Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Закон об обороте земли: что пошло не так?

Закон об обороте земли: что пошло не так?

mlp / 21.03.2019

Недоразумения по вопросу владения землей подстерегают украинских граждан на каждом витке истории. После того, как страна стала независимой, сельскохозяйственные земли перешли из государственной собственности в частную.

Коллективное имущество разделили между украинцами по принципу условных паев, то есть формально обеспечили право на владение абстрактным земельным участком. Но, чтобы получить этот участок «в натуре», нужно было пройти все круги бюрократии. Вероятно, получив, наконец, свою землю, люди думали, что все самое сложное уже позади.

Нет ничего более постоянного, чем временное

В процессе распределения земель правительство столкнулось с затруднениями, поэтому решило временно отложить решение проблемы и «заморозить» текущее состояние земельных участков. В 2002 году начал действовать запрет на отчуждение сельскохозяйственных участков, так называемый мораторий, согласно которому нельзя продавать и покупать землю, однако можно сдавать в аренду и передавать по наследству. Подразумевалось, что запрет отменят, как только будет сформирована законодательная база, позволяющая по всем правилам осуществлять операции по купле-продаже с/х земель.
И вот уже больше шестнадцати лет прошло, а никто так и не создал полноценный законопроект. Из-за отсутствия необходимых реформ Украина даже могла в какой-то момент остаться без очередного транша от МВФ, но к единому решению в правительстве так и не пришли. Те отдельные фрагментарные предложения, которые время от времени звучат в парламенте, учитывать было бы несерьезно, тем более, что большая часть таких предложений окрашена в популистские тона. В повторах голосований на одну и ту же тему нет особого смысла, потому что все упирается в отсутствие необходимого законопроекта.
Каждый раз парламент поднимает шум насчет продления моратория, но легко предвидеть, что его продлят и в этот раз, и в следующий, если не принять предварительные меры. Подготовка к запуску рынка вроде и идет, но очень медленно. Например, в Украине уже заработал земельный кадастр, в который вносят данные о прогрессе инвентаризации участков, формируя наглядную карту. Но эта система еще далека от совершенства.

Нельзя так просто взять и поделить

Есть мнение, что необходимо ограничить максимальный размер участка для продажи одному покупателю, к примеру, в 200 гектаров, тогда какой-нибудь латифундист не сможет скупить землю оптом. Хотя эксперты сомневаются, что это вообще возможно, поскольку цена за гектар при продаже земли резко поднимется по сравнению с арендой, и латифундисты больше потеряют, чем приобретут. Возможно, именно поэтому они и лоббируют мораторий.
Владельцы паев вынуждены сдавать свою землю в аренду за смехотворные суммы, потому что ничего больше с этой землей сделать не могут, а обрабатывать ее кто-то должен. Продать участки они смогут гораздо дороже, а агрохолдинги не в состоянии выкупить все, что они арендуют. Впрочем, все равно есть риск, что часть землевладельцев продаст свои паи за ненадобностью или по неосмотрительности довольно дешево.
Но даже если мораторий блокирует латифундистов, существует другая опасность. Если после смерти владельца некому передать участок в наследство, или наследники не оформляют землю на себя, то такая земля возвращается в собственность государства. То есть, продление моратория выгодно властям, потому что чем дольше длится запрет, тем больше земли пассивно переходит из частной собственности обратно в государственную. А если еще поймать момент и снять запрет тогда, когда у населения не будет средств, чтобы покупать землю, а не только продавать, то те, кто в этот момент окажется при власти, получат дополнительный бонус.

Что мы теряем?

Украинский агропромышленный комплекс даже в существующих условиях является ведущей отраслью в стране, хотя и ориентирован в основном только на экспорт сырьевой продукции. Если аграрные предприятия будут усилены благодаря инвестициям и новым технологиям, то повысится качество сырья и сложность производства. Кроме того, собственники будут тщательнее ухаживать за землей, которая им принадлежит. А сейчас аграрные предприятия могут руководствоваться мыслью «не свое, не жалко», и действовать по принципу «после нас хоть трава не расти».
К ним присоединятся мелкие фермерские организации, которые объективно не смогут тягаться с корпоративными монстрами, однако смогут сконцентрироваться на чем-то одном и создавать узкоспециализированные продукты с большой добавленной стоимостью. Собственники участков смогут даже запустить новый бизнес под залог своей же земли. Сейчас такой возможности нет.

Ты видишь рынок земли? Нет? А он есть!

Вопреки всему, землю в Украине и продают, и покупают. Только делают это в обход закона, неочевидными методами. Такой альтернативный рынок является глубоко коррумпированным и запутывает ситуацию еще больше. Некоторые юридические компании даже специализируются на разработке схем, которые позволяют передать землю, невзирая на мораторий.
Есть несколько самых распространенных возможностей продать землю, не нарушая законодательства. Например, можно продать права на аренду земли, указав максимальный срок аренды в 49 лет. Аналогом долгосрочной аренды является договор эмфитевзиса, который предполагает бессрочное пользование землей. При этом, если договор аренды могут расторгнуть наследники землевладельца, то договор эмфитевзиса действует вне зависимости от перехода права собственности.
Что касается теневых схем, то их существует множество, начиная от простого изменения целевого назначения земли и заканчивая способами отчуждения земли в судебном порядке, причем при этом желающие занять участок, часто не гнушаются взятками.
Может возникнуть вопрос, зачем в таком случае многие стремятся отменить мораторий, ведь вроде бы и без него все работает.
Ответ простой: чтобы были установлены цивилизованные правила, которые будут одинаковы для всех. Сегодня человек проворачивает хитрую транзакцию, а завтра сталкивается с трудностями и не может их решить, обратившись в легальные структуры. На фоне этого активизируются рейдеры, занимающие участки, которые после ряда операций с ними уже и вовсе непонятно кому принадлежат, а значит, захватить их не составляет труда, так как что-либо доказать предыдущий владелец не сможет. Таким образом, очень затормаживается развитие полноценного бизнеса в аграрной сфере. И с каждым годом рынок земли становится все сложнее и сложнее, и если не распутать этот клубок вовремя, то рано или поздно придется радикально решать очень много проблем.

Источник: Мaanimo.

27.03.2020
Как карантин и девальвация меняют рынок недвижимости Украины.
24.03.2020
Бизнес во время карантина: чего не хватает украинским предпринимателям.
19.03.2020
Как человечество побеждало эпидемии.
11.03.2020
5 советов тем, кто продает квартиру.
25.02.2020
Смогут ли украинцы получать жилье на-шару. Или почему реализуемые чиновниками проекты эксперты называют «бредом».
20.02.2020
Не стоит искать черную кошку в темной комнате, она в другом месте. Все дело в курсе.
12.02.2020
Как сберечь овец и накормить волков, или Что мешает возобновлению кредитования в Украине?
11.02.2020
Что негативно отразилось на рынке недвижимости Николаева в 2019 году.
01.02.2020
Как повлияет на жизнь украинцев снижение Нацбанком учетной ставки.
21.01.2020
О законности нормативной денежной оценки земли в Николаеве и «великих ошибках» горсовета.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор