Земельные аукционы: как гарантировано продать себе в убыток, или заметки провинциального лицитатора.
mlp / 10.07.2012
«Лицитатор – это ведущий аукциона, знающий порядок и владеющий техникой проведения торгов».
Словарь экономических, политических и бизнес терминов.
О земельных аукционах в Украине не говорил только ленивый. За прозрачный и конкурентный способ продажи земельных участков и права аренды были все - и власть и оппозиция, и обыватели. И вот - свершилось! Пятого июля депутаты быстро и решительно приняли во втором чтении Закон Украины 10231-3 «О внесении изменений в Земельный кодекс по порядку проведения земельных торгов в форме аукциона». Документ для страны долгожданный – порядок земельных аукционов в Украине должен быть определен Законом. Теперь Закон есть.
К сожалению, на момент написания статьи окончательный вариант принятого Закона на сайте ВР не разместили. Но, учитывая незначительные изменения, думаю, что окончательный текст Закона значительных трансформаций не приобрел.
Из позитива - процедура подготовки и проведения аукциона расписана доступным языком, подробно, пошагово, практически не допуская двояких толкований, за которые так любят зацепиться адвокаты и прокуроры. Четко прописаны функции организатора аукциона - владельца участка, функции исполнителя - лицензированной организации, порядок участия в аукционе, порядок проведения аукциона, порядок оплаты.
Однако создается ощущение, что авторы законопроекта предусмотрели продажу только крупных земельных участков с высокой стартовой ценой. При этом около 90% реальных аукционов проводится районными и городскими администрациями (априори не имеющими средств на подготовку технической документации) и продается на этих аукционах право аренды небольшого земельного участка на 10-20 лет для размещения небольшого магазинчика или станции техобслуживания.
Для большей наглядности - попробуем рассмотреть применение долгожданного Закона на практике. В качестве примера представим продажу с аукциона городским советом права аренды земельного участка с годовой арендной платой 1300 гривен.Целевое назначение, срок аренды и иные тонкости в расчет не берем. Просто пройдемся по процедуре.
В начале исполком и горсовет должен подготовить документы на аукцион - определить перечень таких земельных участков, принять решение по целевому использованию, учесть при принятии решения градостроительную документацию, маркетинговые исследования, просчитать инвестиционную привлекательность. Затем подготовить проект землеустройства, получить кадастровый номер земельного участка и зарегистрировать вещевое право на земельный участок в госреестре, провести нормативную денежную оценку, оплатить услуги сотрудников исполкома, земельщиков и оценщиков. Итого - минимум 15000 гривен ( кто приватизировал свои кровные 10 соток - меня поймет).
Очень интересная тема – определение стартовой цены лота. Если до Закона продавцы при продаже права аренды брали за старт или экспертную или нормативную оценку, то теперь стартовой ценой стала годовая арендная плата, а это значительно меньшая цифра.
Затем исполком заключает договор с исполнителем - предприятием, которое имеет лицензию на проведение земельных торгов. Размер вознаграждения суровые депутаты строго ограничили 3500 необлагаемыми минимумами дохода. При продаже права аренды максимальная стоимость вознаграждения не может быть выше 50% годовой арендной платы. Заработок фирмы составит 650 гривен максимум, включая зарплату ведущих аукциона, бухгалтера и директора, оплату обучения лицитаторов и лицензии, оплату оргхехники, эксплуатации зала и офиса, канцтоваров, телефонов, Интернета и т.п.
Во всем мире доходом аукционного дома является процент от конечной цены продажи лота. Аукционист кровно заинтересован продать лот как можно дороже! У нас заинтересованность фирмы, проводящей аукцион, нивелирована на законодательном уровне.
Исполнитель (не ясно, за чей счет – свой или продавца) публикует объявление об аукционе. Дело нужное - как будущим покупателям узнать про то, что исполком решил выставить «вкусный» участок на аукцион? Из опыта работы знаю, что рекламное объявление помимо даты, времени и места проведения аукциона, всегда включало описание объекта, размер и целевое назначение участка, срок и условия аренды, стартовую цену, условия участия в аукционе, размеры гарантийных и регистрационных взносов, координаты организатора и исполнителя аукциона. И тут депутаты перестарались. Принятым Законом предусмотрено, что объявление должно включать «текст договора, который предлагается заключить на торгах, без указания цены и личности покупателя». Зачем публиковать текст договора в газете, занимать дорогостоящее место - непонятно. Предусмотрено три публикации в газетах общегосударственного, регионального и местного уровней плюс информация на сайте Госземагенства. На сайте, слава богу - бесплатно (зато с фотографиями земельного участка и копиями всей техдокументации – нам скрывать нечего!). А за объявления в газетах придется заплатить… Учитывая немаленький объем объявления, минимум - 1500 гривен.
Регистрационный взнос для участников аукциона не должен превышать 50% минимальной заработной платы. Никто работать себе в убыток не будет, поэтому за регистрацию на аукционе участнику придется заплатить примерно 500 гривен, или 38,5 % от стартовой цены. Эти деньги никто участнику возвращать не будет.
Зато размер гарантийного взноса просто умиляет - 5% от стартовой цены. Победителям его включают в стоимость приобретенного лота. В нашем случае это 65 гривен. Гарантийный взнос для участия в аукционе - это инструмент защиты аукциона от срывов и провокаций, нерадивым участникам либо злостным нарушителям его не возвращают. Но - за 65 гривен можно и порезвиться…
На аукционе можно присутствовать представителям средств массовой информации и представителям общественных организаций. Как нервирует участников аукциона фото (видео)съемка, и неадекватное поведение некоторых общественников, может понять только тот, кто хотя бы раз в жизни неожиданно, без подготовки, давал интервью в прямом эфире по малознакомой теме.
Стартовая цена лота на аукционе равна годовой арендной плате. Таким образом, победит на аукционе тот, кто предложит наибольшую арендную плату. Торги предполагаются яростные и бескомпромиссные. Еще бы – при продаже права аренды земельного участка шаг аукциона составляет… не более 0,5 % стартовой цены. Т. е., может быть и 0,1 %. Стартовая цена, как помнит многоуважаемый читатель, 1300 гривен. Ярко представляю себе аукцион, на котором цена растет аж на 6,5 гривен! Или на 1 гривну 30 копеек. Вам смешно?.. Зато как здорово будут рапортовать чиновники: «по итогам аукциона лот был продан выше стартовой цены! На торгах было 5 (8,9,11) шагов !!! Ура - эффективному хозяйствованию и земельным аукционам!» Конец будущей цитаты.
Итак, мы продали наш лот с десятью шагами за 1365 гривен. Однако мучения не закончились. Согласно требованию Закона, договор должен быть заключен «непосредственно в день торгов». То есть, продавец (и покупатель-юрлицо) должен иметь в руках полный пакет документации, включая все необходимые выписки и справки, которые так любят требовать наши нотариусы. Будет ли продан лот - не известно. Кто победит - не известно. Но готовы должны быть все. Помните детскую считалку? У нас «на златом крыльце» (читай - под дверью зала аукционов) сидят: нотариус с помощником, печатью, компьютером и доступом ко всем реестрам; мэр города с печатью, юристом и бухгалтером; все директора фирм-участников со своими документами, юристами, бухгалтерами и печатями; мужья и жены участников - физлиц и частных предпринимателей с паспортами и свидетельствами о браке.
И не дай Бог, окажется, что у кого-то копия справки о присвоении идентификационного кода или не вовремя вклеена фотография! Закон простора для маневра не оставляет – договор должен быть подписан в день торгов, и точка!
«Контрольным выстрелом» для многострадального продавца нашего лота станет обязательная публикация итогов аукциона в тех же трех газетах (естественно, за отдельную плату - минимум 500 гривен) + размещение итогов торгов и видеозаписи торгов (еще гривен 50) на сайте Госземагенства.
Итого, получив по итогам земельного аукциона 1365 гривен, наш продавец (в лице государства или территориальной общины) затратит на подготовку, проведение и освещение аукциона в прессе минимум 17750 гривен. Даже при аренде на 20 лет окупаемость весьма сомнительна. При аренде на 10 лет убыток составит 4100 гривен. Так нужны ли нам ТАКИЕ земельные аукционы?
Не знаю, что можно изменить в уже принятом документе. Но уравнивать условия для продажи слона и муравья нельзя. Мелкий и средний бизнес готов участвовать в земельных аукционах. Так обеспечивается спокойное существование бизнеса - СТО, торговых и остановочных павильонов, кафетериев на 10-20 лет минимум. Однако при таких требованиях законодательства любой нормальный чиновник будет шарахаться от аукционов с утроенным усердием. А значит, земельным аукционам по продаже права аренды небольших земельных участков «зеленый свет» дали только на бумаге.
P.S. 22 июня в Николаеве с аукциона было продано право аренды земельного участка площадью 200 кв.м. сроком на 10 лет. Годовая арендная плата - 1333,92 грн. Стартовая цена лота была равна экспертной оценке - 264335 грн. Цена продажи лота составила 290768 грн. 50 коп. Покупатель оплатил покупку права аренды земельного участка. Арендную плату он будет платить еще 10 лет. Это было до Закона.
Анжелика Холодулькина, лицитатор земельных торгов, Николаев.
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Земельные аукционы: как гарантировано продать себе в убыток, или заметки провинциального лицитатора. 
