Недвижимость в Николаеве. Агентство недвижимости МЛЕЧНЫЙ ПУТЬ
На главную страницу Отправить письмо Добавить в избранное
Новости Карта города Николаева Газета Инвестор
Информация
Новости
Статьи и комментарии
Земельные вопросы сессии
Строительный обзор
Архив новостей
Как стать собственником николаевской земли.

Как стать собственником николаевской земли.

mlp / 14.10.2011

На рынке недвижимости Николаева и других городов Украины сегодня существует проблема при купле-продаже домов и домовладений. Речь идет о том, что продать данную группу объектов можно лишь при наличии государственного акта на земельный участок с кадастровым номером.


Для начала напомним, что в Земельном кодексе Украины ст.121 трактует, что каждый гражданин Украины может бесплатно оформить в свою собственность земельные участки: для ведения личного крестьянского хозяйства - до 2 га, для ведения садоводства - до 0,12 га, для строительства и обслуживания жилого дома (приусадебный участок) - до 0,25 га в селах, до 0,15 га в поселках, до 0,10 га в городах, для дачного строительства - до 0,10 га, для строительства гаража - до 0,01 га.
Воспользоваться своим правом на приватизацию, то есть бесплатно получить от государства в частную собственность землю, можно только один раз по каждому виду земли. Это первая и последняя приятная новость. Мы еще раз сможем убедиться, что в нашей стране то, что декларируется, не всегда возможно реализовать.
Выясняется, что бесплатно никто работать не желает. Платить все же придется. Вопрос в том, кому и сколько. Придется также выстоять очереди в учреждениях.
Для оформления в собственность земли под домом или домовладением потребуются:1) документ, удостоверяющий право собственности на дом/домовладение, расположенные на земельном участке; 2) извлечение, справка из БТИ о регистрации права собственности или отметка об этом на правоустанавливающем документе; 3) технический паспорт/инвентаризационное дело БТИ на дом/домовладение; 4) копии паспортов всех собственников; 4) справка о присвоении идентификационного номера (ИН) всех собственников.
Для оформления земельного участка для садоводства/огородничества или дачного участка: 1) паспорт и ИН собственника (-ов); 2) решение о предоставлении участка в пользование; 3) копия устава садового товарищества; 4) копия свидетельства о регистрации садового товарищества; 5) копия справки из статистики садового товарищества; 6) копировка с генплана Вашего участка, заверенная печатью садового товарищества; 7) справка о том, что Вы являетесь членом садового товарищества.
Документы садового товарищества/гаражного кооператива заверяются подписью их председателей и печатью кооператива.
Для приватизации земельного участка под гаражом: 1) паспорт и ИН собственника (-ов); 2) решение о предоставлении участков под строительство гаража; 3) копия устава гаражного кооператива; 4) копия свидетельства о регистрации гаражного кооператива; 5) копия справки из статистики гаражного кооператива; 6) справка о том, что Вы являетесь членом гаражного кооператива.
Если Вы поручите процесс приватизации земли юристу, необходимо будет оформить доверенность у нотариуса.
Теперь предстоит получить решение горсовета о предоставлении разрешения на составление проекта землеустройства по отводу земельного участка в собственность.
Далее заключаем договор с геодезической организацией, которая имеет соответствующую лицензию, и оплачиваем ее услуги. Геодезисты формируют техдокументацию, делают съемку контура участка по факту его расположения. На этой стадии необходимо подписать акт согласования границ земельного участка с соседями.
Изготовленную техдокументацию подаем на утверждение в управление земельных ресурсов, которое будет готовить проект решения местного совета о передаче земельного участка в частную собственность.
Когда техническая документация готова, следующий этап - получение кадастрового номера.
Согласно ст.377 Гражданского кодекса и ст.120 Земельного кодекса каждый земельный участок обязательно должен иметь кадастровый номер.
Его отсутствие создает существенные проблемы для собственников домовладений, жилых домов и земельных участков, переданных в собственность по старым правилам. Сейчас невозможно продать земельный участок, не имеющий кадастрового номера. Невозможно продать и жилой дом, расположенный на земельном участке, которому не присвоен кадастровый номер, даже если он находится в пользовании. Сделки нотариусов без наличия кадастрового номера признаются ничтожными.
Если Вы решились сами заняться его получением, то изучите постановления правительства Украины, которые действую с 2011 года. Это постановления Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 № 1021 «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли»; от 18.08.2010 г. № 749 «Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку»; от 20.07.2011 № 791 «О внесении изменений в постановления Кабинета Министров Украины от 9 сентября 2009 г. N 1021 и от 18 августа 2010 г. N 749 и признании утратившим силу постановления Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. N 2073», от 1.08.2011 г. № 835 «Некоторые вопросы предоставления Государственным агентством земельных ресурсов и его территориальными органами платных административных услуг». Также Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации».
Вы узнаете, что кадастровый номер земельного участка - это индивидуальный цифровой код (номер), который присваивается земельному участку во время проведения его государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования такого участка. Он имеет цифровой вид, который определяет населенный пункт; зону; квартал; номер участка. В случае разделения или объединения земельному участку присваивается новый кадастровый номер, а старый получает статус архивного и в дальнейшем не используется.
В постановлении указывается, что определение и присвоение кадастрового номера земельному участку осуществляют территориальные органы Госземагентства в течение 10 рабочих дней. Но, как говорят юристы городского управления земельных ресурсов, на практике это выполнить сложно.
Для определения кадастрового номера земельного участка заказчик документации по землеустройству или уполномоченное им лицо подает в территориальный орган Госземагентства по месту расположения земельного участка заявление об определении кадастрового номера земельного участка; копию документа, который удостоверяет лицо приобретателя права на земельный участок или его владельца; документацию по землеустройству; файл обмена данными о результатах работ по землеустройству в электронном виде; копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика (идентификационного номера), идентификационного кода или налогового номера для юридического лица; документы о внесении платы за проверку обменного файла.
Территориальному органу Госземагентства Кабмин дал 3 рабочих дня на проверку документации по землеустройству. По результатам проверки он в случае соответствия данных определяет кадастровый номер земельного участка и вносит в обменный файл сведения о кадастровом номере земельного участка; составляет в электронной форме протокол проведения проверки документации по землеустройству и обменного файла; передает администратору автоматизированной системы в ГП «Центр государственного земельного кадастра» обменный файл и протокол проверки через средства электронной связи.
Администратор ГЗК в течение 5 рабочих дней со дня поступления документов осуществляет проверку обменного файла, вносит его данные в автоматизированную систему и вносит данные о результатах проверки обменного файла в составленный территориальным органом Госземагентства протокол проведения проверки и возвращает его территориальному органу Госземагентства.
Как видим, определены конкретные сроки проведения всех операций. Однако на практике соблюсти их сложно, что подтверждается в Николаевском управлении земельных ресурсов. Ежедневно люди приносят землеустроительную документацию. За рабочий день реально отправить в Киев можно в пределах 20 документов, но горожане приносят в 3-4 раза больше. Вся процедура проводится через электронную систему. Но и она порой работает со сбоями (в районах положение хуже). Это одна из причин очередей в управлении земельных ресурсов.
Территориальный орган Госземагентства после получения от администратора обменного файла и протокола проведения проверки проверяет соответствие данных обменного файла - документации по землеустройству; данных о земельном участке; вносит данные о результатах проверки в составленный администратором протокол проведения проверки.
При отсутствии замечаний к документации по землеустройству и обменному файлу земельному участку присваивается кадастровый номер с открытием Поземельной книги в установленном порядке.
В случае несоответствия данных территориальный орган Госземагентства информирует владельца участка о необходимости разработки технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности) и передает ему протокол проверки.
Стоит отметить, что до 1 января 2011 года регистрацию государственных актов осуществлял «Центр государственного земельного кадастра», внося сведения в Поземельные книги и Книги регистрации государственных актов. К 1 января 2011 года напечатать бланки книг Госкомзем не успел, что было связано с реорганизацией Госкомзема в Госземагенство. Это также затормозило оформление документов на землю. На сегодняшний день Книги записей регистрации от ДП «Центр государственного земельного кадастра» переданы в территориальные органы Госкомзема. Однако решение проблемы носит временный характер, поскольку ДП «Центр государственного земельного кадастра» новых бланков Книг записей регистрации заказывать уже не может, а Госземагенство до реорганизации еще не может. Реорганизация также способствовала появлению очередей и нервотрепки у горожан.
Исходя из этого можно догадываться о реальных сроках получения кадастрового номера. Это не неделя и не месяц. Правда, 23 сентября парламент проголосовал за изменения к закону «О землеустройстве». Отныне максимальный срок разработки документации не должен превышать 6 месяцев с момента заключения договора.
При получении кадастрового номера предстоит получить второе решение сессии горсовета, поскольку приватизация земельных участков осуществляется органами местного самоуправления по месту расположения земли.
При оформлении земельного участка в городе следует написать заявление на имя городского головы о передаче Вам в частную собственность земельного участка. Далее на сессии горсовета рассматривается решение об утверждении проекта землеустройства и передаче в собственность гражданам земельного участка.
Решение сессии и техническую документацию передают для оформления, изготовления, регистрации и выдачи Вам Государственного акта на земельный участок.
Государственный акт на землю - это документ, который подтверждает Вашу собственность на определенный участок земли, у которого есть свой кадастровый номер, точные границы и размеры, номер участка (садовый) или адрес улицы (индивидуальное строительство).
Статус земли (госакт) делиться на несколько категорий: а) для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (индивидуальное), указывается юридический адрес и номер будущего дома; б) для ведения садоводства (садовое), указывается номер участка; в) для ведения индивидуального дачного строительства, указывается номер участка; г) для ведения личного крестьянского хозяйства (наложен временно запрет на отчуждение); д) есть подразделения земель, которые передаются только в аренду (как правило, это земли коммерческого назначения).
Для получения госакта необходимо взять выписку из решения местного совета и обратиться в организацию, которая изготавливала техническую документацию по землеустройству. Они через местный отдел Госкомзема заказывают бланк госакта и обращаются в Государственный земельный кадастр для его изготовления (услуга платная).
Государственный акт подписывается начальником местного управления или отдела Госкомзема, главой местной власти, и ставится печать.
Акт регистрируется в базе данных (тоже платно). Нужно будет подготовить заявление о заполнении и государственной регистрации государственного акта на право собственности на земельный участок.
Регистрация госакта производится при Вашем личном присутствии, при наличии паспорта, идентификационного номера и при условии оплаты услуг. И необходимо, чтобы обязательно работала электронная система.
В соответствии со ст. 22 ЗУ «О землеустройстве» землеустройство осуществляется на основании договоров между юридическими, физическими лицами и разработчиками документации по землеустройству. Разработчиками такой документации являются юридические, физические лица, которые получили лицензию на проведение работ по землеустройству согласно законодательству.
Стоимость услуг по составлению технической документации по землеустройству, ведению государственного реестра земель, по оформлению государственного акта на земельный участок, по внесению записи в Поземельную книгу и внесению сведений в базу данных Государственного земельного кадастра определяется в соответствии с совместным приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики от 15.06.2001 № 97 / 298 / 124 «Об утверждении Размеров оплаты земельно-кадастровых работ и услуг»», постановлением Кабмина № 835. Здесь суммы небольшие. Например, за государственную регистрацию земельного участка - 93 грн., государственную регистрацию госакта на право собственности на земельный участок, госакта на право постоянного пользования земельным участком - 102 грн., выдача выписки из поземельной книги - 71 грн., выдача сведений из документации по землеустройству, которая включена в Государственный фонд документации по землеустройств, стоит 59 - 107 грн. в зависимости от формата и т.д.
Больше стоят услуги в фирмах, которые выполняют комплекс геодезических работ, вычерчивание кадастрового плана земельного участка, формирование обменного файла на земельный участок в цифровом виде, составление кадастрового дела на земельный участок и передают его в Управление Госкомзема. В каждой фирме действуют свои расценки. Чтобы оформить кадастровый номер в городе Николаеве, прежде всего, следует уточнить, какая организация это делает. В Николаевском региональном филиале Госземкадастра можно получить список землеустроительных организаций в Николаеве. Часть указанных ГП, ООО и ФОП выполняют работы в городе, другие в областях, третьи берутся за все.
Везде есть особенности выполнения работа по срокам и тарифам. Срок может составлять от 3-4 дней до месяца и более. В сентябре Верховная Рада приняла изменения в Закон «О землеустройстве». Отныне максимальный срок для составления документации по землеустройству не должен превышать 6 месяцев с момента заключения договора. В городском земельно-кадастровом центре предложат цену 1200-1500 гривен, в областном кадастровом центре она составляет от 2000 грн. до 10 000 грн. Предоплата колеблется в размере 50 -100 % стоимости выполнения работ. Земельщики отмечают, что стоимость работ может уменьшиться, если для оформления земельных участков обратятся одновременно несколько лиц. Пару лет назад оформление земли членам дачного кооператива обходилось в 300 гривен за 4 сотки.
Если вы решили продать свой земельный участок, то предстоит обратиться к нотариусу. Но для этого, кроме государственного акта на землю, потребуется ряд документов.
При оформлении продажи садового участка первичной приватизации у нотариуса Вам необходимо дополнительно иметь: а) справку о сервитуте; б) экспертную оценку земли, на основании которой нотариус будет начислять налог; в) паспорт, ИНН; г) согласие супруги/супруга.
Оплатив государственную пошлину, т.е. 1% от суммы оценки, и услуги нотариуса, покупатель становиться новым владельцем участка. Регистрирует его в управлении земельных ресурсов. Оплата сделки может происходить по взаимному согласию сторон. Продажу можно осуществить как у частного, так и у государственного нотариуса.
При оформлении продажи участка под индивидуальное строительство у нотариуса Вам необходимо дополнительно иметь следующее: а) справку о сервитуте; б) денежную оценку (выдается в УЗР); в) экспертную оценку земли (УЗР); г) согласие супруги/супруга; д) паспорт, ИНН (оригинал).
При оформлении продажи участка под индивидуальное строительство, кроме госпошлины, придется заплатить 5%-ый налог на доходы физических лиц.
Если с садовым участком хотя бы один раз производилась операция продажи, дарения или мены, оформление такое же, как и при приобретении участка под индивидуальную застройку (5%+1%).
Садовые участки, которые не являются частной собственностью, но на которые имеется садовая книжка, могут быть приобретены путем переуступки членства в кооперативе. Это проще.
Если Вы во всем разобрались, можете отправляться решать существующие проблемы.
Во сколько обходится землеустроительная документация в городах Украины, можно узнать из Интернета. Полную информацию о стоимости услуг в Николаеве Вы получите после прохождения всех процедур.

Ю. Щетинин.

О компании | Коммерческая недвижимость | База жилой недвижимости | Доска объявлений | Недвижимость-панорама | Новости | Архив новостей | Статьи | Земельные вопросы сессии | Карта Николаева | Газета Инвестор