Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
О недвижимости в Германии.

О недвижимости в Германии.

mlp / 14.08.2018

Об этом материал на Prian.ru.

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует.
Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог.
Поземельный налог регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года. Его размер высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты. Сумма зависит от размера участка, его расположения (чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка). При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно - двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.
Поземельный налог оплачивается поквартально. Оплатить его можно двумя способами:
- в местном налоговом управлении города, где находится ваша недвижимость, или перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы;
- зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.
В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Размер коммунальных платежей.
Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальная плата), куда входят коммунальные услуги (отопление, вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.
Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м, и в среднем отопление обходится в €1 за кв.м.
Стоимость потребления воды составляет €0,30 - 0,50 за куб. м.
Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году. В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств. После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.
Электроэнергия не входит в коммунальные услуги и оплачивается дополнительно. В Германии большое количество компаний электроснабжения и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию в регионе. Стоимость 1 кВт в среднем 29 центов.
Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц.
Подключение стационарного телефона стоит €60, а месячная оплата €15- €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро.
Минута разговора по мобильному телефону в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.
Стоимость пакета с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом составляет €8 -€20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.
Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.
Каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.
C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).
Примерный расчет годовой стоимости квартиры в Берлине, район Шпандау, площадью в 52 кв. м: поземельный налог - €250, услуги домоуправления - €240, взносы в накопительный фонд - €360, электричество - €420, газ (квартира отапливается газом) - €480, водоснабжение - €130, телефон + интернет €25-55 в месяц. Итого €2180-2540.

Германия – «страна арендаторов».
Примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно 3%-10% годовых. Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль. Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине эта отметка составляет 10%.
Стоимость аренды зависит от города и региона. В столице съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м, а в Мюнхене и Штутгарте - €17-20 за кв. м в месяц.
Снять квартиру площадью 70-80 кв. м в Берлине можно за €850-970 в месяц, в Мюнхене - €1400-1600, а сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.
Вышеуказанные цены указаны – это «холодная аренда», т.е. без учета коммунальных услуг.
Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство. C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика») - услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.
Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.
«Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и несет данные расходы самостоятельно, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.
Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату еще три месяца.
Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жилье с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда имеет место расторжение договора аренды с соблюдением законных сроков в зависимости от срока проживания арендатора: три месяца - при проживании до пяти лет, шесть месяцев - при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев - более восьми лет.
Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения арендатора в суд - последний будет на стороне арендатора.
Повышение арендной платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.

Продажа недвижимости.
На рынке недвижимости Германии несколько лет наблюдается рост стоимости недвижимости на 5-15% в год за счет низких процентных ставок и дефицита жилья.
При продаже недвижимости в течение 10 лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от нее - налоговая ставка. Для ориентира: средний размер подоходного налога находится в районе 30%.
Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.
Услуги агента при продаже недвижимости либо оплачиваются полностью покупателем (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавцом в размере около 3% + НДС от покупной стоимости объекта.

18.10.2018
Планы строительства жилья в Николаеве.
17.10.2018
В Николаеве ситуация «течет».
15.10.2018
Стоит ли ожидать существенного повышения цен на рынке недвижимости Украины?
13.10.2018
Во что инвестируют в Украине сегодня и ближайшие перспективы: анализ и прогнозы.
12.10.2018
Нормативная денежная оценка гектара на Николаевщине.
11.10.2018
Некоторые вопросы обеспечения граждан доступным жильем.
09.10.2018
Платежки на электроэнергию все равно подорожают.
09.10.2018
Поставлять электроэнергию бытовым потребителям с 1 декабря 2018 года будет «Николаевская электроснабжающая компания».
08.10.2018
С 1 декабря николаевцев могут ожидать новые тарифы и новые лицевые счета за электроэнергию.
06.10.2018
Как решили социальные вопросы николаевские депутаты.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор