.
Быть или не быть земельным аукционам в Николаеве?

Быть или не быть земельным аукционам в Николаеве?

mlp / 17.04.2007

Первый в Украине земельный аукцион состоялся 21 января 1994 года в Харькове. В 2007 году в Киеве на Оболони продали с аукциона земельный участок почти за 1 млрд. гривен. Участок площадью 113,5 га приобрели за 999,763 млн. грн. Киевляне убедились, что «золотая» земля в столице может ощутимо пополнять городскую казну.
Проведение аукционов - дело непростое. Например, на одном из аукционов Одессы должны были продать 21 участок. Но пять из них сняли с торгов из-за отсутствия якобы реального спроса, а один участок - по протесту областного прокурора. На торги не попали, как объясняют одесские бизнесмены, самые дорогие участки. Такие земли обычно уходят «с молотка» еще до аукциона. По их словам, прозрачно и публично местные власти обычно продают проблемные по расположению, качеству и целевому назначению участки. Самые «лакомые» площадки (в частности, предназначенные для жилищной застройки) по-прежнему распределяются кулуарно. Схема, в рамках которой предприятие сначала берет участок в аренду (пользование), а затем выкупает, выгодна и предпринимателю, и конкретным чиновникам.
А что можно сказать о Николаеве?

Депутаты 5-ого созыва за период своих полномочий дали согласие на продажу 20 земельных участков общей площадью 36га за 6,9 млн. гривен. Хотя в официальном отчете «О выполнении бюджета города Николаева за 2006 год» указаны поступления от продажи земли - 7,8 млн. грн., 14 земельных участков выкуплено для обслуживания производства. Лидером среди покупателей стало ОАО «Завод «Металлист», которое выкупило пять земельных участков общей площадью почти 25 га за 4,9 млн. грн.
Элементарные подсчеты показывают, что средняя стоимость 1 кв. метра николаевской городской земли составила 19 гривен. Но за средней стоимостью скрывается большой диапазон. Например, если земля выкуплена для обслуживания производственных помещений, то ее стоимость составляет 18-22 грн., если для обслуживания торгового павильона с летней площадкой - 110 грн. Поэтому следует признать справедливыми упреки в том что, что городская земля продается почти даром.

Депутат Николаевского областного совета Г. Задырко в статье «Время «Ч», или в чем трагедия Николаева» написал, что в 2006 году в Николаеве было отведено около 150 гектаров земли под строительство промышленных объектов, магазинов, бизнес - центров, заправочных станций, жилых многоквартирных домов, индивидуального жилья». При стоимости сотки городской земли 5-7 тыс. долларов муниципальный бюджет можно было пополнить на $90 млн., или 450 млн. гривен. Это почти годовой бюджет города. В 2006 году с делегированными полномочиями он составил 524 млн. грн.
На сессиях Николаевского горсовета депутаты иногда вносят предложение вынести участок на аукцион. Например, на 11-ой сессии приняли решение выставить на аукцион земельные участки в Корабельном районе по проспекту Октябрьскому, пляжную зону на ул. Лазурной (Намыв) и 750 кв. м на ул. Большой Морской. Проголосовали и забыли!

Что же мешает проведению аукционов в Николаеве?!
Напомним читателю некоторую хронологию «николаевских» земельных аукционов. Она была бы более полной, если бы доступными были не только решения городского совета, но и решения горисполкома. Пока они остаются «малоизученными страницами истории» городской власти. Правда, первый заместитель мэра Ю. Гранатуров, рассказывая об открытости местной власти, в феврале текущего года пообещал этот недостаток исправить. Хотелось бы надеяться, что это не останется только обещанием.

Первый шаг к земельным аукционам был сделан 4 апреля 1995 года, когда Председатель горсовета А. Бердников подписал решение Николаевского городского совета N 4/12 «О проведении земельного аукциона в г. Николаеве». Городские депутаты утвердили Положение о земельном аукционе в г. Николаеве; перечень земельных участков, выносимых на аукцион и состав рабочей группы по проведению аукциона. Этим же решением организацию проведения последующих аукционов возложили на горисполком по согласованию с земельной и мандатной комиссиями горсовета.

В интервью с руководством города не раз звучало, что в эпоху развития предпринимательства в Николаеве аукционы были «не актуальными», поскольку власть помогала «становиться на ноги» мелкому бизнесу. Бизнес рос, и среди местных бизнесменов назревало недовольство по поводу процедуры рассмотрения отводов земельных участков. В числе наиболее активно выступающих против «дерибана» земли (как называют несправедливое распределение земельных участков) были депутаты 4-ого созыва А. Желобецкий, С. Власенко, С. Тараненко и др. Они и сейчас являются депутатами, но выступают реже. Или устали бороться, или утратили смысл борьбы?

В 2003 году депутаты 4-ого созыва приняли Порядок продажи права аренды земельных участков в г. Николаеве. (Решение Николаевского горсовета № 17/42 от 17 декабря 2003 г., можно ознакомиться на сайте www.mlp.com.ua) Таким образом, была создана правовая база для проведения аукционов. Именно этот документ определяет правила игры на сегодняшний день.

В сентябре 2005 года депутаты решили в 2006 году вынести на конкурс (аукцион) продажу права аренды 13 земельных участков. В феврале 2006 года государственная акционерная компания «Национальная сеть аукционных центров» на базе РТПП провела первый земельный аукцион по двум участкам, площадью 90 и 336 кв.м. В ходе аукциона первоначальная стоимость участков значительно возросла. Например, стоимость участка, предназначенного для устройства остановочного павильона с торговым киоском – в 22 раза. После аукциона С. Власенко сказал: «Первые торги стали убедительным доказательством того, что прозрачные и конкурентные условия получения городской земли могут существенно пополнить городской бюджет». Жаль, что этот участок оказался блефом. Зато второй был законно оформлен победителю аукциона.

В марте 2006 года николаевские депутаты утвердили «Программу развития земельных отношений на территории города Николаева на 2006-2010 годы». В ней также говорится о проведении аукционов по продаже земли в собственность. Для подготовки технической документации предусматривалось выделять ежегодно по 300 тыс. грн.
В сентябре прошлого года в ходе Интернет - конференции мэр В. Чайка отметил, что он сторонник проведения земельных аукционов, но новый состав горсовета еще не понял их необходимости. (Вероятнее всего, не только не понял, но и пока не может понять.) В октябре Владимир Дмитриевич заявил, что на следующей сессии рассмотрят вопрос о подготовке к аукциону 18 земельных участков и ряда остановочных комплексов, а всего в 2007 году планируется выставить 25 участков.
Под Новый год заместитель мэра - главный архитектор города О. Старушко назвал 18 земельных участков. Депутатов проинформировали, что торги могут пополнить городской бюджет на 70 млн. гривен, а на подготовительную работу проектов землеотводов потребуется всего 233 тыс. грн. Тогда идею аукционов поддержали только 33 депутата (1/3 часть депутатского корпуса).

В феврале 2007 г., «под занавес» 10-ой сессии, депутаты согласились разрешить главному управлению градостроительства и архитектуры города разработать документы на 21 участок, которые можно будет выставить на конкурс (аукцион) по продаже права на аренду территории. В этот перечень включили 4 рекреационных участка (парк им. 61 Коммунара, пляжную зону микрорайона «Намыв», участки в Матвеевке и в береговой зоне на ул. 2-ой Набережной), 6 участков для строительства жилья и учреждений общественного назначения (участки в Б. Коренихе, в микрорайонах №№ 111 и 109), 4 участка - для строительства объектов торговли и складских помещений, 3 участка - для строительства объектов дорожного сервиса. Как отметил депутат С. Власенко, эти земельные участки были вынесены непосредственно исполкомом, без подробной проработки депутатами. Рассчитывали, что в течение месяца городская архитектура разработает условия проведения аукциона по каждому земельному участку и на 11-ой сессии перечень утвердят.

Быстро не получилось. Слишком долгая процедура согласования с различными инстанциями. Если бы в этот процесс активно включился лично мэр В. Чайка, то можно было бы ускорить процедуру. Но по традиции делать все поручили служащим управления земельных ресурсов. Пока будут соблюдены все действующие правила, городское руководство сможет определиться, какие проводить аукционы: то ли права аренды то ли права собственности земельных участков.
Многие депутаты горсовета не имеют четкого представления о проведении земельных аукционов и к тому же сомневаются, что они вообще будут проводиться в Николаеве. При обсуждении повестки дня 11-ой сессии депутат О. Мудрак внес предложение рассмотреть вопрос «О регулировании некоторых вопросов в сфере градостроения и земельных отношений и обеспечения устойчивого развития рынка земель». Докладчик В. Мериков обосновал необходимость аукционов и представил основные принципы их проведения. В ходе обсуждения депутат П. Зибров предложил в течение марта подробно изучить предложения по проведению аукционов городской земли, доработать их и рассмотреть в апреле на сессии горсовета.

На появление в Николаеве листовок о расценках за услуги по предоставлению земельных участков власть отреагировала. 12 марта на заседании Николаевского пресс- клуба реформ мэр Николаева В. Чайка заявил: «Все мои начинания депутаты городского совета стараются «скомкать и выбросить». В последнее время заблокирована возможность продажи земли на конкурсе, и она продается за копейки. И если в ближайшее время не будет решен этот вопрос и не будут проводиться подобные конкурсы, мы расстанемся с начальником главного управления градостроительства и архитектуры Олегом Старушко».

24 марта 2007 года «Вечерний Николаев» опубликовал объявление о проведении конкурса по продаже права на аренду шести земельных участков. Но оно не соответствует требованиям решения Николаевского горсовета № 17/42 и, как говорят специалисты управления земельных ресурсов, выглядит очень «сырым». В объявлении не указаны семь из девяти требований к объявлениям о конкурсе. Похоже, что это защитная реакция главного архитектора на заявления мэра. Вот уж действительно верно говорили древние: «Возможности человека беспредельны, так как он ведет себя соответственно обстоятельствам!»
Механизм проведения земельных аукционов «прописан» в законопроекте «О рынке земель», но он не стал законом. На сегодня не урегулированы процедурные вопросы, начиная от формирования лота и методики определения стартовой цены, заканчивая определением круга участников. Сейчас единых правил проведения аукционов не существует - в каждой области свои порядки.

Свою точку зрения на проведение земельных аукционов высказали в прессе ряд депутатов горсовета. Например, В. Мериков считает аукционы привлекательным инструментом с точки зрения наполнения местных бюджетов, но «продажей земли тоже не следует чрезмерно увлекаться», ибо к частным землесобственникам переместятся «властные полномочия и рычаги влияния на развитие города». Депутатская фракция, которую он возглавляет, настойчиво заявляет о необходимости проведения аукционов по продаже права аренды земли. Только непонятно почему они не найдут времени поработать со специалистами управления земельных ресурсов, в частности с отделом земельно-кадастровой документации, который осуществляет подготовку документов к аукционам. Опытные специалисты всегда могут помочь при разработке новых документов.

По мнению С. Власенко, конкурс можно проводить только на участках, где нет никаких объектов недвижимости, закреплённых в частной собственности. Поэтому нельзя выносить на конкурс участки, где присутствуют фактические землепользователи. Это относится к микрорайонам №109 и №111. Если депутаты примут решение по этим микрорайонам, то люди, проживающие там, потеряют право продавать свою недвижимость, оформлять её на себя. Этим депутаты ограничат их права, что противоречит закону.

Проведение земельных аукционов требует не только четкой правовой регламентации, но и изменения психологии их участников. Потенциальные застройщики еще не готовы к тому, что за право застроить нормальный участок придется сражаться, а победив, - платить. И платить щедро. Можно предположить, что вопрос об аукционах будет «тормозить» и отсутствие Генерального плана Николаева.

Но жизнь должна все расставить на свои места. И в Украине введут единые правила земельных аукционов. Государственный комитет по земельным ресурсам передал на рассмотрение Министерству охраны окружающей природной среды два проекта постановления правительства: первый – «Об утверждении временного порядка проведения земельных торгов и организации аукционной деятельности», второй – «Об утверждении порядка ведения Государственного реестра оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков».

Начальник Управления рынка и оценки земель Госкомзема С. Горбатович отметил: «Новый порядок даст возможность ввести в стране масштабные биржевые торги». Что касается проекта «Об утверждении порядка ведения Государственного реестра оценщиков по экспертной денежной оценке земельных участков», то С. Горбатович поясняет его разработку необходимостью навести порядок и в этой сфере. «Оценщики сейчас являются наиболее слабым звеном в аукционном процессе. Нынешние реалии требуют другого подхода в определении реальной стоимости земельных участков», - говорит он.

Ю. Щетинин


| | | | - | | | | | |