Еще раз о земельных аукционах.

Универсальная биржа «Південь» успешно работает на рынке недвижимости с 1999 года. Ее основное отличие – предоставление самого полного комплекса риелторских услуг в Николаеве и Николаевской области, касающихся как объектов недвижимости, так и земельных участков. Биржа проводит аукционы по продаже государственной и коммунальной собственности и земельные аукционы.
В Николаеве много говорили о необходимости проведения земельных аукционов. Эпизодические аукционы завершались либо последующими конфликтами между предпринимателями и жителями, как это имело место на Намыве, либо заоблачным подъемом первоначальной цены и последующим неплатежом. Причиной этого в первую очередь была недостаточная подготовка и организация самих торгов.
Редакция газеты попросила руководство биржи Игоря Ивановича Карамана, заместителя председателя Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости, и Анжелику Александровну Холодулькину, секретаря городского отраслевого совета предпринимателей по вопросам недвижимости прокомментировать ряд вопросов.


1. - Два южных города, Николаев и Одесса, соседи. В прессе было много заявлений о проведении в Одессе земельных аукционов. Не исключено, что это один из факторов, который вывел Южную Пальмиру в число лидеров строительства на Украине. В Николаеве были единичные земельные аукционы, да и то по продаже права аренды земельного участка. На Ваш взгляд, почему сложилась такая ситуация?
- Одесса, действительно, проводит много земельных аукционов. Одесские власти на протяжении нескольких лет подготовили к продаже около сотни участков, которые могут заинтересовать инвесторов и дать внушительную прибавку в городской бюджет. А инвесторы научились грамотно использовать механизм приобретения земли либо права аренды земли на длительный срок с аукциона. Следует отметить, что, говоря о земельных аукционах, мы подразумеваем как продажу земельных участков, так и продажу права аренды на земельный участок, причем срок аренды может быть достаточно длительным.
Организация проведения земельных аукционов – это деятельность, которая требует специальной лицензии и подготовленных специалистов. Наши специалисты прошли в Киеве обучение и получили от Госземагентства сертификаты лицитаторов (специалистов по проведению торгов).
Универсальная биржа «Південь» с 2003 года успешно проводит аукционы по продаже госсобственности и коммунального имущества. Однако на Украине постоянно меняются требования к порядку продажи госсобственности и организаторам аукционов. На сайте Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ) сегодня перечислено примерно 240 фирм, с которыми заключены договоры на право продажи госимущества. В прошлом году ФГИУ провел специальный конкурс, в результате которого число фирм, которые действительно имеют право проводить аукционы, сократилось до 14. Предложения по региональному представительству мы получили практически от всех победителей. Мы долго выбирали лучших.
Для того чтобы в Николаевском регионе сохранить профессиональную работу по организации аукционов и обеспечить поступления в местные бюджеты, нами было принято решение организовать Николаевский филиал товарной биржи «Екатеринославская», директором которого стал Игорь Караман. В 2011 году мы провели максимальное количество земельных аукционов по южному региону. И хотя получение лицензии - процесс очень длительный и сложный, мы рады, что именно наше предприятие стало первым филиалом в Николаевской области, получившим лицензию на проведение земельных аукционов. Это не только престижно, но и важно для области, поскольку это перспектива дополнительного наполнения местных бюджетов.

2. -Депутаты горсовета и работники горисполкома неоднократно заявляли, что проведение аукционов тормозит отсутствие четко прописанной процедуры проведения земельных аукционов. Ваша биржа проводит аукционы. Где истина?
- На сегодняшний день есть крупные торговые, промышленные и строительные фирмы, частные предприниматели, которым необходима земля и в Николаеве, и в Очакове, и в других городах и районах Николаевской области. Это реальные покупатели, они готовы на аукционе заплатить за землю хорошие деньги. Но решить этот вопрос пока им не удается. Многое зависит от осознания служащими и депутатами местных советов всех преимуществ внедрения цивилизованного и прозрачного механизма при решении одного из самых болезненных николаевских вопросов - эффективного использования земель общины.
Организация земельных аукционов основывается на требованиях Земельного кодекса Украины. Его статья 134 оговаривает необходимость продажи земли исключительно с аукциона. Но дополнительных законов и подзаконных актов, которые четко регламентировали бы их проведение, на данный момент на Украине не существует. Продекларированный закон «О рынке земли» пока не принят. А ведь именно в нем пошагово прописан порядок подготовки и проведения земельных аукционов.
В 2008 году Кабмин принял постановление № 394 о проведении земельных аукционов. Но его ветировал В. Ющенко, оспаривала прокуратура, и оно так и не заработало.
В сентябре 2010 года Постановлением Кабмина № 805 был утвержден «Порядок продажи в 2010 году земельных участков…», но с 1 января 2011 года он просто утратил силу.
Учитывая наличие юридической коллизии, местные советы принимали свои правила, положения, порядки, касающиеся проведения аукционов. В Николаеве положение о проведении земельных аукционов существовало, и оно было утверждено депутатами горсовета еще в 2003 году. В прошлом году его включили в перечень решений горсовета, которые не соответствовали правовой базе и подлежали отмене, что депутаты и сделали. Разрабатывать сегодня новое положение на фоне перспективы принятия закона «О рынке земель» уже нелогично.
Есть еще одна проблема – это качество местных нормативных актов. Юристы готовят их без консультаций со специалистами по проведению аукционов. Многие не имеют понятия, что такое реестр договоров, реестр организаторов аукционов по продаже предприятий госимущества, каков механизм подготовки имущества к продаже, с трудом различают балансовую, нормативную, оценочную и реальную рыночную стоимость.
Мы в каждом районе сталкиваемся с различными местечковыми требованиями к организации земельных аукционов. Это, казалось бы мелочи - количество публикаций в газетах о проведении аукциона, процент первоначального гарантийного взноса, соотношение стартовой цены и экспертной оценки и т.д. Однако малейшая ошибка может привести к возможности оспорить итоги торгов.
Мы всегда рекомендуем начинать продажу объекта с консультации у профессионального лицитатора.

3. За годы работы на рынке недвижимости, вероятно, какой-то аукцион был наиболее памятным?
-Каждый аукцион уникален. На многие приезжают покупатели из разных регионов Украины. Памятным можно считать аукцион в Еланце. Он запомнился публичностью, большим количеством участников (5 лиц), заинтересованностью властей в его проведении, десятикратным подъемом первоначальной цены и уплатой этих денег. Последующие проверки биржи лишь подтвердили факт, что она работает в правовом поле. Вы понимаете, что мы стараемся соблюдать конфиденциальность, и полностью раскрывать детали аукционов не в наших правилах.

4. -Многие месяцы николаевские предприниматели пытались решить вопрос получения разрешения на размещение малых архитектурных форм, а теперь временных сооружений. Рассмотрение их заявлений переносили с одной сессии на другую. Горсовет даже принял временные правила заключения договора сервитута. А возможно такие вопросы решать через аукцион? В чем выгода для предпринимателей от участия в аукционе?
- Для начала необходимо предпринимателям понять суть сервитута. Не секрет, что часть их либо смутно понимают, либо вообще не понимают его смысла. Ведь по сути это относительно небольшой промежуток времени (2-3-5 лет), который дается предпринимателю на установку его сооружения в определенном месте.
Вначале предприниматель оплачивает все затраты на техническую документацию, ходит по кабинетам. По окончании срока сервитута вновь затраты плюс уровень инфляции. И вновь хождение по кабинетам.
Сегодня инвестору не интересен земельный участок, который городская власть дает на короткий промежуток времени. Что можно успеть сделать за 2-3 года? А ведь за каждое оформление документов надо платить, и это все включается в себестоимость строительства.
Проведение аукциона дает предпринимателю гарантию права аренды земельного участка сроком на 10-20 лет.
Предприниматели желают и готовы платить деньги, но на приемлемых условиях
Если сказать кратко, то участие предпринимателя в аукционе дает ему три преимущества. Первое – гарантия аренды земли. Второе - значительный промежуток времени ее владения. Третье – экономия средств для решения своих инвестиционных задач.

5. - На сессиях горсовета принимали решения о выставлении 20 земельных участков на аукцион. Но об их дальнейшей судьбе мало кому известно. А у Вас есть какая-либо информация?
- Мы пытались разобраться, но точных данных не получили. Контролируются ли такие решения горсовета в земельном управлении горисполкома, сказать сложно.
Для предпринимателей это крайне важная информация. Возможно, городская власть таким образом, формирует банк данных для потенциальных инвесторов. Но это лишь наше предположение.
Исходя из опыта других городов, можем смело утверждать, что публикация перечня земельных участков, предлагаемых к продаже на сайте горисполкома и сайтах николаевских агентств недвижимости, стала бы знаком реальной открытости города для инвесторов.

6. - Городской голова В. Чайка в последнее время неоднократно сетовал на проблемы с наполнением бюджета города. На Ваш взгляд, земельные аукционы могут помочь решить эту проблему?
- В прошлом году наша биржа провела ряд аукционов по продаже права аренды земельных участков в г. Николаеве.
Цена 1 кв. метра для размещения остановочного комплекса находилась в диапазоне от 408,71 грн. до 818,95 грн., а для торговых павильонов – от 278,69 грн. до 982,67 грн. в зависимости от района города.
В бюджет города поступило около 800 тыс. грн. И это лишь от аукционов с небольшими земельными участками в несколько квадратных метров. Можно догадаться, каковы были бы поступления от продажи крупных участков.
Наша биржа существенно помогла бы в наполнении бюджета города, если бы на аукцион были выставлены серьезные земельные участки - от нескольких соток до гектаров, интересные потенциальным инвесторам, а также за счет увеличения количества аукционов.
Крупных земельных участков в Николаеве достаточно. И главное: реальные покупатели - есть! Ведь город имеет прекрасные перспективы для развития. Сегодня на наших глазах растут порты и терминалы. Развиваются рекреационные зоны. Расширяют деятельность фирмы по переработке сельхозпродукции. Рост промышленного потенциала влечет потребность в строительстве жилья для работников, гостиниц для временного персонала, офисных центров для компаний. Городу необходимы современные спортивные и торгово-развлекательные центры. И для всего этого необходима земля.

7.- В армии говорят: «Командир – всегда прав!». А оценщик?
- Оценщики - это люди особого склада. Спорить с ними трудно, а нередко и бесполезно.
Но проблема не только в личностном факторе, но и в действующих методиках оценки. Во многом они оторваны от действительности, несовершенны. Применяя действующие коэффициенты, оценщик не всегда может выйти на реальную стоимость, и цена получается гораздо выше, чем в действительности. Наглядным примером являются нынешние извлечения НМБТИ.
Неграмотно проведенная оценка имущества - это проблема и для организатора аукциона, и для продавца. Из-за отсутствия покупателей аукционы переносятся либо могут вообще не состояться.
Любой риелтор знает, что правильная оценка объекта - залог удачной продажи. Иногда оценка, проведенная местными оценщиками, не устраивает столичное руководство: слишком большой перепад по ценам. Например, объект оценили, предположим, в 18 тыс. гривен и передали документы для согласования в министерство. Для столицы это стоимость месячной аренды квартиры.
Оценка оспорена, сроки потеряны, объект продолжает ветшать, аукцион не состоялся. В итоге бюджетные средства потрачены на оценку имущества и подготовку документов к продаже, а имущество так и не продали.

8. - Нередко в ходе сессий горсовета депутаты заявляют, что представлена низкая стоимость оценки земли, и на основании этого переносят рассмотрение вопроса на следующие сессии. Насколько законны такие действия и как должен поступить депутат, если он считает заниженной оценку 1 кв. метра выкупаемой земли?
-В данном случае необходимо использовать аналоги. Когда в городе аукционов станет больше, по их итогам можно проводить анализ реальной стоимости одного квадратного метра земли в различных районах города.
Эксперт-оценщик, действительно, не всегда способен учесть ситуацию на рынке, особенно динамику рынка. Например, сегодня объект стоит 500 тыс. гривен, а через три месяца цена может снизиться до 450 тыс. грн.
Да, депутат имеет право голоса, но он должен его использовать грамотно и обоснованно. Если депутат считает, что оценка занижена, он обязан основываться на данных альтернативной оценки либо справки о реальной рыночной стоимости от организации, которая занимается продажей земли и недвижимости.
Когда у судей возникает сомнение в оценке, то они обращаются к нам на биржу и получают справку о реальной рыночной цене объекта. Для судьи этого достаточно. Депутаты также вправе использовать эту методику.

9.- Игорь Иванович есть ли у вашей команды предложения для городской власти?
-Прежде всего - необходима полноценная инвентаризация всех свободных земельных участков, в том числе тех, на которых закончились договоры аренды либо нет продления из-за задолженностей по арендной плате.
Во-вторых, городу крайне необходим мониторинг всех имеющихся договоров аренды земельных участков с анализом выполнения арендаторами условий договора. Ведь в Николаеве не один десяток земельных участков, которые «пребывают в забвении», при этом город не может ими распоряжаться.
В-третьих, необходимо ужесточение контроля за исполнением решений сессии по земельным участкам (и праву аренды), которые предложены продавать с аукциона. Перечень таких участков должен быть открытым для горожан и инвесторов.
И последнее. Наша биржа располагает базой данных объектов, выставленных на продажу, ведет так называемый лист ожиданий покупателей, постоянно анализирует динамику цен на рынке недвижимости и земли. Наши специалисты способны предоставить консультации по любым сложным вопросам – от формирования стартовой цены до нюансов законодательной базы. Мы обеспечиваем контроль за подготовкой документации любой степени сложности, много лет готовим и проводим аукционы. Городская власть могла бы использовать опыт наших работников и в разработке местных нормативных актов, и в вопросах мониторинга договоров аренды.
По крайней мере, это могло бы помочь снизить уровень конфликтности в решении земельных вопросов.

Беседовал Ю. Щетинин.