Николаевский рынок жилья. Ч 2.
mlp / 18.09.2006
Количество сделок, проведенных в нашем городе, никто не знает. Отсутствие такой информации объясняется не только скрытностью или боязнью налоговой инспекции. Просто анализ купли-продажи жилья ведут единичные агентства недвижимости. Видно, местный рынок еще не дорос до цивилизованного ведения бизнеса. Косвенное представление об операциях купли-продажи можно получить по рекламным объявлениям. Например, газета «Позвони» в первой декаде августа размещала объявления о продаже примерно 1200 квартир. При этом следует учесть, что реклама одной и той же квартиры может повторяться. Без посредников выставляют на продажу ориентировочно 180 квартир. Из этого можно сделать вывод, что в городе существует дефицит квартир для продажи. А это одна из причин роста цен.
Получив некоторое представление об объемах операций с жильем, постараемся разобраться с его качеством.
По информации Николаевского областного статистического управления 95% жилья области построено в период 40-х – 80-х годов, половина его не имеет водопровода, ванной или душа, 1/3 не имеет центрального отопления.
По городу такие данные отсутствуют, но специалисты городского управления ЖКХ говорят, что 70% многоэтажных жилых домов требуют капитального ремонта. В решении Николаевского горсовета № 1545 от 28.07.06г. «Про першочергові заходи щодо реформування та покращення утримання житлового господарства міста» представлен перечень этих домов. Прежде всего, ремонту подлежат кровли, панельные стыки, лестничные пролеты и площадки. Rак говорится, «маємо, що маємо».
Постепенно николаевский рынок будет насыщаться квартирами. Но какими?
Сегодня в основном строится элитное жилье (дома повышенной комфортности). Средний размер квартиры составляет 106 кв. м. В 2005 году таких квартир в Украине было построено 58%, с начала 2006 г. - 59,1%. Нужно учесть, что 56% жилья финансируется населением. Государственная доля и доля местных бюджетов мизерна. В первом полугодии 2006 г. она составила 1,7%. Зато растет ипотечное кредитование. Доля ипотечных кредитов в общем, кредитном портфеле составила: в июле 2005 года - 4,8%, в январе 2006 года - 7,5%, а в июле 2006 года - уже 8,7% (из них 83,9% в валюте). Возможность получения ипотечных кредитов и является одной из причин удорожания квартир. Вклад николаевских инвесторов могли бы прокомментировать руководители ООО СФ «Житлобуд-Нико», «Промстрой -2», ИСФ «ХХ1 век-Николаев» и других организаций, ведущих строительство домов повышенной комфортности.
Сегодня в Николаеве 1 кв. метр уже стоит до $1000. Двухкомнатная квартира в домах повышенной комфортности продается за $70 тыс. Но это не предел в условиях роста цен на энергоносители, строительные материалы, оплату труда строителей и другие слагаемые цены «квадрата». У нас есть горожане, которые готовы и способны покупать такие квартиры. По оценкам николаевских маклеров, примерно 20% горожан способны инвестировать такое строительство. Это подтверждает информация директора ФФС микрорайона «Солнечный» В. Лопатко. На первую половину 2006 года продано 10% первого дома, причем за 60% проданной недвижимости покупатели сразу внесли полную стоимость, а 40% продано по кредитной линии «ПриватБанка».
Оптимальный вариант будущих квартир, как правило, достигается через сотрудничество строительных компаний с николаевскими агентствами недвижимости. Активизировать строительство жилья могли бы такие факторы, как изменение разрешительной системы строительства и увеличение финансирования со стороны государства. Но это пока лишь декларации госчиновников. Опубликованная перед выборами стратегия жилищного строительства наших городских властей также может остаться прожектом, поскольку работа чиновников Николаевского горисполкома по привлечению инвесторов не всегда поддерживается депутатами горсовета. Это подтверждают последние сессии горсовета при рассмотрении вопросов строительства на полуострове Аляуды и Намыве.
Получив представление о жилье, попытаемся разобраться с городскими агентствами недвижимости и маклерами. ( Продолжение следует.)
|
|
http://www.mlp.com.ua / / / / Николаевский рынок жилья. Ч 2.
