конечно, я не исключаю, что какой-то инженер или другой специалист берет деньги за определенные разрешительные строительные процедуры, но это исключение из ныне существующих в стране правил. По большей части чиновники не берут взятки, поскольку получают хорошую заработную плату, в среднем 1000 долларов США, поэтому дорожат своим имиджем, местом работы. Важно и то, что 95% предложенных правительством законопроектов наш парламент принимает безоговорочно».
Грузины спокойно тратят деньги, организовывают жилищно-строительные кооперативы и строятся. Поэтому в Тбилиси квадратный метр стоит $500 (в центре города - $1200), а мини-отели с ресторанчиками и шикарной кухней, которые держат вскладчину друзья-соседи, расположены буквально на каждом шагу.
В каждом многоквартирном доме существуют квартирные общества. Причем техническое состояние послевоенных грузинских «панелек» не сравнить с украинскими. В свое время грузинские чиновники не пожадничали отдать землю под зданиями и придомовые территории в собственность жильцам. А оформление права собственности было элементарным и в худшем случае сопровождалось разве что спорами по поводу границы жителей соседних многоквартирных домов.
Грузины сразу формализовали свои многоквартирные дома как целостные имущественные комплексы. На Украине этого нет. Наши чиновники не желают понять, что, потеряв сейчас на «кормлениях» через разрешения-взятки-откаты, они очень быстро компенсируют эти потери за счет расцвета легального бизнеса.
Украинским законотворцам было бы очень полезно почитать Закон Грузии «О Публичном реестре» и инструкцию к нему. Глядишь, и на Украине преобразовался бы рынок недвижимости.
По материалам «Пятницы».