.
Динамика рыночных цен на квартиры города Николаева.

Динамика рыночных цен на квартиры города Николаева.

mlp / 07.11.2011

А. ХолодулькинаДля начала разберемся, что такое реальная рыночная стоимость.
Опытные риелторы знают, что в разговорах со знакомыми продавцы обычно завышают цену проданного жилья, а покупатели занижают. Эта особенность славянского менталитета «быть не хуже остальных» не лучшим образом отражается на первичной оценке жилья владельцем и ценовом диапазоне поиска у покупателя.
Цены, публикуемые в рекламных газетах типа «Маклера» и «Позвоните», а также в Интернете, в полной мере отражают ценовой хаос на рынке недвижимости. Заявленная стартовая цена обычно превышает реальную сумму сделки на 5 - 30%. Так, выставив дом на продажу за $ 250 000, продавец может согласиться продать его и за $ 120 000. В то же время покупатель, собиравшийся потратить на покупку однокомнатной квартиры $ 24 000, в результате приобретает однокомнатную за $ 26 000-28 000 или двухкомнатную за $ 29 000 - 32 000.
Обыватели также не учитывают стоимость расходов на переоформление права собственности.
Существенно подорожал предпродажный пакет документов. Если в 90-х годах прошлого века справка-характеристика БТИ стоила 56 гривен, то теперь ее стоимость может составлять 400 - 700 грн. (если Вам не повезло и ваша квартира оказалась первой продающейся квартирой в текущем году в данном доме - требования БТИ). Не учитываются расходы на вызов специалистов энергонадзора, проверку показаний газового счетчика. Расходы на получение кадастрового номера, выделение отдельного адреса, узаконивание биржевого договора или самозастроя зависят от конкретной ситуации и также выливаются в значительные суммы.
С 2011 года дополнительным грузом на продавцов (соответственно и на покупателей) легло налогообложение доходов физлиц при продаже недвижимости, находящейся во владении продавца менее трех лет. При установлении стартовой цены квартиры продавцы часто не учитывают пресловутые 5 % налога, и иногда это приводит к срыву сделки.
С целью «экономии» в договорах купли-продажи зачастую отражается так называемая балансовая цена квартир (данные БТИ), поэтому нотариусы также не в полной мере могут оценить реальную ситуацию на рынке недвижимости.
В Николаеве ценами, соответствующими действительности, оперируют только профессиональные риелторы. На протяжении десятка лет члены Николаевской областной ассоциации специалистов по недвижимости (НОАСН) собирают и анализируют реальные цифры стоимости недвижимости в Николаеве. Обсуждение количества и качества сделок, анализ цен на рынке недвижимости являются обязательной частью каждого собрания НОАСН. Обобщенные данные анализа регулярно публикуются в газете «Инвестор».
В данной статье не будут освещаться вопросы, связанные с рынком земли. Безусловно, он входит в состав рынка недвижимости, но наиболее чутким индикатором ценовых колебаний являются именно цены на жилье, которые к тому же более интересны жителям города.
В отношении же ценообразования на рынке коммерческой недвижимости следует кратко отметить, что на фоне экономического кризиса в Николаеве количество реальных сделок свелось к минимуму. В основном идет перераспределение финансовых потоков внутри рынка. Большое количество коммерческой недвижимости «зависло» в залоге у банков. Иностранных инвестиций, значительно ожививших рынок коммерческой недвижимости в 2005-2008 годах, сегодня нет.
В отношении динамики цен на первичном рынке жилья можно лишь отметить, что по рекламе цена 1 кв.м. «первички» составляет в Николаеве от 4200 гривен. На практике продаются квартиры в так называемом строительном состоянии: голые стены, отсутствует сантехника, системы отопления, внутренняя проводка и т.п. Последующие вложения новосела, чтобы довести квартиру до жилого состояния, составляют с учетом существующих цен на стройматериалы и услуги строительных бригад от 150 долларов (1200 гривен) за 1 кв.м.
Данные по жилым домам и усадьбам также значительно отличаются от цен на квартиры. Среднюю цену 1 кв. м жилого дома вывести проблематично. Здесь следует принимать во внимание размер участка, район расположения, уровень развития инфраструктуры, коммуникации, год постройки дома, материал стен, удобство планировки, количество этажей, наличие гаража, хозяйственных построек, даже подъездные пути и соседей. Кроме того, многие домовладельцы до сих пор не знают, что продать дом без кадастрового номера, по биржевому договору или с самозастроем (самозахватом земли) нельзя. К сожалению, много домов выставлено на продажу с подобными проблемами, и без предварительной профессиональной консультации риелтора покупатели рискуют попасть в ситуацию, когда от момента передачи задатка до оформления покупки проходят годы, зачастую споры заканчиваются в суде.
При проведении анализа цен на вторичном рынке квартир за основу были взяты реальные рыночные цены купли-продажи квартир в городе Николаеве.
При определении средней цены 1 кв. м не принимались во внимание цены в коммунальных квартирах, жилье без удобств, жилье в пригороде и дачи. При этом стоит отметить, что на данном сегменте рынка кризисные явления и начатый процесс приватизации общежитий привел к незначительному увеличению количества сделок и росту цен. Дачи, особенно газифицированные, стали приобретать для постоянного проживания. По сравнению с прошлым годом примерно на 15% увеличилось количество предложений жилья в общежитиях.
Также не принимались во внимание сделки по купле-продаже квартир бизнес-класса, квартиры в новых домах коттеджного типа, предполагающие закрытый охраняемый двор, гараж или парковочное место, высокие потолки, современные системы отопления и коммуникаций, качественный ремонт. Следует отметить, что в Николаеве спрос на подобное жилье стабилен, не падал даже во времена кризиса и, по оценкам риелторов, продолжит рост.
Не учитывались также участившиеся факты продажи квартир с обстановкой и бытовой техникой. Продажа однокомнатной квартиры с обстановкой за $ 35000 означает, что реальная цена квартиры составляет $ 24-25000, остальное - цена ремонта, встроенной мебели и бытовой техники. Опытные риелторы знают, что при продаже объекта деньги, вложенные в качественный ремонт и обстановку, никогда не окупаются.
Анализ существующей ситуации на рынке недвижимости невозможен без учета данных прошлых лет. На диаграмме №1 представлены средние цены 1 кв. м. одно- , двух - и трехкомнатных квартир в Николаеве за период 2000 - 2011 г.г.
Как видим, с 2000 по 2008 годы средняя цена квадратного метра выросла на 1100 %. Средний уровень доходности на вторичном рынке составлял фантастическую сумму - 137,7 % годовых. При этом депозитные ставки в надежных банках не превышали 21 %. Инвестиционные фонды в лучшем случае давали 60-70% годовых.
Такой уровень роста цен привел к тому, что спекулятивные операции с недвижимостью стали одним из наиболее привлекательных бизнес-проектов. Купить квартиру за 5000 долларов и продать через полгода за 7000-8000 было вполне реально.
Инвестиционная привлекательность Украины была одной из самых высоких в Европе. Риелторы могут подтвердить, что в украинскую недвижимость вкладывались деньги из Канады, Италии, Греции, Франции, Германии.
Активно рос рынок первичного строительства. Уровень доходности строительства составлял 300%, поэтому застраивалось буквально все. При этом большинство застройщиков не привлекали профессиональных риелторов к выбору места строительства, разработке проекта. В результате - недостаток востребованного так называемого «социального» жилья и переизбыток помпезных квартир площадью по 150 кв.м.
Негативным фактором также стало фактическое отсутствие реально работающего механизма материальной ответственности застройщика перед покупателями жилья. Значительно повлияли на рост цен пришедшие на Украину банки с иностранным капиталом. Для Европы кредиты с 14-27% годовых немыслимы, а у нас они стали нормой. Высокая доходность кредитной политики и прямая материальная заинтересованность банковских клерков в увеличении числа выданных кредитов привела к тому, что кредиты раздавались заемщикам буквально под честное слово.
Именно тогда Универсальная биржа «Південь» оказалась единственным предприятием в Николаеве, разработавшим собственную программу риелторского сопровождения операций по ипотечному кредитованию населения и заключившим с банками договоры не только на поставку клиентуры, но и на проведение риелторской экспертизы объекта недвижимости как предмета залога. Благодаря этому в залоге у банков не оказалось строений с самозастроем, руин по цене элеватора и квартир с прописанными несовершеннолетними.
На диаграмме №1 видно, что до периода активизации ипотечного кредитования цена возрастала в среднем менее чем на 100% в год. За два года (2006-2008) цена выросла в 2 раза - 500 % в год. Так в залоге у банков оказалось критическое для экономики количество объектов недвижимости. И если кризис 1998 года отразился на рынке недвижимость Украины с запозданием на 2-2,5 года, то уровень «интеграции» Украины в мировую экономику в начале ХХІ века привел к тому, что спад цен на недвижимость на Украине отстал от Америки всего на полгода.
Спекулятивный пузырь лопнул, цены стали приходить в естественное, адекватное общему экономическому уровню состояние. Застройщики снизили цену продажи до нормальных показателей и стали учиться самостоятельно изыскивать средства для достройки объектов. Период 2009 - начала 2011 гг. стал периодом затишья на рынке недвижимости. В основном происходили «вынужденные» продажи: переезд, долги, невозможность рассчитаться по кредитам, проблемы в бизнесе. В лучшем случае продавались квартиры, доставшиеся по наследству.
Небольшой рост риелторы отметили в сентябре 2010 года. Цена поднялась на 8,5 %, однако уже зимой 2011 года опять «просела» на 6%. Фактически рост составил 2-4 %, не более.
На диаграмме №2 (средняя цена 1 кв. м за 2011 год) видно, что кризисный период не закончился. Приток новых денег со стороны практически прекратился, поэтому в сделки на рыке недвижимости сейчас представляют в основном вялое перераспределение финансов: один продал, купил у второго, тот у третьего. Главное, чтобы нашелся покупатель, который купит у первого, причем реальный, с наличными деньгами, а таких сегодня немного.
Как видно на диаграмме, нынешние цены вернулись на уровень 2006 года.
Безусловно, специалисты понимают: цена на рынке недвижимости не может быть постоянной. Возвращается слегка подзабытый термин «отложенный спрос». Огромное количество объектов недвижимости владельцы сняли с продажи до лучших времен, надеясь на возврат цен уровня 2008 года. Многие и сейчас пытаются продавать недвижимость, руководствуясь принципом: я купил тогда за 50 000, потратил на ремонт 20 000 и сейчас хочу все вернуть. Подобные горе-продавцы вносят дисбаланс в ценообразование: продать объекты не могут, снижать цену не хотят, в газетах обычно публикуются с грифом «без посредников».
Одновременно в обществе постепенно накапливается критическая масса населения, желающего изменить свои жилищные условия. Для кого-то это жизненно необходимо по семейным обстоятельствам. Кто-то устал оплачивать аренду. Кто-то не тянет кредит. Некоторые на фоне кризиса надеются дешево купить жилье лучше. При этом многие забывают, что сами не являются реальными покупателями: свободных денег у них нет, в лучшем случае они пополнят ряды потенциальных продавцов, пытаясь реализовать свою недвижимость. Это хорошо заметно на диаграмме: стоимость квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир стала превышать цену квадрата в однокомнатных.
Первыми на эти процессы отреагировали застройщики, заметно снизив цены на первичном рынке. В первоначальные проекты были внесены изменения: уменьшились площади, улучшились планировки. Стали привлекать к продажам риелторов. Оживились продажи в микрорайоне Северный и в микрорайоне Ривьера, неплохо идут продажи в доме на ул. Гагарина.
Постепенно снижаются банковские проценты по кредитам. Безусловно, ипотечная ставка в 14-16% отнюдь не маленькая, брать кредиты решаются единицы и на общую ситуацию на рынке недвижимости они пока не влияют. Большинство потенциальных заемщиков не скрывают, что при покупке новой квартиры кредит берется с расчетом на быструю реализацию старого жилья и скорейшее погашение обязательств перед банком. Но эти «свежие» деньги порождают цепочки последующих продаж, имитирующие оживление рынка недвижимости.
Начало приватизации жилья в общежитиях также дало небольшой толчок к увеличению спроса на жилье экономкласса.
На диаграмме мы наблюдаем снижение цен летом и незначительный рост цен с августа 2011 года. В основном это вызвано традиционным сезонным оживлением (весна и осень всегда были периодами роста количества продаж). И в некоторой степени - пробуждающимся «отложенным спросом».
Профессиональные риелторы всегда крайне осторожно относятся к прогнозам. Оправданность прогноза цен «от риелтора» по точности может соперничать только с прогнозом синоптиков. Предсказать реальное влияние ожидаемой второй волны кризиса на экономику Украины и нашего региона, колебания валютного курса, ситуацию на аграрном рынке, возможное оживление на рынке земли, активизацию банковского кредитования крайне сложно. Понятно, что спекулятивный спрос на недвижимость вернется нескоро. Ожидать резкого роста цен в ближайшие год - два не приходится. При этом недвижимость продолжает оставаться реальным инструментом защиты вложений от инфляционных процессов.



А. Холодулькина, секретарь Николаевского городского отраслевого совета предпринимателей по вопросам недвижимости.

Диаграммы подготовил А. Выдыш, директор АН «Ключевое решение».

| | | | - | | | | | |