.
Комментарии законопроекта «О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости».

Комментарии законопроекта «О защите прав пострадавших кредиторов во время строительства жилой недвижимости».

mlp / 14.12.2017

Его подготовили в Минрегионе и специалисты высказали свое мнение.

В частности, напомнили, что Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда 21 ноября 2012 года определила, что участие физлица в строительстве многоквартирного дома не является инвестицией в понимании закона об инвестдеятельности.
«Формально с тех пор все договора должны были бы быть пересмотрены. Но этого не случилось. Мы решили прислушаться к решению судебной власти и заменить термин «пострадавший инвестор» на «пострадавший кредитор», что больше соответствуют сути отношений между гражданами и строителями», — рассказал глава правления ООО «Институт пространственного развития» Юрий Манцевич.
Пострадавшими они могут признаваться только в суде, так как в Украине нет процедуры перехода любого объекта в состояние «проблемного». То есть, пока дело не дошло до суда, объект проблемным не считается. А будет считаться долгостроем, если пропущены сроки сдачи. Или сдан, но не пригоден для проживания. Такие случаи, к сожалению, тоже есть.

По словам юристов, значение термина «кредитор» варьируется в разных законах. Так, по закону о банковской деятельности, кредитор - это учреждение с лицензией, которое зарабатывает на выдаче денег под процент. В то же время, согласно Гражданскому или Хозяйственному кодексу, в хозяйственных отношениях кто-то может быть либо кредитором (кому должны деньги), либо дебитором (тот, кто должен деньги).
«Есть еще нормы потребительского кредитования и т.д. Поэтому все будет зависеть, что именно напишут в новом законе. Например, что кредитор застройщика - это гражданин, вложивший свои деньги в строительство и должен получить за них квадратные метры жилья, а не деньги с процентами. Либо воспользоваться существующей понятийной базой из других законов», - объяснил ситуацию управляющий партнер, адвокат ЮФ «Можаев и партнеры» Михаил Можаев.
Сейчас инвестиционный договор - это договор об оказании услуг: клиент платит деньги и получает за них построенное жилье. В то же время тот, кто инвестировал деньги в стройку, может продать свое право требования по договору уступки, и здесь фактически нет большой разницы между продажей прав по требованию кредита.
«Поэтому, чтобы не было путаницы с кредиторами в понимании банковского законодательства, лучше избегать терминов кредитор в данном законопроекте», — считает юрист.

В Конфедерации строителей Украины выступают против внедрения термина «долгострой», толкования которого не дает ни один словарь, так как это сленговое слово.

Все случаи отклонения в выполнении обязательств застройщика перед гражданами могут быть урегулированы двумя путями: в досудебном порядке и в зале суда. В первом случае конфликт считается исчерпанным. Если стороны не смогли договориться, то этот конфликт интересов берется на контроль местным органом власти, а объект признается долгостроем и вносится в специальный список. Будет это госреестр или просто перечень - еще не определено.
«Минюст готов пойти навстречу и включить отдельные разделы в существующие реестры, чтобы отслеживать ситуацию. Но окончательное решение Минюст может дать только после представления законопроекта», - говорит Манцевич.

Роль местных чиновников - не вмешиваться в конфликт, пока объект строится. Но если стройка замерла или дело перешло в суд, они будут искать нового заказчика.
Сейчас любой инвестор тоже может подать в суд, но, как правило, граждане боятся, что могут потерять свои средства, если стройку вообще остановят.
«Даже в суде еще дается шанс прийти к мировому соглашению без каких-либо санкций к застройщику. Либо накладываются санкции: заморозка счетов и далее все процедуры по банкротству через управляющего по санации. Банкротство - это крайний вариант, когда не удалось вывести объект из пропасти. Тогда аукцион и распродажа имущества в пользу кредиторов», — отметил Юрий Манцевич.

Права и обязанности новых заказчиков и старых исполнителей пока прописаны лишь в общих чертах. Например, по части стимулирования новых заказчиков строительства продолжать начатое. Здесь разработчики надеются на помощь в доработке документа со стороны самих застройщиков.

Также предлагается выписать процедуру принудительного прекращения полномочий прежнего застройщика/заказчика и передачи его имущественных прав новому заказчику. При помощи местного самоуправления будет организован конкурс на нового заказчика.

Не менее дискуссионной является норма о возможности достройки объектов за счет средств местного бюджета, если обе стороны (застройщик и местный совет согласны на это).

«Заказчику нельзя давать право отказаться от своих прав на стройку. Надо делать так, чтобы им невыгодно было бы так поступать. Например, с каждым годом увеличивать плату за земельный участок», - предложил исполнительный директор Конфедерации строителей Украины (КСУ) Виталий Грусевич.

По материалам UBR.ua.

| | | | - | | | | | |