.
Порядок сплати податку з доходів фізичних осіб нерезидентом при продажу будинку з землею

Порядок сплати податку з доходів фізичних осіб нерезидентом при продажу будинку з землею

mlp / 16.07.2007

Питання:
Який порядок сплати податку з доходу громадянина Росії від продажу будинку з землею, при чому на земельну ділянку у продавця два державних акта: один для будівництва та обслуговування будинку, а другий для особистого селянського господарства.
Обидві земельні ділянки знаходяться за тією ж адресою, що і сам будинок. Продаж буде вчинено трьома договорами: договір купівлі продажу будинку, купівлі продажу земельної ділянки для обслуговування будинку та купівлі продажу земельної ділянки для особистого селянського господарства. Ці земельні ділянки були набуті продавцем, коли він ще був громадянином України в результаті приватизації.

Відповідь:
Оподаткування доходів нерезидентів регламентується п.9.11 ст.9 Закону згідно з яким доходи з джерелом їх походження з України, що нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. Ця ж норма повторена і в п.11.3 ст.11 Закону, згідно з яким доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів.
Закон розмежовує поняття „порядок” та „ставки”, оскільки ставки оподаткування встановлено окремою спеціальною статтею 7, а загальний порядок оподаткування доходів встановлено статтею 8 (порядки оподаткування окремих доходів встановлено окремими статтями), і тому поняття „порядок оподаткування” і „ставки оподаткування” не є тотожними.

При цьому стаття 11 Закону водночас встановлює загальне правило оподаткування операцій від продажу нерухомості, згідно з яким при продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку або їх частин (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, садового будинку або їх частин не перевищує 100 квадратних метрів.
Ця норма Закону є загальною і застосовується до доходів всіх платників податку як резидентів, так і нерезидентів.

Таким чином, якщо нерезидент перший раз протягом звітного податкового року продає в Україні житлову нерухомість, зокрема, будинок загальною площею до 100 м.кв., то він не повинен сплачувати податок з одержаного доходу від продажу як будинку, так і всієї земельної ділянки, на якій такий будинок розташовано. При цьому, для цілей оподаткування, одним об‘єктом продажу вважатиметься житловий або садовий будинок (його частина) з земельною ділянкою (її частиною), незалежно від кількості договорів ( один чи більше), якими оформлено продаж такого будинку із земельною ділянкою, на якій його розташовано.

Водночас, „особливою” нормою цього Закону щодо доходів нерезидентів, як це і передбачено п.9.11 ст.9 Закону є спеціально встановлена для оподаткування доходів нерезидентів пунктом 7.3 статті 7 Закону ставка (подвійна ставка податку до встановленої у п.7.1 ст.7 Закону: у 2007 році – 30%).

Враховуючи наведене, оподатковувані доходи нерезидентів, одержані як від резидентів, так і від нерезидентів внаслідок продажу нерухомості в Україні, мають оподатковуватися за спеціально встановленою для оподаткування інших доходів нерезидентів (крім заробітної плати, процентів, дивідендів, роялті) ставкою - 30%.

Отже, якщо нерезидент перший раз протягом звітного податкового року продає в Україні будинок, площа якого перевищує 100 м.кв., то такий нерезидент повинен сплатити 30% з частини доходу, що пропорційна перевищенню площі такого будинку, а також 30% з оціночної вартості земельної ділянки, на якому такий будинок розташовано. Другий та кожний наступний продаж протягом звітного року житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості (в т.ч. землі) має також оподатковуватися у нерезидента за ставкою 30%.

Дану позицію підтверджено листом Мінюсту України від 12.04.07р. № 20-35-59, який надано у відповідь на запит ДПА України.
Податковим агентом у даній ситуації згідно із ст.11 Закону є нотаріус, якій посвідчує договір купівлі - продажу.

| | | | - | | | | | |