Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства.

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства.

mlp / 18.11.2017

В силу работы, мне, как юристу, ведущему в международной юридической компании несколько направлений, необходимо знать все не только о текущем состоянии рынка земли, но и информировать клиентов о возможных кардинальных изменениях. И, похоже, такие изменения грядут.

Буквально в конце прошлого месяца представители Министерства юстиции Украины и народные депутаты Украины Леонид Козаченко и Иван Мирошниченко объявили о вот-вот увидящем свет проекте закона Украины, вводящем обязательное нотариальное заверение договоров аренды земли.
Причем причинами для рождения законопроекта и введения обязательного нотариального заверения договоров аренды земли были названы:
• Огромный уровень аграрного рейдерства, связанный именно с махинациями с арендой земель. Само Министерство юстиции указывает, что 80% всех обращений в Минюст связаны с рейдерскими захватами земли. Очевидно, что аренда (как один из наиболее часто используемых институтов) – в лидерах со знаком минус.
• Массив судебных споров, связанных с так называемой «двойной» арендой и уж очень неоднозначная судебная практика – действительно велик.

Рассказывая своим клиентам о потенциальных нововведениях, я всегда слышу от них два вопроса: «Ок, если законодательство поменяется так, как Вы об этом говорите, то сколько времени и сколько денег я потеряю или выиграю? И какие же дополнительные гарантии это нововведение мне дает?».
И, знаете, эти вопросы в формуле «время –деньги – результат» – универсальны.
Попытаюсь разобраться, что предлагает законопроект и будет ли он панацеей ‒ защитой от рейдеров.

Начнем с детального описания проблемы. Чем пользуются рейдеры?
Предположим, у Вас есть небольшое сельскохозяйственное предприятие на 120 га, земельный банк которого состоит из 100 участков бывших паев (а теперь – оформленных и находящихся в частной собственности земельных участков). Соответственно, у Вас 100 долгосрочных договоров аренды земли, заключенных, например в далеких 2000-х. Вы купили технику, вносите удобрения, и каждый год улучшаете свою коллекцию семян и саженцев. Много лет все было очень даже отлично. И вот в одно прекрасное утро Вы просыпаетесь от звонка Вашего сотрудника, который повествует Вам о том, что Ваш урожай кто-то собрал, и да, еще есть люди в камуфляже и некто представитель нового арендатора, утверждающий, что урожай – его, законный, и участки давно переданы ему в аренду. Вы сначала не верите, а чуть позже, своими глазами видите информацию в действующем Реестре прав, что все участки теперь в аренде у нового арендатора. В Вас все еще теплится надежда, что стоит пойти в суд, и суд, учитывая, что у Вас на руках есть действующие (не расторгнутые договора аренды) – все решит правильно. Вы идете в суд, а там...
А там бывает по-разному. Если коротко и обобщенно: украинская фемида решает то в пользу давнишнего арендатора, то в пользу свежеиспеченного.

У Вас, наверное, возник резонный вопрос – а почему так? Как так получилось и разве такое вообще возможно, ведь все так хвалили новый Реестр прав?
Если бы сотрудники Минюста обладали необходимой смелостью и честностью, то на пресс – конференции рассказывали бы не только о законопроекте. Они бы с грустью констатировали тот факт, что рейдерство стало возможным благодаря тому, что при разработке, принятии, и реализации законодательства о новом Реестре прав (действующим с 1 января 2013 года) забыли сказать о том, а будет ли государство гарантировать права на землю тем, кто зарегистрировал свои договоры аренды в далеких 2000-х, так, как того требовало действующее на тот момент законодательство – в органах земельных ресурсов и советах.

И вот эта «тишина» и дала возможность цвести рейдерству. И рейдерству очень помогли действия государственных регистраторов, которые не видели или не проверяли информацию о правах на земельные участки, которые возникли и были зарегистрированы до 2013 года.

А теперь вернемся к законопроекту, который был разработан с целью решить эту проблему.
Пока название законопроекта звучит так: «О защите имущественных прав собственников и пользователей земельных участков, предупреждение противоправного поглощения и захвата предприятий в аграрном секторе экономики».
2 ноября этого года проект закона рассматривался на заседании рабочей группы, созданной при Комитете Верховной Рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Среди участников рабочей группы были как народные депутаты, так и представители Минюста, Минагрополитики, Госкадастра, а также представители аграрных организаций.
На заседании обсуждались следующие (ключевые) положения законопроекта:
• Введение нотариального заверения договоров аренды земли. Пока законопроект предусматривает, что нотариальное заверение договора будет лишь в случае, если так пожелает собственник земельного участка.
• Введение обязательства для государственных регистраторов самостоятельно получать выписки из кадастра при регистрации прав на землю.
• Введение обязательства для государственных регистраторов проверять не только ведомости Реестра прав, но и все данные земельного участка в земельном кадастре.
• Повышение ответственности государственных регистраторов за нарушение требований законодательства при проведении регистрационных действий.
Среди важных вопросов обсуждалась также и необходимость внесения в земельный кадастр актуальных данных о земельных участках, права на которые были оформлены до 1 января 2013 года.

Подчеркну, что пока нотариальное заверение договора аренды земли звучит в законопроекте как право собственника (т.е. не рассматривается, как обязательное). И это хорошо, поскольку затраты лягут на плечи арендаторов, при этом если договор аренды будет долгосрочным, нотариальное заверение и регистрация права аренды выльется в очень круглую сумму.
На сегодняшний момент, регистрация права аренды составляет в среднем около 1000 грн, если к этому добавятся еще и нотариальные услуги, при нынешних правилах исчисления государственной пошлины стоимость возрастет в разы.

Защитит ли нотариальное заверение договора аренды земли от рейдерства?

На мой взгляд ‒ нет. Но зато такой шаг может существенно пополнить бюджет.

Что защитит от рейдерства?

Повышение ответственности государственных регистраторов и нотариусов, ведь именно с легкой руки нечистоплотных регистраторов и нотариусов становится возможным рейдерство. Обязательство государственного регистратора проверять данные о земельном участке в государственном земельном кадастре (с особой тщательностью, если право собственности на участок возникло до 1 января 2013 года). Отображение информации в Реестре прав о правах на земельный участок, которые возникли и были зарегистрированы до 1 января 2013 года.
Вот, собственно, и все рецепты от несчастья рейдерства.

А нотариальное заверение по желанию закралось сюда, на мой взгляд, как возможность не стоять в очереди к государственному регистратору, а зарегистрировать все быстрее через нотариуса, ну и как механизм пополнения бюджета. Не без этого.

Желаю удачи этому законопроекту. И надеюсь, что его «не покорежет» при голосовании в нашем парламенте.

Старший юрист юридической фирмы Dentons Анжелика Ливицкая, «ABCnews».

13.12.2017
За сколько и как продают квадратный метр в новостройках Николаева. Часть 2.
12.12.2017
За сколько и как продают квадратный метр в новостройках Николаева. Ч 1.
11.12.2017
Кредиты на покупку жилья на вторичном рынке.
09.12.2017
Верховная Рада обязала оценщиков вносить информацию об оценке недвижимости в единую базу данных отчетов, а нотариусов проверять регистрацию отчета.
08.12.2017
Народные депутаты Николаевщины достойно оценивают свой труд.
07.12.2017
Кого включила в план контроля ГАСИ на Николаевщине в 2018 году.
07.12.2017
ЗАВЕДОМО НЕПРАВДИВЫЙ ОТЧЕТ ОЦЕНЩИКА ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА.
06.12.2017
Первое открытое предупреждение депутата секретарю Николаевского горсовета.
05.12.2017
Как оценили министров правительства Гройсмана за 2017 год.
04.12.2017
Планы Николаевского горсовета по решению жилищных проблем и поддержке строительства жилья.
О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор