архив: 31.07.2006-19.12.2006

Николаевский рынок жилья. Ч 1.

Недвижимость всегда была привлекательна для вложения средств. О том, что в Украине существует рынок недвижимости, знают все, но, что он собой представляет, ответить смогут единицы. СМИ, как правило, освещают ситуацию на рынках Киева, Крыма, Одессы, Львова и еще нескольких городов Украины. Остальные остаются в тени, в том числе и областные центры. Президент ассоциации специалистов по недвижимости Украины А. Бондаренко отметил, что украинский рынок недвижимости имеет ярко выраженные региональные особенности. Они выражаются, в частности, в инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. «Если речь идет о Западной Украине, мы говорим о рекреационной недвижимости, о зимнем отдыхе, если речь идет о Крыме, это рекреационные объекты для летнего отдыха, Восточный регион, Харьков, Николаев – это промышленная недвижимость», - сказал он.

Получить представление о рынке недвижимости Николаева - задача непростая, и пока она не ставилась. Поэтому попытаемся ответить на ряд вопросов: что представляет собой николаевский товар рынка недвижимости, что представляют собой агентства недвижимости и маклеры (посредники, действующие при заключении операций купли-продажи)?

Николаевский рынок недвижимости, как и любой другой рынок Украины, выставляет на продажу коммерческие, административные, производственные и жилые объекты. Можно купить рынки, рестораны, магазины, офисы, склады, заводы (пример «ЧСЗ», «Океана», «Ингула»). Эти объекты мы оставим в стороне и попытаемся проанализировать рынок жилья.

По сообщению Госкомстата, в 2005 году общая площадь жилого фонда в Украине составляла 1 млрд. 46,44 млн. кв. м. Это 19 млн. 127 тыс. квартир. Ответить на вопрос, сколько квартир есть в городе Николаеве, пока затрудняются даже официальные лица. Заместитель начальника городского управления ЖКХ И. Богуславец сообщил, что в городском фонде более 3 тыс. многоэтажных жилых домов, в которых ориентировочно 124 тыс. квартир. Эта цифра не включает кооперативные дома и дома, создавшие ОСМД. А это в основном жилье, построенное инвесторами. Если сюда добавить частный сектор, то в общем можно будет говорить об около 180 тыс. квартир. Более точные данные могло бы дать Николаевское межгородское бюро технической инвентаризации, где находятся паспорта на все жилье города. Но его руководители ссылаются на отсутствие необходимых штатных единиц для такого учета, да и это работа не одной недели и даже не одного месяца. Фактом остается лишь то, что в городе не так уж много квартир.
С 2001 года активизировалось строительство квартир в Украине. Но активность застройщиков в силу ряда причин только набирает обороты. Динамика увеличения объема строительства нестабильна. Прирост объемов сдачи жилья в эксплуатацию в 2003 году составил 5,9%, в 2004 году – 17,6%, в 2005 году – 3,3%. За 6 месяцев 2006 года в эксплуатацию ввели 29,4 тыс. квартир общей площадью 3,2 млн. кв. м.
В Николаеве длительное время было «заморожено» жилищное строительство. Только с 2003 года начался подъем квартирного строительства. И сегодня еще остались недостроенные многоэтажные дома «советской эпохи». Строительные масштабы далеки от той поры, когда в городе строилось 270 тыс. кв. метров в год.

В 2005 году за счет всех источников финансирования было построено около 60 тыс. кв. м жилья. По сообщению отдела статистики г. Николаева, в первом полугодии 2006 года было введено в эксплуатацию 26,2 тыс.кв. м жилья, площадь индивидуальных домов составляет 10,1 тыс. кв.м. Николаевская область по темпам строительства жилья находится в третьем десятке регионов Украины.

Если говорить о перспективах строительства квартир, то нужно учесть местные особенности, о которых говорили николаевские градостроители. Город расположен между реками Южный Буг и Ингул, что ограничивает его расширение. В разрабатываемом генеральном плане г. Николаева развитие города предусматривается в направлении микрорайона «Северный», поселков Матвеевка, Корениха. Конечно, продолжается строительство и в старой части города. Но следует учесть, что 60% городской площади занято одноэтажными домами (частный сектор). Строительство высотных домов на этих участках очень дорого обойдется инвестору, с учетом нынешнего законодательства. Владельцы частных домов в обмен на квартиры запрашивают высокую цену, особенно в центре города. Например, в июне за частный дом на две квартиры в районе Пушкинской платили $70 тыс. Сегодня это жилье покупается дороже. Это одна из причин того, что масштабное строительство жилых комплексов ведется в первую очередь на свободных территориях в микрорайонах «Солнечный», «Лески 2». Также продолжается освоение микрорайона «Северный». Наряду с николаевскими строительными организациями, киевское ООО «Стандарт» планирует на берегу р. Ингул построить восемь многоэтажных жилых домов. Там же выделено 30 000 кв. м Николаевскому региональному отделению Госфонда содействия молодежному жилищному строительству. 12-14-этажные дома планируется возвести в районе ДТ «Южный Буг». Депутаты горсовета нового созыва дали свое согласие на строительство многоэтажных домов на улицах Красных Маевщиков, Лазурной, Бутомы, пятиэтажных домов на улицах Карпенко. Продолжается строительство домов повышенной комфортности на улицах Бутомы, Террасной, Адмиральской и других.

Определенная часть квартир продается и покупается. Например, в Киеве в год заключается сделок на 1,5-2 млн. кв. м., т.е. продается 15-20 тыс. квартир. А что можно сказать об объемах операций купли-продажи в Николаеве? ( Читайте в следующей части статьи.)