.
Особенности заключения договоров по объектам недвижимости.

Особенности заключения договоров по объектам недвижимости.

mlp / 26.10.2009

Исходя из требований гражданского законодательства, сделка, которым также является договор, может совершаться устно или в письменной форме, при этом право избирать его форму принадлежит сторонам, если другое не установлено законом. Таким образом, на законодательном уровне закреплена возможность избрания сторонами, будь какой формы договора (устной, письменной, молчание и тому подобное), при условии, что требования относительно формы договора не установлены законом.

К договорам, предметом которых являются объекты недвижимого имущества, т.е. предметом которого является земельный участок, единый имущественный комплекс, жилой дом (квартира) или другое недвижимое имущество заключается в письменной форме.
Следует отметить, что договор считается таким, который совершенен в письменной форме, если его содержание зафиксировано в одном или нескольких документах, в письмах, телеграммах, которыми обменялись стороны, или если воля сторон выражена с помощью телетайпного, электронного или другого технического средства связи. Кроме того, обязательной составляющей письменной формы договора, завершающей ее стадией, является подписание договора стороной (сторонами).
В свою очередь, законодательством предусмотрена возможность подписания договора лицом, которое не является его стороной. В частности предусматривается, что если физическое лицо в связи с болезнью или физическим изъяном не может подписать собственноручно, по его поручению текст договора в его присутствии подписывает другое лицо.
Также предусматривается использование факсимиле воссоздания подписи с помощью средств механического или другого копирования, электронно-числовой подписи или другого аналога собственноручной подписи, которое допускается в случаях, установленных законом, другими актами гражданского законодательства, или по письменному согласию сторон, в котором должны содержаться образцы соответствующего аналога их собственноручных подписей.
В то же время, наряду с требованием относительно заключения договоров, предметом которых являются объекты недвижимого имущества, в письменной форме, гражданским законодательством установлен ряд других условий, соблюдение которых является необходимой предпосылкой для приобретения соответствующих прав и обязанностей сторонами договора.
Договоры по объектам недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Например, в случае заключения договоров залога, предметом которого является недвижимое имущество; покупки-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества; дарования, в том числе пожертвования, неподвижной вещи; ренты и тому подобное.
Исключением из этого правила является только договор аренды, поскольку договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) подлежит нотариальному удостоверению лишь в случае заключения его сроком на три года и больше. Что касается договора найма жилья, то такой договор заключается лишь в письменной форме, а в случае заключения настоящего договора с последующим выкупом жилья – он также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нотариальное удостоверение договоров, предметом которых являются объекты недвижимого имущества, осуществляется нотариусом в соответствии с Законом Украины «О нотариате» и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.
При удостоверении договора на документе, в котором изложен текст такого договора, совершается удостоверяющая подпись. При этом, нотариусы проверяют, отвечает ли содержание удостоверяемого ими договора действительным намерениям сторон.
Нотариальное удостоверение может быть совершенно на тексте лишь того договора, который отвечает общим требованиям и придерживаться которых является необходимым для его действия.
Кроме того, в соответствии Законом Украины «О нотариате» договоры об отчуждении и залоге имущества, которое подлежит регистрации, удостоверяются при условии предъявления документов, которые подтверждают право собственности на такое имущество. В случае залога будущего имущества или создания обеспечительного обременения в будущем имуществе нотариусу предоставляются документы, которые подтверждают наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем.
Относительно государственной регистрации договора, предметом которого является объект недвижимого имущества, то следует отметить, что такой договор подлежит государственной регистрации лишь в случаях, установленных законом. В свою очередь, законодателем не для всех договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлено требование относительно их государственной регистрации. Например, договоры залога, дарования, в том числе пожертвования, недвижимой вещи не подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация договоров осуществляется в соответствии с Временным порядком государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26.05.04 г. № 671. Согласно указанному Временному порядку государственная регистрация договоров осуществляется в Государственном реестре сделок государственными нотариальными конторами и частными нотариусами.

По материалам Министерства юстиции Украины.

| | | | - | | | | | |