Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Налоговая оценка: изменения в законодательстве нужны. Мнения экспертов.

Налоговая оценка: изменения в законодательстве нужны. Мнения экспертов.

mlp / 11.11.2019

В последнее время оживилось обсуждение болезненного вопроса о налоговой оценке.
Property Times собрал мнения специалистов по этому поводу, действительно ли это символ коррупции и монопольного сговора, и изменения в законодательстве нужны, чтобы изменить ситуацию.

Александр Скубченко, председатель Жилищного союза Украины:

Сразу важно разделить вопрос на коррупцию в процессе определения стоимости имущества с целью занижения базы налогообложения при продаже недвижимости и, собственно, коррупцию в процессе регистрации отчетов об оценке имущества.

Если речь идет о преодолении «занижений» при оценке недвижимости, то только два пути: или уменьшить ставку налога, чтобы налогоплательщику вообще не было смысла ни занижать стоимость сделки, рискуя, например, возможной виндикации в будущем, или вообще уйти от человеческого фактора, определяя периодически индикаторы стоимости подобного имущества по регионам и по типам.

Если речь идет о коррупции через так называемые площадки, то их просто нужно вывести из процесса оценки имущества.

Оценочная деятельность существует много лет, а оценка для определения базы налогообложения появилась недавно, лишь с принятием Налогового кодекса. И это - лишь один из многих видов оценки имущества и имущественных прав. ФГИУ всегда был регулятором оценочной деятельности (через дисциплинарную комиссию предоставляет оценщикам право осуществлять оценку и лишает в случаях нарушений такого права, сертифицирует субъекты оценочной деятельности).
Если же мы говорим об оценке для целей налогового кодекса, то уместно было бы говорить не о Минюсте, который к этому никакого отношения не имеет, а о фискальной службе.

Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины:

В мире есть дефиниции, которые понятны всем - рыночная стоимость.
Оценочную придумали в Украине, это наше ноу-хау, «инновация», которая была вписана в Налоговой кодекс премьером Азаровым. Была создана даже не компьютерная программа, а рамочные условия, которые позволили создать олигополию нескольких компаний. Там где олигополия - дорога плохая услуга. Благодаря «налоговой оценке» зарабатывают, по разным оценкам, 5-10 млрд. грн. в год. Поймите: если есть поток в 5-10 млрд., всегда будут люди, которые захотят этот процесс контролировать, как было все эти годы.
К сожалению, прогноз по ФГИ у меня отрицательный: кого не поставь, они все равно будут, делать то же, что делали.
За все эти годы Фонд госимущества должен был создать систему условий возвращения с общемировой практикой рыночной оценки. А именно - создать систему мониторинга рынка. Владелец или потенциальный покупатель должен самостоятельно понять, что такое рыночная стоимость и посмотреть в открытых источниках, совпадают его ожидания с реальностью. Например, в РФ это кадастровая стоимость, в других странах база соглашений. Шансы в Украине вывести этот вопрос из ручного управления к рыночному появляется именно сейчас. Ведь сегодня управление Госстатом передали министру Кабмина Дмитрию Дубилету, это очень компетентный специалист, когда он говорил, что может написать любую базу данных.

Для того чтобы убить коррупцию, нужно создать условия, при которых коррупционерам нечего будет делать. Все нужно отмотать назад: отменить ту статью Налогового кодекса, которая вводит саму налоговую оценку и оценочную стоимость. Если хочет продать человек квартиру или дом, он идет к субъекту оценочной деятельности, заказывает НЕ оценочную стоимость, а рыночную стоимость. Таких субъектов 10 тысяч, никакой монополии или олигополии.
Вторая задача - забрать у ФГИ этот вопрос. Его передали, потому что оценка регулируется фондом. На самом деле, до сих пор оценка никак не регулируется. В идеале, когда человек желает продать свою квартиру, он должен иметь возможность зайти на сайт ФГИ и посмотреть, сколько стоит аналогичная. Кстати, это должно касаться всей недвижимости, все данные по ценам должны быть открытыми.

Что должен сделать Дубилет?
Государство требует тендеров, он должен быть проведен среди компаний с успешно реализованными проектам по мониторингу недвижимости. За относительно небольшие средства - до 1 млн. грн. - такая система может быть создана меньше чем за год. И наша служба статистики получит реальные данные, индексы цен, объем рынка сделок и тому подобное. Рынок становится прозрачным: человек смотрит в открытой базе данных цены на недвижимость, обращается к одному из 10000 оценщиков, получит от него рыночную оценку своей. При оформлении нотариус смотрит, адекватная цена, сравнивая ее с ценами кв. м в этом сегменте, если есть сомнения - заворачивает соглашение.
Украина должна иметь прозрачную рыночную систему вместо кота в мешке пока в Фонде госимущества.

Юрий Хапко, адвокат, старший партнер ЮФ TOTUM, председатель комитета Ассоциации адвокатов Украины по недвижимости и строительству:

Действующее законодательство предусматривает исчисление суммы налогов и сборов, подлежащих уплате при осуществлении операций по продаже (обмену) недвижимого имущества, исходя из оценочной стоимости такого имущества и рассчитывается субъектами оценочной деятельности.
На сегодня функционирует трехуровневая система, где с начала оценщик выезжает на объект и осматривает его, осуществляет его профессиональную оценку и составляет соответствующий отчет, который отправляет на авторизованную электронную площадку, которая в свою очередь размещает, получает, передает информацию об отчетах об оценке, а уже потом Единая база данных отчетов об оценке с модулем электронной проверки, определенной оценщиком стоимости ее, подтверждает или нет, и вносит в соответствующий реестр (базу).
По мнению законодателей, несмотря на внедренные механизмы субъекты оценочной деятельности все равно пытаются «обмануть» государственный модуль проверки оценочной стоимости для занижения стоимости объекта налогообложения. Почему их не привлекают к ответственности за такие действия, вопрос остается риторическим.

Не все игроки рынка с этим согласны и констатируют, что злоупотребления, если и имеют место быть, чаще всего касаются недостоверности данных, которые указываются, а не подходов и методов работы оценщиков.

Также весь рынок в один голос утверждает, что количество авторизованных электронных площадок (их можно пересчитать по пальцам одной руки на всю страну) недостаточно и возможно констатировать злоупотребления с их стороны, и как следствие получение последними сверхприбылей. Процесс увеличения количества таких площадок, к сожалению, достаточно забюрократизированный - в том числе, из-за требований по технической защите информации на них и необходимость получения аттестата соответствия Государственной службы специальной связи и защиты информации Украины. Именно здесь рынок видит «узкое горлышко» и одну из проблем.

К сожалению, в новом законопроекте предусматривается, что порядок авторизации электронных площадок утверждается совместным решением Фонда государственного имущества Украины и специально уполномоченного центрального органа исполнительной власти по вопросам организации специальной связи и защиты информации. То есть фактически остается та же ситуация, которая есть сейчас.

Новоизбранные депутаты предлагают ввести двухуровневую систему, которая основной своей задачей призвана устранить фактор коррупции при определении стоимости недвижимого имущества путем исключения из процедуры человеческого фактора, а именно оценщиков.
Предполагается, что налоговая стоимость объекта недвижимости автоматически определяется (рассчитывается) авторизованной электронной площадкой и проверяется (регистрируется) в Единой базе данных налоговой стоимости.
Кроме того, предлагается расширить суженный сегодня функционал авторизованных электронных площадок, наделив их функцией автоматического определения (расчета) налоговой стоимости недвижимого имущества товара физическими лицами.
Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины. Фактически все алгоритмы и методы определения стоимости объекта недвижимости отдаются на откуп этого органа.
Будет ли доступна вся информация о состоянии рынка со всеми имеющимися недостатками, вопрос открытый.

Однако, по моему мнению, незначительный человеческий фактор все-таки останется, поскольку при удостоверении сделок с объектами недвижимости нотариус через авторизованную электронную площадку будет вносить информацию об объекте недвижимости, и получать расчет налоговой стоимости, определенной (рассчитанной) авторизованной электронной площадкой, и зарегистрированный в Единой базе. Фактически речь идет не об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, а о «среднюю температуру по палате». Можно даже предположить, что будут иметь место случаи, когда рыночная стоимость объекта недвижимости будет соизмерима со стоимостью фискальной нагрузки в результате сделки с таким объектом.

12.12.2019
Проблему с очередями в ЦПАУ Николаева решить пока не представляется возможным.
10.12.2019
Мнения юристов о новых правилах оценки недвижимости в Украине.
07.12.2019
С 1 января 2020-го в Украине заработает новая автоматическая модель оценки недвижимости.
06.12.2019
Верховная Рада усовершенствовала отношения аренды земли.
05.12.2019
Дмитрий Сенниченко надеется в середине 2020 года увидеть первые результаты реформы оценки недвижимости.
04.12.2019
План 2019 года по наполнению спецфонда бюджета Николаева выполнен лишь на 35%.
03.12.2019
Команда В. Зеленского нашла «интересное решение». Но…
02.12.2019
Какие условия необходимо выполнить владельцу земель для внесения сведений в Госземкадастр.
29.11.2019
По строительству жилья Николаевщина в числе отстающих регионов Украины.
27.11.2019
Как самостоятельно определить цену на недвижимость.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор