архив: 07.01.2007-26.11.2007

«Если нельзя, но очень хочется …. то можно».

«Мы знаем, как разворовывается земля, какая коррупция в этом вопросе. И ходить все время с палкой руки уже болят, но ничего не сделаешь». Это заявил премьер-министр Украины В. Янукович на встрече с представителями деловых кругов Германии в Берлине.

Действительно Украина имеет значительный земельный потенциал - 60,3 млн. га, из которых приблизительно 4% застроено, а около 70% имеют статус земель сельскохозяйственного назначения. По данным Николаевской облгосадминистрации на 1 января 2006 года областной земельный фонд составил 2455 тыс. га, из них 2060,1 тыс. га (83,8%) – земли сельхозназначения. Застроено 4% земель.

Инвестирование в землю - дело рискованное. А особенно в нынешних условиях полного отсутствия легального земельного рынка. Тем не менее, риск оправдан, ведь с каждым годом земля дорожает в несколько раз. Например, за прошлый год в Киевской области ее стоимость увеличилась на 50-70%. Дорожает земля и в регионах. Например, в Харькове за сотку просят от $2 тыс. до $30 тыс., в Одессе - от $5 тыс. до $35 тыс. В Николаеве могут запросить и $80 тыс. Предела желаниям нет.

Что касается земли сельскохозяйственного назначения, то пока говорить о ее рыночной стоимости сложно - нет легального рыночного оборота. А риски покупателей еще большие.
В начале года Минюст разослал письма нотариусам, предупредив, чтобы те воздержались от оформления сделок по отчуждению земельных участков и паев. А глав областных госадминистраций попросили взять под контроль операции с землей, дабы никаких сделок не заключалось. Президент Украины В. Ющенко сначала подписывает закон о моратории, а потом обращается в Конституционный суд относительно конституционности его продления.

Однако запрет на операции с землями сельскохозяйственного назначения не выглядит такой уж непробиваемой стеной. Например, в Госкомземе считают, что землей торговали, торгуют, и будут торговать. Причина - несовершенное законодательство, в частности, отсутствие земельного кадастра. И рассчитывать, что он появится в ближайшее время, не приходится. 20 марта 2007 года Верховная Рада Украины приняла в целом Закон «О государственном земельном кадастре». По словам А. Мороза необходимо «минимум три - четыре года», чтобы этот закон начал работать.

Несовершенство законодательства и далекие перспективы устранения проблемы подтвердила 9 сессия Николаевского облсовета, которая в марте утвердила Программу развития земельных отношений в области на 2007-2010 годы. На ее реализацию потребуется 54,8 млн. грн. Получается, что только к 2010 году заработает информационная система управления земельными ресурсами для автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, завершится инвентаризация 99,9 тыс. га земель населенных пунктов и земель несельскохозяйственного назначения за их пределами, размежуют земли государственной и коммунальной собственности. Правда областное главное управление земельных ресурсов обещает к концу 2007 года обновить планово-картографические материалы. Это позволит перераспределить земли по их основному целевому назначению. Работы впереди хватает.

К концу марта должны реорганизовать Госкомзем в подразделение Министерства охраны окружающей природной среды, которое напрямую будет подчиненное министру. Любая реорганизация всегда имеет неоднозначные последствия.

Неофициально эксперты подтверждают, что уже сегодня осуществляются операции с землями сельхозназначения. Причем земли скупаются в больших масштабах. В Украине существуют фирмы, которые специализируются на изменении целевого назначения земли, выкупая участки и перепродавая их на вторичном рынке.
По официальным данным, право на владение сельскохозяйственными землями в Украине обрели 6,9 млн. граждан, из которых 6,8 млн. (98,6%) получили земельные сертификаты. Государственные акты на землю взамен сертификатов выданы 5,9 млн., то есть 87,2% граждан, имеющих право на пай. По данным областного управления земельных ресурсов на 1 января 2006 года в Николаевской области в государственной собственности находилось 987,2 тыс. га (40,2%), в коллективной – 2,1 тыс.га (0,1%) и в частной - 1469,2 тыс. га (59,7%).

Сельхозземли в «интересных» районах пытаются разобрать простейшим методом - самозахватом. Например, за 2006 год Госземинспекция, провела более 100 тыс. проверок соблюдения требований земельного законодательства, в ходе которых было обнаружено около 70 тыс. фактов нарушений. Из них 61% - самовольное занятие земель, в основном, сельскохозяйственного назначения. Сегодня «ступает нога человека» и в природоохранные зоны. На сессии Николаевского областного совета отметили, что на территории заповедника «Кинбурнская коса» самовольно строят и коттеджи, и базы отдыха и другие объекты.

В Конституции Украины сказано: «Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализовывается гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом». Но жители поселков Кинбурнской косы 4 года были лишены этого права из-за моратория.

Официально рекомендуют не спешить с продажей земельных паев. Но многие крестьяне николаевского региона уже сегодня готовы их продать. И делается это не от хорошей жизни и заботы государства о сельских тружениках. То, что завтра может вырасти в цене, становиться привлекательным уже сегодня. Хотя официально купить землю все еще нельзя.

У славян есть поговорка «Если нельзя, но очень хочется… то можно».
Основанием для покупки земли служат документы ее продавца – госакт о праве собственности на земельный участок, выданный местным управлением земельных ресурсов; экспертное заключение о стоимости земельного участка; справка об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок; нотариально заверенное согласие супруги/супруга на продажу земельного участка; паспорт и идентификационный код. Изменение целевого назначения земель, эта процедура достаточно хлопотная и продолжительная, но вполне осуществимая. Как говорят специалисты, для того чтобы она прошла успешно, требуется «сопроводить» прошение и «крепкая дружба» с главой сельского совета. Если это не срабатывает, то значит, виноваты другие заинтересованные лица или структуры. И бороться в подобных случаях бесполезно.

Можно использовать самозахват земельных участков, хотя это влечет за собой уголовную ответственность. Но где и когда применялась эта норма, информации пока нет. Напомним, что согласно закону, если речь идет об обычных землях, не имеющих особенной ценности или особого режима использования, правонарушителю грозят штрафные санкции в размере от 200 до 300 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (3,4-5,1 тыс. грн.) либо арест на срок до 6 месяцев. Если захвачен участок особо ценной земли, тогда могут дать до 2-ух лет. Отделавшись штрафом, можно считать, что землю удалось приобрести «по дешевке». Такой риск оправдывается. Ведь никогда штраф не приблизится к стоимости земли.

Почти всегда самозахват сопряжен с дальнейшей легализацией и перепродажей участка. Поэтому покупателю не стоит спешить с оформлением сделки до предоставления продавцом полного пакета документов. Но и при наличии их следует не полениться удостовериться в подлинности, съездить осмотреть территорию - чтобы убедиться в совпадении реального участка с указанным в документах.
В завершение напомним высказывание премьер-министра Украины В. Януковича на встрече с немецкими бизнесменами: «Создание рынка земли является приоритетным, и мы этим вопросом занимаемся и заинтересованы в этом не менее, чем вы».

Подготовил Ю. Щетинин по материалам журнала «Деньги».