Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
О недвижимости в Германии.

О недвижимости в Германии.

mlp / 14.08.2018

Об этом материал на Prian.ru.

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует.
Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог.
Поземельный налог регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года. Его размер высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. Сумма зависит от размера участка, его расположения (чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка). При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно - двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.
Поземельный налог оплачивается поквартально. Оплатить его можно двумя способами:
- в местном налоговом управлении города, где находится ваша недвижимость, или перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы;
- зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.
В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Размер коммунальных платежей.
Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальная плата), куда входят коммунальные услуги (отопление, вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.
Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м, и в среднем отопление обходится в €1 за кв.м.
Стоимость потребления воды составляет €0,30 - 0,50 за куб. м.
Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году. В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств. После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.
Электроэнергия не входит в коммунальные услуги и оплачивается дополнительно. В Германии большое количество компаний электроснабжения и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию в регионе. Стоимость 1 кВт в среднем 29 центов.
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц.
Подключение стационарного телефона стоит €60, а месячная оплата €15- €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро.
Минута разговора по мобильному телефону в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.
Стоимость пакета с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом составляет €8 -€20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.
Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.
Каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.
C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).
Примерный расчет годовой стоимости квартиры в Берлине, район Шпандау, площадью в 52 кв. м: поземельный налог - €250, услуги домоуправления - €240, взносы в накопительный фонд - €360, электричество - €420, газ (квартира отапливается газом) - €480, водоснабжение - €130, телефон + интернет €25-55 в месяц. Итого €2180-2540.

Германия – «страна арендаторов».
Примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно 3%-10% годовых. Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль. Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине эта отметка составляет 10%.
Стоимость аренды зависит от города и региона. В столице съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м, а в Мюнхене и Штутгарте - €17-20 за кв. м в месяц.
Снять квартиру площадью 70-80 кв. м в Берлине можно за €850-970 в месяц, в Мюнхене - €1400-1600, а сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.
Вышеуказанные цены указаны – это «холодная аренда», т.е. без учета коммунальных услуг.
Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика») - услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.
Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.
«Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и несет данные расходы самостоятельно, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.
Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату еще три месяца.
Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жилье с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда имеет место расторжение договора аренды с соблюдением законных сроков в зависимости от срока проживания арендатора: три месяца - при проживании до пяти лет, шесть месяцев - при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев - более восьми лет.
Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения арендатора в суд - последний будет на стороне арендатора.
Повышение арендной платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.

Продажа недвижимости.
На рынке недвижимости Германии несколько лет наблюдается рост стоимости недвижимости на 5-15% в год за счет низких процентных ставок и дефицита жилья.
При продаже недвижимости в течение 10 лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от нее - налоговая ставка. Для ориентира: средний размер подоходного налога находится в районе 30%.
Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.
Услуги агента при продаже недвижимости либо оплачиваются полностью покупателем (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавцом в размере около 3% + НДС от покупной стоимости объекта.

23.05.2019
Проект оптимизации структуры исполнительных органов Николаевского горсовета находится в стадии обсуждения.
22.05.2019
Депутаты горсовета 51-ю «земельную» сессию продолжат в июне.
21.05.2019
Внеочередные выборы в Верховную Раду состоятся 21 июля.
21.05.2019
В Украине «работа риелторов станет законной».
20.05.2019
Как в Верховной Раде восприняли решение нового президента распустить парламент.
17.05.2019
Депутаты областного совета поддержали коллег из городского совета Николаева.
17.05.2019
Схемы финансирования покупки недвижимости.
17.05.2019
Два «счастливчика» на пятом пленарном заседании 51-й «земельной» сессии Николаевского горсовета.
16.05.2019
Колебания курса – это нормальная ситуация. Б. Данилишин.
15.05.2019
Инфляция на Николаевщине превышает инфляцию в Украине.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор