Что не так с рынком жилой недвижимости в Украине: строительный рынок в Украине развивается по принципу «чужие здесь не ходят».

Системные экономические кризисы «любят» начинаться с точечных дефолтов на рынке недвижимости. В США это касалось ипотеки, в других странах, где не развиты производные финансовые инструменты, кризис начинается с «пузыря» на рынке базового актива.

На первый взгляд, в Украине нет ни первого, ни второго: производные финансовые активы не применяются, ипотека вымерла как класс, уровень ценовой динамики пока никак не тянет на звание «пузыря». Но это если мы говорим о классическом кризисе спроса, когда стандартные инструменты его стимулирования начинают стагнировать или по ниспадающей снижается сам платежеспособный спрос населения.

Но в Украине многие не замечают или не хотят замечать, что структурные проблемы нашей экономики кроются не в деструкции спроса, а в глубокой эрозии предложения. Данное явление вызвано системными нарушениями рыночных механизмов, влиянием ассиметричной конкуренции, лоббизмом крупных финансово-промышленных групп, административным давлением со стороны государства и слабым уровнем защиты титулов собственности и прав инвесторов. В результате ключевые рынки монополизированы, пропитаны коррупционными связями с центральными и местными органами власти и постепенно деградируют. А их монопольные участники, снимающие с деформированной рыночной среды свою ренту, фактически блокируют развитие конкурентов, в том числе заход на национальный рынок международных системных инвесторов.

Классический пример – рынок жилой недвижимости.
За последние годы Украина сделала существенный рывок в контексте позиции в международных рейтингах, отражающих, в том числе, процедуры получения разрешений на строительство, а нынешняя власть пытается пойти еще дальше – отменить уплату строительными компаниями паевых взносов в городские бюджеты. Но упрощение процедуры выдачи разрешений на строительство и переход к так называемому заявительному принципу так и не привели к появлению на нашем строительном рынке новых международных компаний, которые смогли бы расширить горизонт конкуренции на украинском рынке жилья, как в части качества, так и объемов, не говоря уже о цене. А проблемы подключения к инженерным сетям так и остались одной из точек съема коррупционных и монопольных рент с частных инвесторов. Строительный рынок любого крупного города в Украине развивается по принципу «чужие здесь не ходят».

В таком формате кризис предложения всегда будет перманентно накрывать слабые внутренние рынки, что и происходит в Украине. Более того, частотность корпоративных дефолтов, учитывая коррупционную основу части большого бизнеса, напрямую зависит от результатов выборов. Когда проигрывают те, чью избирательную «сетку» ты финансировал, наступают «смутные времена».

На сей раз проблемы коснулись известного столичного застройщика – компанию «Укрбуд». На достройку его объектов необходимы 1,5 млрд. грн., которые не сможет выделить ни городской бюджет Киева, ни государственный. Как не вспомнить о пайщиках «Элиты-центр», проблемы которых не решены полностью до сих пор. Поэтому заверения министра Милованова, что для решения проблем инвесторов "Укрбуда" "могут быть задействованы законодательный, финансовый или правоохранительный механизмы", выглядит как обычное фэнтези чиновника, который даже не представляет себе масштаб проблем. Которые могут лишь усилиться по мере «остывания» платежеспособного спроса и кризиса предложения со стороны других строительных компаний. Тогда это может стать спусковым крючком, когда отдельные случаи корпоративного дефолта сольются в один большой снежный ком.

Теперь о системных предпосылках возможного кризиса на рынке
недвижимости.

Если в предыдущие годы динамика индекса строительной продукции «радовала глаз», то в прошлом и этом году ситуация изменилась. За период январь-октябрь 2019-го индекс составил +20,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Зато сегмент жилья показал позитивную динамику на уровне всего 2%, хотя годом ранее - 2,6%.

Цены на рынке недвижимости пока не увеличиваются, то есть точки инвестиционного роста нет даже в «завязи». Внешние инвестиции на нуле, ипотечное кредитование, учитывая валютную привязку, превратилось в стивенсовский «клуб самоубийц», а гривневой ипотеки нет по причине отсутствия долгосрочных ресурсов.

Ответ очевиден. В условиях падения доверия к банковской системе недвижимость стала неплохой альтернативой для вложений частных накоплений. Во время банкопада 2014-2016 годов из банковской системы было выведено 15 млрд. долл. только валютных депозитов, плюс более 80 млрд. грн., выплаченных через Фонд гарантирования вкладов вкладчикам банков-банкротов. Значительная часть данного ресурса перекочевала на рынок недвижимости, плюс деньги трудовых мигрантов, исходя из концепции: «Работа – в Варшаве, семья – в селе, а квартира – в Киеве».

Учитывая, что доллар продолжает оставаться в Украине универсальным способом накопления и мерой стоимости, частные инвесторы обратили свои взоры на те рынки, где цены на базовый актив привязаны к твердой валюте. У нас таким рынком стал сектор недвижимости (первичный сегмент – опосредованно). Таким образом, наблюдается накапливаемый рост предложения на фоне крайне ограниченного спроса, причем потенциал для резкого увеличения последнего в ближайшей перспективе ограничен: всплеск ипотечного кредитования наблюдается только в крайне сомнительных схемах. А спрос на квартиры со стороны заробитчан не безграничный. Банковский кредит пока не может являться финансовым драйвером роста рынка недвижимости.

Большое количество новостроек в прежние годы объясняется еще одной причиной. Застройщики стали заложниками своих «нулевых» циклов, которые они нахватали, пользуясь близостью к прежней власти (речь о временах Януковича). Как известно, выделение участков под застройку в крупных городах, особенно в виде аренды, происходит с весомой коррупционной составляющей. Подобные активы в нашей стране надежно хранятся, пока при власти находится чиновник, оставивший на разрешительных документах свой автограф. Естественно, не безвозмездно. Но пока он занимает свой рабочий кабинет, в рамках полученной мзды, он будет осуществлять «проектное» сопровождение. Поэтому все участки, полученные до 2014 года, застройщикам нужно осваивать, и чем быстрее, тем лучше. Нужно успеть, пока новоназначенные городские «соцкие» не окинут несытым оком выданные прежней властью наделы. В связи с этим, у застройщиков остается лишь два пути: или идти с нулевыми циклами к покупателям, или в прокуратуру. Тем более что большинство участков под застройку выделяются в форме аренды на 3-5 лет и если ничего не будет построено, участок передадут другому инвестору.

В Киеве в 2014-2015 годах количество выданных разрешений по сравнению с 2013 годом сократилось вдвое - до примерно 1000 разрешений в год. Но в 2016-м их количество увеличилось в полтора раза – до 1500 штук. А в 2018 году упало до минимума – до 200 разрешений на строительство многоквартирных домов. Таким образом, проданные в прошлые годы метры – это результат хорошего задела нулевых циклов в 2013 году. Пик пришелся на 2017-й, когда объем принятого в эксплуатацию жилья в Киеве удвоился. В 2018-м общий показатель по стране уже сократился на 30-40%. «Яма» предложения может произойти уже в следующем году.

Здесь важно отметить, что в Украине применяются суррогатные методы финансирования первичного рынка жилья, когда физические лица вкладывают свои средства на этапе «нулевого цикла» и полностью несут все базовые финансовые риски, в том числе и риск дефолта застройщика. Кроме того, строительные компании привыкли финансировать текущие стройки за счет продажи квартир в проектах, которые еще даже не начинались. Эта пирамида хорошо работает, когда либо растут цены, либо увеличивается количество активированных объектов. В Украине нет ни первого, ни второго, а уровень спроса на жилье существенно упал в результате атипичного укрепления гривны: покупка жилья в Украине происходит за счет "валютных заначек", когда домохозяйства ждут удобный момент для покупки квартиры: подходящая цена, нужный район и формат. Ревальвация национальной валюты привела к заморозке подобных инвестиций, так как цены в гривне пропорционально не уменьшились.

В этих условиях и возникают риски несвоевременного введения объектов в эксплуатацию – планы продаж квартир будут постоянно сдвигаться. Возможны и точечные дефолты застройщиков.

В целом, можно сказать, что рынок недвижимости еще значительно уступает потенциальным потребностям внутреннего рынка, но опережает его текущую платежеспособность. В условиях отсутствия ипотеки, механизмов компенсации процентной ставки со стороны государства строительный сектор буде поддерживаться ресурсами, которые население выводит из банков и домашних «кубышек», а также заработками трудовых мигрантов. Источник не ритмичный и не надежный.

Следовательно, цены в долларовом эквиваленте будут и далее скользить по наклонной, а риск точечных дефолтов застройщиков возрастать. Тем более что надежные механизмы инвестирования в недвижимость и общая система мониторинга застройщиков у нас так и не появились, а применяемые ныне схемы финансирования строительства так и не дали инвесторам надежных гарантий сохранности их инвестиций.

По материалам 112.ua