архив: 06.01.2010-29.12.2010

Анализ текущего состояния рынка недвижимости г. Николаева.

22 июля состоялось расширенное заседание Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости (НОАСН).
Оно проходило в конференц-зале «ОТР Bank». И это не случайно, поскольку на этом заседании НОАСН пополнилась двумя новыми членами, среди которых - управляющий региональным отделением «ОТР Bank» Сергей Федорович Костев.

Интерес к данному заседанию проявили директор отделения «Николаевской региональной дирекции АО «ЗЛАТОБАНК» Дмитрий Евгеньевич Базиленко и начальник городского отделения «Банка Кредит Днепр» Елена Анатольевна Малярчук. Эти банки относительно недавно начали свою деятельность в нашем регионе. Но главное, что они не отягощены проблемными кредитами и могли бы включиться в ипотечную программу для николаевцев. Есть особенность и у «ОТР Bank», который по итогам первого полугодия 2010 года вошел пятерку прибыльных банков Украины.
Это было первое совместное заседание специалистов по недвижимости г. Николаева и представителей банков после вхождения Украины в полосу финансово-экономического кризиса.
В повестке дня было несколько вопросов, из которых основной – «Анализ текущего состояния рынка недвижимости г. Николаева. Перспективы его развития. Ценообразование. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости».
Перед обсуждением этого вопроса председатель Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости П. Л. Мойсол сообщил своим коллегам, что планируется подписание договора о сотрудничестве с Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины. Это позволит осуществить ряд совместных мероприятий.
Петр Мойсол охарактеризовал городской рынок недвижимости.
В частности он сообщил коллегам и прессе, что объем рынка недвижимости г. Николаева в денежном выражении составляет $12,29 млрд. При стоимости 1 квадратного метра в $650 квартиры оцениваются на $7,86 млрд., жилые дома на $2,34 млрд. при стоимости $200/кв. м нежилые помещения оцениваются на $4,43 млрд.
Во времена строительного бума в Николаеве вводилось за год в эксплуатацию жилых и нежилых объектов на стоимость $178 млн. В 2009 году – на $81 млн.
Исходя из этих цифр, можно предположить, что при принятии закона о налоге на недвижимость в размере 0,1% от рыночной стоимости городской бюджет может дополнительно получать более 120 млн. грн.
На данный момент на городском рынке недвижимости официально работает 77 субъектов предпринимательской деятельности. Для сравнения напомнил, что в 2008 году их было 150.
Ситуацию на рынке недвижимости освещают 8 газет, из которых 2 специализированные. Действующие агентства недвижимости и биржи имеют 7 Интернет -сайтов, из которых 5 владеют члены НОАСН.
Начиная дискуссию по основному вопросу повестки дня директор УБ «Пивдень» И. И. Караман представил информацию о продаже квартир в г. Киеве. Если в мае 2008 года нотариусы провели 4000 сделок по реализации квартир, то в мае 2010 года нотариусы провели всего лишь 65 сделок, т.е. в 61 раз меньше. Эти цифры отображают реальное положение дел на рынке недвижимости города. К сожалению таких данных по г. Николаеву получить не удалось.
Игорь Караман сказал, что на их бирже количество операций по недвижимости на протяжении полутара лет сохраняется на уровне 3-4 сделок в месяц. Исключением был январь 2010 года, когда был застой. «Говорить о каком то снижении я не могу», - отмети Игорь Иванович.
Ситуацию на рынке недвижимости он прокомменировал следующим образом. Рынок развивался неправильно в плане строительства нового жилья. У нас были спекуляции местной власти землей, большые завышения цен продавцами. Компании застройщики хотели «сразу и много» и не акцентировали внимание на простого , с реднего покупателя. «Они гнали квадратные метры, гнали и гнали», - сказал риэлтор. Наглядными примерами такого подхода являются комплексы «Солнечный», «Столица», «Адмирал». Например, комплекс «Солнечный» введен в эксплуатацию три года назад. Но до сегодняшнего дня не все квартиры проданы. Многие продают из-за невозможности погашать кредит. Проблемы есть даже с продажей однокомнатной квартиры по заявленной цене. В 130 квартирном доме живут 8-10 семей. (Напомним, что в 2008 году микрорайон «Солнечный» признавали самым комфортным. К жилым домам по плану «прилагались» детские сады, школа, церковь, супермаркет и развлекательный комплекс. Всего планировалось возвести 27 домов высотой от шести до 14 этажей. Но… - ред.) «Продавцы ждут, когда цены повысятся, покупатели – когда понизятся», - говорят представители агентств недвижимости.
Большинство риэлеров признали, что стоимость квартир в городе Николаеве последние полгода сохраняется на одном уровне. Клиенты есть, н нет квартир, которые устраивали бы их. Большой спрос на однокомнатные квартиры в центральной части города. Но их нет. Сегодня проблематично разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные. Покупатель жестко ставит свои условия. И это является тормозом в осуществлении сделки.
Говоря о продаже земельных участков специалисты по недвижимости отметили, что спрос на них упал. Цена, которую предлагают продавцы никого не интересует. Сколько стоит сегодня в городе сотка земли можно судить по немногочисленным сделкам купли-продажи. За последнее время продано несолько земельных участков. Например, в «Царском селе» на Широкобальском перегоне купили 10 соток за 20 тыс. долл. В Мешково-Погорелово приобретено 10 соток за 8 тыс. долл.
П. Молйсол представил коллегам информацию о том, что во 2-ом квартале 2010 года за неисполнение условий кредитного договора банки США изъяли у заемщиков 269962 жилых дома.
Эту тему не мог поддержать С. Костев. Ведь банкиры, как никто другой, знают, что количество проблемных заемщиков растет. Однако законодательная база создает трудности для банков в решении проблемных кредитов. С. Костев отметил, что правительство заявляет о помощи банкам в возвращении кредитов, но в жизни это несколько расходится. (Напомним, что Апелляционный суд Днепропетровской области 23 июня подтвердил незаконность выдачи «УкрСиббанком» потребительского кредита в валюте без индивидуальной валютной лицензии. Не исключена новая масштабная волна исков к банкам. - ред.) «Как только банки смогут реально забирать, они начнут кредитовать. Как можно давать деньги в рынок, с которого нельзя их забрать», - заявил банкир. Именно по это причине лежащие в банках 30 млрд. грн. сегодня не работают.
«Формально некоторые банки начали кредитовать готовое жилье. Первоначальный взнос везде составляет 50%, людей, которые готовы заплатить сразу половину стоимости жилья, очень мало. Первоначальный взнос должен понижаться. Кроме того, пока не «устаканится» цена за квадратный метр, банки не будут активно заходить на этот рынок», - сказал Сергей Костев. Также он сообщил, что людей, которые сегодня выкупают проблемные кредиты на жилье и переоформляют их практически нет. А те, у кого есть деньги, не готовы вкладывать их в спекулятивный рынок.
Д. Базилнко добавил, что в основном сейчас кредитуются юридические лица. К физлицам у банков интереса нет, поскольку они не могут платить высокие процентные ставки.
Относительно коммерческой недвижимости риелторы отмечают, что спрос на нее уменьшился: все реже люди покупают помещения под офисы и производство. Покупатели ждут снижения стоимости на объекты в центре города. Те цены, которые выствляют владельцы недвижимости на ул. Советской не реальны. Живя в Одессе, не следует навешивать одесские ценники в Николаеве.
Как отметил П. Мойсол, в последнее время все чаще обращаются предпринимательские структуры с предложением заключения договоров на продажу их действующего бизнеса. Причем действующий бизнес довольно доходный, в пределах 900 тыс. грн. в месяц. Причинами таких обращений стали финансовые трудности и усталость руководителей от проверок контролирующих органов. В течение месяца бизнес этих людей проверяют со всех сторон. «Нашим контролирующим органам просто сложнее стало жить, так как строительные работы сейчас не ведутся», - отметил Петр Мойсол. К тому же, большое количество людей попало под пресс экономических отношений с финансовыми учреждениями. Многие предприниматели не выполняют кредитные обязательства, и у них нет понятия, как выйти из сложившейся ситуации.
Проанализировав высказывания и мнения специалситов про недвижимости города Николаева, можно сделать вывод, что рынок недвижимости очень неопределенный, неоднородный. Он будет корректироваться еще в течение 1-2 лет и цены могут корректироваться до обоснованных.
Для этого имеются ряд предпосылок. В их числе:
- принятие изменений в Закон Украины «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом»;
- Принятие нового Налогового кодекса;
- неуверенность в песрпективах ведения бизнеса;
- кризис ипотеки, при наличии высоких процентных ставок и первоначального взноса;
- снижение спроса на недвижимость, как рынка спекулятивного обогащения;
- большое количество незавершенного строительства и отсутсвие перспектив его достройки;
- увеличение цен на газ и платы за коммунальные услуги и др.
Затем состоялось обсуждение открытия «Школы риэлтора». Решение о ее работе принято, однако неоднозначно отнеслись риэлторы к непосредственым срокам открытия. Есть разные точки зрения, но все едины в том, что такая школа должна работать в Николаеве. Кадры, котрые будут работать на рынке недвижимости необходимо готовить.
Для подготовки программы обучния создана рабочая группа. В школе будут преподавать специалисты по недвижимости. Которые имеют значительный опыт работы на городском рынке недижимости. Примечательно, что в обучении примут участие сотрудники «ОТР Bank». Ведь вопросы работы с залоговым имуществом они знают лучше.
В целом диалог между риэлторами и банковским работниками послужил опорной точкой для дальнейшего сотрудничества. Как показал месный опыт, реализация квартир без тесного сотрудничества между риэлторами, банкирами и строителями всегда имеет проблемы.

Ю. Щетинин.